畢業十幾年經歷了頭都日新月異的變化；持有北京市戶口，從來沒以為自己是“北京人”；父、母也因我而定居這里，成了新“北京”人。來自西部中等城市的我們一家，也算是人口結構城市化的產物，而身邊像我一樣經歷的人，以及他們的父母、兄弟姐妹比比皆是。還有街頭常見的外國人，拖家帶口，其樂融融。大家因為北京而成為“頭都人”、“中國人”。無數個這樣的北京家庭，反應著中國的城市化進程，在上海、深圳、廣州也一樣。中國改革開放二十幾年的進程，改變了所有人的生活，也當然地讓很多人加入人口向發達地區、城市的遷移進程，成為新“北京人”、“上海人”、“深圳人”。

　　經濟觀察研究院院長清議先生的《為什么城市人口仍將大幅增長》一文深刻分析了上述現象背后深層次的原因以及對中國宏觀經濟發展的影響，給人以論之有據、議之清晰的感覺，有許多詳實的數據和理論依據。文中給出一個未來17年的預測到2025年，國內城市人口比例將提升到70%，生活在城市的人口將由目前的5.62億人增長到10億人。理論上不排除中國的特大城市人口占全國人口的比重接近2.5％的可能性。對于北京、上海這兩個特大城市來講，這似乎意味著未來常住人口的長期增長目標為3000萬人。”

　　統計數據表明，2004年北京市常住人口已達1492.7萬人，1949年——2004年平均每年增加19.5萬人。1991年以來，外來人口大量涌入北京，逐漸成為北京市常住人口增長的主要因素。在全市增加的人口中，外來人口占到63%；自然增加人口只占7%。

　　全國城市人口10億，北京、上海特大城市常住人口增長目標為3000萬人，這個預測一旦為真，其意義非同小可。宏觀經濟的影響姑且不論，小而言之對城市建設、規劃、土地供應和房地產市場將不啻為巨大挑戰。

　　3000萬人的北京和上海，將使得現有特大城市的經濟總量巨幅增加的同時，使得本來已經沸沸揚揚的住房問題，因城市人口的增長而變得更加嚴重，居住與發展將會出現爭奪土地的趨勢。

　　2005年，在現有北京1500萬人常住人口條件下，銷售住宅（含經濟適用房）2000萬平方米。按照目前北京1500萬常住人口到2025年增加到3000萬人的目標，要凈增1500萬人，20年間平均每年增加75萬人，按北京市統計局今年公布數據人均居住面積20平方米計算，每年需要1500萬平方米住房。考慮人均住房指標增長、住房投資需要及外籍、外省來京人員居住需要等不定因素，這里假定每年需要4000多萬平方米住房，按照目前北京出讓居住土地平均容積率1.5計算，需要3000公頃。20年需要60000公頃居住用地。如果按照容積率3來計算，則每年需要1500公頃，20年需要30000公頃居住用地。

　　那么，經濟發展與人口增長目前的北京市人口和建設用地是怎樣的呢？據報道，2020年北京市總人口規模規劃控制在1800萬人左右，規劃確定2020年全市城鎮建設用地控制在1650平方公里，比現狀1150平方公里增加500平方公里（100公頃＝1平方公里），即包括產業和居住等各類用途用地共增加50000公頃。

　　解決3000萬人的居住，所需要的用地比準備的全部建設用地還要多出100平方公里，將會出現居住和發展爭奪土地資源的局面。

　　眾所周知的政策原因，2006年政府加大住宅土地供應情況下，計劃供地指標（含經濟適用房）為1900公頃，完成情況非常不理想，截至七月僅550公頃，估計到年底到1000公頃。9月份談供地計劃的完成情況似乎太早，但是供地不暢的原因里，政策尤其是“90平方米70％”規劃政策變化及帶來的審批效率問題是一個原因，表面化的原因，深層次是貫穿其中的指導思想問題。試想住宅平均容積率僅1.5的北京市，如何承擔得了這新增的1500萬人。

　　因此，面對未來3000萬人的城市人口規模，沿用了幾十年的規劃指導思想和規范能夠適應目前城市化加劇、城市人口劇增的現實嗎？是否應該從指導思想上進行徹底的反思和調整呢？舊有的容積率、限高等關乎土地使用強度的指標真的就應該雷打不動嗎？面對人口基數的變化，確有必要思考和行動了！

　　清議先生的文章說得好：“任何有關中國的經濟決策，無論決策者是政府、企業亦或個人，無論決策目標是投資、消費亦或儲蓄，都必須重視城市人口增長。道理很簡單，人口增長是社會經濟發展的總動力，人口結構城市化是工業化社會經濟發展的總動力。對于處在工業化進程中的中國經濟來說，比人口增長更重要的顯然是人口結構城市化”。

　　北京作為特大城市，應當放眼未來人口結構城市化與社會經濟發展，以全新思維看待城市人口大幅增加帶來土地需求，有關政府部門和規劃設計界則應當重新審視影響土地利用、城市規劃、住宅建設的那些舊有思想，應當本著有效利用土地資源、提高土地的聚集效益原則，徹底突破舊的規劃理念，大幅提高規劃容積率，對建筑密度、建筑間距、建筑高度等指標的控制原則做相應調整，放寬限制。該是考慮如何為17年后3000萬北京人準備住房的時候了。

　　面對北京可能的3000萬人的人口規模帶來的住房短缺，目前我們在房價問題上的爭論顯得暗然失色，房價漲跌當啞口無言。面對全國10億城市人口，城市規劃理當未雨綢繆。

掃一掃或者搜索微信號：Lcy18876761354

長按識別二維碼

免費看房熱線（0898-66691855）

QQ號：

遠離城市霧霾，帶上您最愛的人一起享受海島陽光！