舒可心認(rèn)為，作為業(yè)主，必須認(rèn)真了解法律賦予我們的權(quán)利，特別是如何行使這些權(quán)利的合法程序。只有這樣，才能真正做到依法維護(hù)我們的合法權(quán)利。舒可心以去年９月開始實(shí)施的《物業(yè)管理?xiàng)l例》為例，詳細(xì)闡述了業(yè)主在物業(yè)管理過(guò)程中的權(quán)利和行使，以及獲得這些權(quán)利的法律依據(jù)和合法途徑。

舒可心說(shuō)，業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中權(quán)利的來(lái)源，是由于其購(gòu)購(gòu)了物業(yè)中的某一部分。該業(yè)主對(duì)其購(gòu)購(gòu)物業(yè)的專有部分享有排他的所有權(quán)；但對(duì)共有部分并不單獨(dú)享有所有權(quán)，而是和其他全體業(yè)主一起共同享有，并且這個(gè)所有權(quán)的大小，還和其購(gòu)購(gòu)物業(yè)占整個(gè)物業(yè)中的產(chǎn)權(quán)份額有關(guān)，這種權(quán)利即是所謂共有部分的持份權(quán)；當(dāng)然，業(yè)主也有權(quán)參與業(yè)主利益的組織——業(yè)主大會(huì)，這種權(quán)利稱為業(yè)主組織的成員權(quán)。在共有物業(yè)當(dāng)中，任何業(yè)主都同時(shí)擁有這三種權(quán)利，但是這三種權(quán)利的行使卻又是完全不同的。

具體而言，所有權(quán)所對(duì)應(yīng)的專有部分，業(yè)主可以單獨(dú)占有、使用、收益和處分。這些部分主要有房屋的套內(nèi)使用面積（不含套內(nèi)的承重墻體等共有部分）。

持份權(quán)所對(duì)應(yīng)的共有部分，某個(gè)業(yè)主不能單獨(dú)占有、使用、受益和處分。這些部分主要有：公攤面積和屬于全體業(yè)主共同的設(shè)備、設(shè)施、財(cái)產(chǎn)，以及全體業(yè)主共同獲得的國(guó)有土地有償使用年限內(nèi)的使用權(quán)和地上附著物等。而物業(yè)管理，也恰恰是對(duì)這些部分進(jìn)行的管理和維護(hù)，目的是使全體業(yè)主的共同財(cái)產(chǎn)維持良好的狀態(tài)，提供穩(wěn)定的功能。近代物業(yè)管理中，也包括對(duì)物業(yè)使用人群（業(yè)主自用時(shí)，業(yè)主即是使用人）的專項(xiàng)服務(wù)，如保安、保潔、生活資料的供應(yīng)等。也正因?yàn)楦鱾€(gè)業(yè)主按份所有這些公共部分的權(quán)利，因此，大家按份繳納相應(yīng)的管理、維護(hù)和服務(wù)費(fèi)用，自然是每個(gè)業(yè)主的義務(wù)。當(dāng)然，如果這些公共部位有其他收益時(shí)，全體業(yè)主也應(yīng)該按份享有收益的分配權(quán)力。

成員權(quán)所對(duì)應(yīng)的組織，正是為了行使那些因任何個(gè)別業(yè)主或部分業(yè)主都無(wú)法單獨(dú)行使的上述持份權(quán)而產(chǎn)生的。這個(gè)組織就是業(yè)主大會(huì)和其執(zhí)行機(jī)構(gòu)——業(yè)主委員會(huì)。全體業(yè)主都在業(yè)主大會(huì)中有表決權(quán)，有業(yè)主委員會(huì)委員的選舉權(quán)和被選舉權(quán)。全體業(yè)主通過(guò)民主的形式，來(lái)表決、行使其共有的權(quán)利。

舒可心認(rèn)為，《條例》從法律上，對(duì)上述權(quán)利的歸屬以及行使方式，進(jìn)行了必要的規(guī)定。目的是讓那些屬于全體業(yè)主的權(quán)利，由全體業(yè)主真正自我民主決策，從而防止在共有權(quán)利的行使和獲取過(guò)程中，產(chǎn)生少數(shù)人決定多數(shù)人利益的不公平現(xiàn)象，以及其他可能發(fā)生的業(yè)主組織的腐敗和違法現(xiàn)象。

