“隨著我國住房制度改革的深入，涉及建筑物區分所有權和物業服務的糾紛問題日益突出?！?月16日，較高人民法院向社會公布了兩個有關《物權法》的司法解釋征求意見稿，負責起草的較高人民法院民一庭有關負責人這樣介紹司法解釋的起草背景。

這兩個司法解釋分別是《關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》和《關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》。前者是物權法頒布施行后，較高人民法院根據《物權法》相關規定起草的個司法解釋。后者則是較高人民法院頭次針對物業服務糾紛案件審判工作起草的司法解釋。征求意見截止日期為2008年7月16日。

較高院民一庭這位負責人表示，根據《物權法》及《合同法》等相關法律的規定，針對建筑物區分所有權和物業服務糾紛案件審判實踐中出現的新情況和新問題，起草了這兩個征求意見稿。

西南政法大學教授趙萬一認為，出臺建筑物和物業兩個方面的解釋，是借鑒了日本的做法，因為它們涉及到廣大群體的切身利益。

而《物權法》起草小組專家，中國人民大學法學院院長王利明評價說，較高院的兩個司法解釋準確地細化了《物權法》中有關抽象概念，將在以后的司法實踐中發揮重要作用。

建筑物所有權的區分，如小區綠化帶、車庫、大堂、樓梯、過道、小區綠地等的歸屬問題，因社區的公共部分和與私人所有權存在交叉，常常發生糾紛。

“傳統的開發模式，是開發商交房后才進行劃分，導致開發商與業主糾紛不斷，必須將劃分前置才能化解這一矛盾。”全國人大代表，重慶索通律師事務所主任韓德云說。

《物權法》第六章，對建筑物區分所有權對其基本原則進行了規定，但同時存在操作性不強的問題。

西南政法大學民法教授譚啟平稱，《物權法》頒布之前，司法實踐已涌現大量關于建筑物所有權區分的判例，因此較高院在《物權法》頒布之后，未實施之前，就已有針對其出臺司法解釋的規劃。此次征求意見的《關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋(征求意見稿)》共十八條，對物權法第六章所稱的“業主”、建筑物區分所有的“專有部分”和“共有部分”等概念進行了詳細解釋。

其中引人關注的停車位歸屬?！段餀喾ā返谄呤臈l規定：“建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附或者出租等方式約定。占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。”

這個規定由于偏重于原則性的闡述。在實際操作中，各地的操作方法并不相同，分歧較多。

這次司法解釋明確，建設單位沒有按照規劃文件中的配比頭先滿足業主的需要，而將車位或者車庫出售、與或出租給業主以外的人的，業主可以請求確認該行為無效。

司法解釋中明確的另一個重要問題，是關于業主委員會的訴訟主體資格。解釋規定，業主委員會具有訴訟主體資格，可以作為原告，沒有選舉出業主委員會，或者業主委員會怠于行使權利的，訴訟主體為業主大會或者業主。

而《關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋(征求意見稿)》共十一條，對物業服務企業相關違約責任、違規收費，對業主委員會或者業主交納物業費和公共維修資金的義務，以及物業服務合同的延期、終止和解除等作了明確說明。

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