針對(duì)市住建委昨天發(fā)布的《北京市物業(yè)管理辦法》實(shí)施細(xì)則，本報(bào)記者專訪了業(yè)主維權(quán)專家和物業(yè)管理專家。相關(guān)專家對(duì)實(shí)施細(xì)則中“四種情形仍需交費(fèi)”的規(guī)定進(jìn)行了解讀，對(duì)開發(fā)商發(fā)“一卡通”要求業(yè)主入住前預(yù)存物業(yè)費(fèi)等規(guī)定提出了質(zhì)疑。

　　物業(yè)細(xì)則·解讀

　　“業(yè)主的權(quán)利，就應(yīng)歸還”

　　“所謂的四種情形，歸根結(jié)底是一回事，就是開發(fā)商不能只享受權(quán)利而不盡義務(wù)，要把權(quán)利歸還給交了錢的業(yè)主們。同時(shí)，也規(guī)避了業(yè)主想以不盡義務(wù)的方式而放棄權(quán)利。”業(yè)主維權(quán)專家舒可心表示，以前是業(yè)主只有交錢的義務(wù)，但是卻沒有行使該有的權(quán)利。業(yè)主大會(huì)是保護(hù)業(yè)主的組織，只有盡早地成立業(yè)主大會(huì)，才能讓自身的權(quán)利得到限度的保障。“可以理解為，誰(shuí)行使了權(quán)利，誰(shuí)就應(yīng)該承擔(dān)后果。如果開發(fā)商一直不放權(quán)利給業(yè)主，那么，物業(yè)費(fèi)就由開發(fā)商承擔(dān)。所以，開發(fā)商還是想盡快想把這個(gè)包袱甩給業(yè)主。”

　　“啟動(dòng)難、籌備難、備案難、決策難、換屆難”，這是北京市業(yè)主大會(huì)成立和活動(dòng)面臨的“五難”問(wèn)題。“在成立業(yè)主大會(huì)的時(shí)候，可能會(huì)受到一些阻撓，或是開發(fā)商在業(yè)主大會(huì)里安插了自己的人，但是這并不重要。業(yè)主大會(huì)不同于業(yè)委會(huì)，是由全體業(yè)主參與投票的，如果不能做到大多數(shù)人滿意，結(jié)果是不能被通過(guò)的。”舒可心說(shuō)，新規(guī)中業(yè)主的物業(yè)管理，只要業(yè)主自主決定了就行，可以聘請(qǐng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)，可以聘請(qǐng)職業(yè)經(jīng)理人，也可以自己管理。

　　物業(yè)細(xì)則·質(zhì)疑

　　“未享受權(quán)利，先承擔(dān)義務(wù)”

　　根據(jù)規(guī)定，每套房屋將對(duì)應(yīng)一張“業(yè)主一卡通”，“業(yè)主一卡通”需“預(yù)存”物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

　　“這條規(guī)定看似損害了業(yè)主的利益，但也是權(quán)宜之計(jì)。是為了防止在業(yè)主大會(huì)成立遇到障礙時(shí)，或是新舊物業(yè)管理模式交接時(shí)，保證物業(yè)管理能夠順利進(jìn)行。”舒可心認(rèn)為，政府從一個(gè)曾經(jīng)的游戲參與者徹底變成了游戲的裁判，而且這個(gè)裁判向弱勢(shì)群體傾斜。在開發(fā)商、購(gòu)房人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)這個(gè)三角關(guān)系中，購(gòu)房人是較弱勢(shì)的，讓購(gòu)房人學(xué)習(xí)和開發(fā)商或者物業(yè)企業(yè)博弈是不現(xiàn)實(shí)的。“新規(guī)可能會(huì)損害到一些業(yè)主的利益，但是從長(zhǎng)遠(yuǎn)保護(hù)業(yè)主的共有財(cái)產(chǎn)的角度出發(fā)還是有好處的。”

　　一位物業(yè)管理專家質(zhì)疑，如果按照這種方式預(yù)存，必然存在賬目監(jiān)管以及銀行利息誰(shuí)獲利的問(wèn)題出現(xiàn)，“這條規(guī)定還是先入為主，業(yè)主未享受到權(quán)利，卻承擔(dān)了以后若干時(shí)間后的義務(wù)，某種程度上還是讓業(yè)主的利益受到了損害。如果一切順利，業(yè)主大會(huì)如期成立，那么這些預(yù)存的錢要一直待在銀行里，所產(chǎn)生的利息歸誰(shuí)所有？賬目能否公開透明？都是會(huì)將要面臨的問(wèn)題。”

　　物業(yè)細(xì)則·難題

　　“業(yè)主傻交錢，看著別人玩”

　　“目前物業(yè)管理出現(xiàn)的問(wèn)題，主要集中在開發(fā)商指定物業(yè)公司，而開發(fā)商行使著權(quán)利，但是沒有盡到義務(wù)，而是把義務(wù)轉(zhuǎn)嫁到了業(yè)主身上，由業(yè)主購(gòu)單。也就是說(shuō)，業(yè)主們傻呵呵地把物業(yè)費(fèi)交上去，而看著開發(fā)商和物業(yè)公司拿著業(yè)主的錢在玩。”舒可心認(rèn)為，在只盡義務(wù)，沒有得到權(quán)利的時(shí)候，業(yè)主只能用欠費(fèi)這種同歸于盡的辦法抗議，“欠費(fèi)后物業(yè)管理可能停滯，業(yè)主的生活環(huán)境等也會(huì)受到影響。業(yè)主也知道欠費(fèi)不好，但這也是沒有辦法的選擇。”

　　舒可心認(rèn)為，之前的物業(yè)管理企業(yè)是一個(gè)怪胎，從出生那天起就受到了一些呵護(hù)和幫助，而不是像西方的物業(yè)公司一樣源自草根，是一些部門幫助他們完成了市場(chǎng)擴(kuò)張，進(jìn)而把它養(yǎng)肥的。因?yàn)樗环矫婺軌虼婧芏嗦毮懿块T，甚至代替了本來(lái)就該由相關(guān)部門完成的社會(huì)治安、社會(huì)衛(wèi)生、城市綠化等方面的工作，另外一方面他們還給政府帶來(lái)了財(cái)政稅收，而完成這些工作的成本無(wú)須由政府財(cái)政支付而是由無(wú)數(shù)的小業(yè)主們掏腰包。所以物業(yè)公司從娘胎里出來(lái)就帶著霸氣。而市場(chǎng)主體的另一方，業(yè)主的不成熟和業(yè)主組織的不成熟，使得面對(duì)如此強(qiáng)勢(shì)的物業(yè)管理企業(yè)，只有被迫接受。

　　本報(bào)記者 趙喜斌

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