異地購房并非一本萬利的事,同時要面臨眾多的風險:房價下跌的風險;樓盤信息獲取滯后、對異地風俗以及購房習慣缺乏必要了解等問題;用于休閑或者投資的物業,還涉及收租、管理問題。所以,對于異地購房,一定要有充分的心理準備,特別是到國外購房,房產政策可能有所不同,購房風險更是不可不防。
　　
　　區域是頭要考慮
　　
　　近幾年到香港和澳門地區購房的購房者日趨增多,杭州的盛世管家也順勢增設了香港和澳門地區的購房業務。在當地購房,不僅僅涉及資金實力的問題,還有跟內地很多不同的地方。盛世管家的袁效專門負責公司的香港、澳門房產在杭州推廣業務,經過幾年的業務經驗積累,他總結出在香港和澳門地區購房的注意事項。
　　
　　地段是購房要較先考慮的因素,花時間到當地去考察是必須的。澳門比較小,一般考察期就可以了;香港要花多一點時間考察,不同區域升值空間不一樣。袁效指出,在香港盡量購本島的房子,比如九龍等地。香港本島的房子,一般每平方米12萬元左右,盡量不要購離島,比如囤門的房子,因為這里廉租房比較多,整體居住環境不夠好,囤門這里房子的掛牌均價每平方米4萬元。
　　
　　在澳門要購一些靠近大型賭場的物業。這里人氣旺,房子便于出租,這個地段的房子租金很可觀,比如一套總價100萬元的房子,面積70-80平方米,每月的月租金達2-3萬元。要注意的是,香港和澳門住宅的主力戶型都不大,建筑面積在80-90平方米之間,兩居室為主。
　　
　　港澳地區本地購房者特別注重風水,你如果打算將來把房子轉賣給本地人,在挑選房屋時多避開當地人的忌諱:洗手間和廚房對開的不要購,俗話說水跟火相沖;香港和澳門土地相當緊張,總樓層一般在30層以上,樓宇之間排布很密,因此建議購10樓以上的房子,采光和視野好一些。
　　
　　除了地段因素,開發商資信、資金托管安全性值得注意。華邦地產市場部的周冬臨,多次負責公司外地房產項目在杭州推廣,她對異地購房有著自己的看法。周冬臨認為,異地購房對區域考察、開發商資信、資金安全性相當重要。她說:當地的市場到底有沒有升值空間,或者確切地說在某個期限內有沒有自己想要的升值空間,是要注意的。因為這個直接影響到投資的成敗。還有,對于開發商的背景與實力是否了解,有一些開發商是短平快的操作,抱著'一個項目撈一筆就走人的想法,往往會存在投資率虛報、后續找不到人的問題。另外,異地托管式操作往往手續比較麻煩,風險會大些,比方說你投資的酒店式公寓托管了,對于租賃和分紅等,你必須要委托信得過的公司來操作才能保證公平和透明。
　　
　　房產政策各有不同
　　
　　袁效介紹說:不同于內地,香港和澳門地區的購房除了有銀行、房產中介、購賣雙方參與購房過程外,還一定要有律師參與,并在律師樓簽約,由律師把握整個交易過程,規避風險。即使一次性付款不涉及按揭,也需要律師把關。值得注意的是,在香港澳門購房做按揭,要在當地銀行辦理,購房者需提供資產、收入證明等,這些證明需要省市一級公證處的公證件。無論是香港還是澳門購房頭付成數和貸款利率都是有彈性的,按揭申請者甚至可以跟銀行討價還價,購房者資信證明提供越多越有利,相應的享受銀行提供的頭付和利率優惠就越多。
　　
　　如果到國外去購房,當地國對國內公民和國外公民的政策可能有所不同,購房風險是需要仔細考慮的。兩國關系如何,該國政策穩定程度怎樣,是否存在排華情緒等,這些在置業前必須摸清底。房產權利的約束也可能內外有別,有些國家會對非本國購家設置一些優惠或限制政策。如在某些國家,外國人購賣房地產都需要經過當地政府的審批,而且非本國公民往往不準在當地擁有恒久地契房產。業內人士介紹,比如在澳大利亞,外國人面對的較主要限制是必須先獲得當地外資檢驗局的批準,才可進行購賣;在馬來西亞,非本國公民(包括恒久居民)投資房地產需要得到當地外來投資委員會的批準,而且當局也不允許非公民購購當地的低成本房屋。
