慎重簽定認購書

銷售人員在售樓時發現購房人心動，一般會極力鼓動購房人先簽訂一份認購書，以保證中意的房子不被他人購去。為了打消購房者的顧慮，銷售人員會口頭承諾定金可退，而在認購書中都約定有“定金（訂金）不予返還”的條款。事實上，簽下了認購書，購房者與開發商之間就形成了一種合同關系，是雙方意思的真實表示，如果購房者不購房子，按照合同的約定，定金就真要打水漂了。

律師提醒：不要輕信售房人員的定金可退的口頭承諾，一定要慎重簽定購房認購書。

驗房收房找專家

商品房的質量問題是很普遍的，消費者在購購房屋或收房的時候，一定要仔細檢查房屋質量。鑒別商品房質量主要包括檢查房屋有無裂縫；墻、地面有無滲漏；房屋有無傾斜；廚、衛、門、窗以及水、電、氣等系統有無質量問題。

律師提醒：建議購房人較好是找熟悉建筑工程、房屋結構方面的專業人士陪同驗房、收房。

面積縮水要還錢

開發商承諾不兌現的問題主要表現在虛假宣傳、面積縮水、規劃變更等。在這里，購房者必須知道的是，對合同建立、房價有重大影響的虛假宣傳算違約；面積縮水，誤差比在3%以內部分的房價款及利息由出賣人（開發商）返還購受人（購房者），超過3%部分的房價款由出賣人雙倍返還購受人；經相關部門批準的規劃變更應在變更確立之日起10日內書面告知。未在規定時限內告知，購受人有權退房。

律師提醒：建議購房者聘請律師指導購房，明確違約責任。

內部認購風險大

購房前，購房人一定要了解房地產開發企業的實力及信譽情況，查驗“五證”，包括土地使用證、規劃許可證、建筑工程許可證、開工許可證、預售許可證。但是現在有個新情況應引起大家的注意。有些開發商在沒有取得全部許可證時就想出售房子，為了規避法律，而玩起了“內部認購”的花樣，就是購房者明知開發商在沒有取得預售許可證進行預售，但卻與開發商簽訂“內部認購書”，并交納各種名目的定金、訂金、預付款、誠意金、認購金等，數額一般從幾千到幾萬元不等。

律師提醒：在“內部認購”后，倘若開發商沒有得到土地審批、樓盤無法開工；沒有得到預售證，房屋不能銷售；不能按期交付房子或房子出現質量問題等情況，甚至遇到開發商“攜款而逃”，由于法律上不確定房屋的所有權性質，購房者都難以受到法律保障。“內部認購”風險極大。

延期交房別上當

目前對于明顯的延期交房責任容易區分。但在現實當中有些開發商采取隱秘辦法規避責任。比如在不具備交房的條件下，委托物業公司在購房合同約定的期限內，通知購房者驗房、入住或是先裝修。但是實際上該房根本達不到入住條件，比如還衛生間和廚房水、氣未通；潔具未安裝；房門關不上；墻皮脫落等一些問題。按照現行的商品房購賣示范合同，在交房期限后房屋仍達不到入住條件的，開發商要按延期交房承擔相應的賠償責任。而購房者一但簽字領了鑰匙，就相當于開發商交付了房子，購房者也放棄了主張開發商承擔延期交房的責任的權利。

律師提醒：遇到這種情況，購房者千萬不要上當。在驗收時，可以把不符合入住條件的情況一一列清要求整改，寫一份不符合入住條件的聲明，以維護自己的合法權益。

遲延辦證使不得

一般情況下，開發商手續不全、交不起土地征用費是導致房產證難以辦理的主要原因。所以購房者購房前要查看開發商的土地證原件，若是抵押房，在附欄中會明確標明。也可到建委公示網站查閱該開發項目情況，得到注冊備案認可的開發商公信度高。現行的新版《商品房購賣合同》及相應的法律、法規明確規定有逾期辦證的違約責任。

但是在現實中有相當一部分卻是購房者不愿意辦房產證。這些購房人考慮到購房是自住，不辦證可省交契稅、公共維修基金；也有人是按揭購房，則以不辦證作為與開發商斗爭的武器。不辦證也不交房貸款，由銀行扣劃開發商在銀行的保證金。

律師提醒：房產權證是證明房屋所有者的惟一合法憑證。所以辦房產證拖延不得。

協商 投訴 仲裁 訴訟 解決糾紛的四種途徑

購房人在明確上述問題后，可以選擇合適的途徑去處理糾紛，通常解決糾紛的途徑有四種：與房地產開發企業協商；向消費者協會投訴；仲裁和訴訟。

協商盡量“白紙黑字”

與房地產開發企業協商是頭選的方法，也是購房人通常采用的方法之一。購房人希望通過與房地產開發企業協商達成共識，共同制定一個合理的解決方案。但事實上，很多房地產開發企業并不愿意與購房人協商，特別是在有關退房、辦證、質量的問題上，房地產開發企業更是推諉、扯皮或避而不見，購房人常常是“跑斷了腿，磨破了嘴”較終也解決不了問題。在協商過程中，購房人應特別注意，盡量采用書面形式，同時保存好房地產開發企業的書面答復，協商無效的情況下，購房人應考慮到消費者協會投訴，由消費者協會出面調解，或者選擇到仲裁機關仲裁或到人民法院訴訟。仲裁應有書面約定

仲裁是一裁生效，不同于訴訟二審終審制。但提起仲裁，購房人與房地產開發企業之間應有書面的仲裁約定，否則，仲裁機構是不予受理的。

訴訟的三項準備工作

采取訴訟方式時，購房人應做到：1、確定管轄法院，《民事訴訟法》規定，有關不動產的訴訟由不動產所在地的法院管轄；2、起草起訴書，起訴書應有明確的原、被告，訴訟請求明確；3、收集所有與本案有關的證據材料，以支持自己提出的訴訟主張。

拿不定主意找律師

蘇律師表示，購房人在購房時一定要做到慎之又慎，一方面可以減少不必要的風險，另一方面，即便購房中出現問題，產生糾紛，購房人也會處于比較有利的位置。

應該說，很多購房人購到了稱心的住房，但仍有一些購房人由于種種原因遇到了麻煩，產生了糾紛，房屋糾紛由于標的大，解決起來相對非常困難。如何處理這些糾紛，律師認為：購房人遇到糾紛時，應冷靜處理，頭先應將與房屋有關的合同、票據及其他相關資料收集起來，仔細研究手中的材料，分析利與弊，明確所要解決的問題和想要達到的目的。如果購房人不能分析出現有的材料對自己解決糾紛是否有利，不妨咨詢律師，由律師幫助您出謀劃策。畢竟每個購房個案都是不同的，購房人應結合具體情況，采用切實可行的方法，處理好購房相關事宜。

　　　　　(作者：北京市法準律師事務所　蘇國清)