舒可心表示，從《條例》中可以看到，業(yè)主的權(quán)利，除按物業(yè)服務(wù)合同接受物業(yè)服務(wù)外，主要還有：監(jiān)督、提出建議、參加業(yè)主大會(huì)并行使表決權(quán)、業(yè)主委員會(huì)委員的被選舉權(quán)和物業(yè)管理活動(dòng)中的知情權(quán)等項(xiàng)權(quán)利。同時(shí)也有包括必須遵守業(yè)主公約在內(nèi)的諸項(xiàng)義務(wù)。

談到目前業(yè)主維權(quán)的難點(diǎn)，舒可心認(rèn)為，較重要的一點(diǎn)是大家對(duì)當(dāng)前法律環(huán)境的不了解，想當(dāng)然地認(rèn)為“感覺(jué)的正義”和法律的正義應(yīng)該是一樣的。一些業(yè)主動(dòng)不動(dòng)就“感覺(jué)”開發(fā)商欺詐，但是現(xiàn)在是法制社會(huì)，單憑“感覺(jué)的正義”去打官司較終結(jié)果很有可能是贏不了官司，由此導(dǎo)致一些業(yè)主較后不相信法律，這是很危險(xiǎn)的?，F(xiàn)在的難點(diǎn)是要讓廣大業(yè)主明白，我們是法制國(guó)家，法律的正義和大家“感覺(jué)的正義”可能不是一回事，如果某一部法律可能傾向于開發(fā)商，大家有意見可以依照程序修改法律，但在法律修改之前，這就是目前的法律環(huán)境，對(duì)業(yè)主購(gòu)房就是不利的，如果你一定要購(gòu)，就要有承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的準(zhǔn)備。

比如說(shuō)，在購(gòu)房合同中已經(jīng)明確約定口頭承諾無(wú)效，如果業(yè)主還去相信銷售人員的口頭承諾，那么這個(gè)責(zé)任只好由業(yè)主自己承擔(dān)?，F(xiàn)在的問(wèn)題是，業(yè)主對(duì)自己的能力普遍估計(jì)過(guò)高，覺(jué)得自己能夠駕馭幾十萬(wàn)元甚至上百萬(wàn)元的購(gòu)房商業(yè)活動(dòng)，其實(shí)他們根本駕馭不了。另外，目前業(yè)主對(duì)政府的依賴程度過(guò)高，而在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下，政府應(yīng)該是逐步退出市場(chǎng)的。過(guò)去，老百姓動(dòng)不動(dòng)有事就去找政府，現(xiàn)在市場(chǎng)上的事應(yīng)該通過(guò)市場(chǎng)來(lái)解決，從《物業(yè)管理?xiàng)l例》的頒布就可以看出，政府希望業(yè)主盡快成熟起來(lái)，成立業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司對(duì)等談判解決問(wèn)題。

舒可心強(qiáng)調(diào)，業(yè)主一定要清楚，我們應(yīng)盡可能地依靠自己解決問(wèn)題，不行就請(qǐng)律師幫助，將來(lái)一定要成立業(yè)主委員會(huì)，依靠行業(yè)或協(xié)會(huì)組織來(lái)解決問(wèn)題。像在朝陽(yáng)園，由于業(yè)主委員會(huì)的努力，業(yè)主們已經(jīng)可以和物業(yè)管理公司平起平坐地商量解決問(wèn)題，來(lái)維護(hù)自己的權(quán)利。這是《物業(yè)管理?xiàng)l例》賦予我們的權(quán)利，而靠“打打殺殺”很有可能是兩敗俱傷，解決不了問(wèn)題。

舒可心還認(rèn)為，業(yè)主應(yīng)該理性維權(quán)。根據(jù)他的經(jīng)驗(yàn)，比較目前維權(quán)的各種方式，較節(jié)約成本的應(yīng)該屬于調(diào)解，業(yè)主頭先應(yīng)該去選擇大的、信譽(yù)好的開發(fā)商，像萬(wàn)科、天鴻、頭創(chuàng)等，這樣一旦出現(xiàn)問(wèn)題，基本上都能通過(guò)調(diào)解解決問(wèn)題。

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