　　
　　不同國家對不動產的保護力度有所不同,要在國外購房,應詳細了解當地國對私有財產權的保障程度,如什么情況下會被國家征收以及補償多少等等。比如要搞清楚所購房產土地擁有的是所有權還是使用權。國外土地權屬情況也各有不同,有的是所有權,有的是使用權,而且使用期限也有差別。如西班牙、澳大利亞等房產都是恒久產權,新加坡、馬來西亞等國的土地使用期限為99年。
　　
　　房屋產權類型不同,產權形態也不一樣。如有些國家的公寓分為出租公寓和產權分售公寓兩類,前者只租不售,后者只售不租,而且出租公寓比產權分售公寓建筑設計標準要低一些;國外的別墅房屋可分為獨立屋、平房、半獨立屋、連排別墅四種類型。
　　
　　國外購房在計算房屋面積時計算單位不一樣,特別要分清是建筑面積還是使用面積。據了解,國內大部分地區售房采用建筑面積為計算單位,而國外房屋大多以使用面積計算,并很少有公攤面積的提法。由于文化、地域的差異,不同國家的人對房子的朝向選擇、通風及采光的理解可能也有所差別。比如,美國以每單元住宅來統計房價,而不是按每平方米來計算。有些國家房子的一般走廊、地下室、小閣樓、院子都不在銷售面積之列。
　　
　　購房稅費要算算清楚
　　
　　在交易稅費上,香港和澳門購賣雙方幾乎沒有很大的稅種,購家交0.3%的印花稅。另外,還需支付銀行的按揭費用,一般300-500元,律師費用在2000-3000元。香港和澳門地區的物業管理費比內地高50%左右。香港和澳門都是恒久產權,每年需要繳納地租稅。該稅費多少根據房子大小、所處地段而不同,一般情況下,每年2000-3000元左右。
　　
　　購房容易養房難,國外更是如此。一般來說,國外購房時的花費不是很高,但是購完房后的稅費等持有環節的費用會很高。除征收房地產保有稅外,當房地產發生購賣等有償轉移時,大多數國家要對轉讓收益即增值部分征稅。比如,美國物產稅的征收相當復雜。它根據市場實時房價征收,所以房價漲的時間稅也漲上去了,而且根據不同地域、不同用途又有很大差異,按自用住宅和非自用住宅來區分,稅收也有差別;再比如在澳大利亞,購房者頭次購房時須繳約20種不同的稅費;還有,新西蘭只有增值費,卻需要支付律師費。美國則要付一個轉手費,另外還有代理費、中介費;加拿大購房需要繳納交易稅,購新房屋須支付貨品與服務稅。
　　
　　此外,歐美等國家都有物業稅,每年繳納一次,繳納的金額是根據政府委托的專業評估機構對各區域每年或兩年一次的市場評估作為依據來確定的,一般在購房款總價的1%-2%。加拿大還規定對個人擁有的先進一套住宅,如果出售獲利,可免征個人所得稅;其他,如美國、澳大利亞和新西蘭等國家對此也在稅收方面給予優惠,但同時擁有幾套住宅的就不能得到稅收的優惠。
　　
　　盡管國外物業持有稅費很高,不過,也有一些減免稅費抵稅政策,利用好這些政策,海外購房還可以省下不少的錢。在澳大利亞購了一套房子的趙先生介紹了一些購房抵稅方式:購房貸款所產生的利息;所購建筑物折舊及建筑物內家具折舊;銀行放貸前對所購房屋的估價費用;交房前的房屋驗收費用;購房過程中,委托律師的律師代理費(以上可抵扣總額不超過房屋總價的5%)。
　　
　　另外,國外購房匯率浮動風險也很大。現在人民幣升值明顯,這樣對急于在國外購置房產的人確實是個考驗。因為人民幣如果升值,那同等數量的人民幣可以換得更多的外匯,可以購購更有價值的房產。一位業內人士介紹,在海外購房的經濟風險主要可能存在兩個方面:一是匯率風險,如果當地國家貨幣貶值,購家將直接產生損失,因為購家是用當地貨幣支付房款;二是國家經濟情況直接影響房產價格。現在大經濟環境不好,諸如美國、澳大利亞等發達國家的房價都大幅下跌,直接造成房產投資損失。

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