希望自己住得舒心、住得安寧，是眾多購房者在挑選并購購住宅時較起碼的愿望。購房者此種愿望的實現，需要依靠物業公司提供 的、專業的、規范的物管服務來實現。但是，一旦業主遭遇財產損失，是否應向物業公司要求賠償？物業公司的賠償責任該如何界定？本期拍案說法為您解開疑惑。

原告：張慶，稱已依約向物業公司按時交納管理費，物業公司存在管理上的疏漏，要求物業公司賠償自己的全部損失共59560元

被告：某物業公司，稱已盡到保安責任，拒絕賠償

案由：張慶家中遭竊

審判結果：物業公司賠償張慶遭竊損失的20%

8月22日晚，家住在北京市某住宅小區的張慶，一回到家門口便發現情況不妙：只見自家鋼制防盜門和木門的鎖頭被人撬壞，整個門都損毀變形。入房一看，箱柜、衣物一片狼藉，張慶遂報案。

據統計，張慶家中被盜現金8300元、電腦1臺、數碼攝像機1臺、金飾1批、紀念幣2套，共計損失價值59560元，該案至今未偵破。

在張慶看來，每月交納物業管理費，把自家財產交給物業公司看管，如今小偷破門而入，物業公司竟毫無知覺，不管怎么說都存在管理上的疏忽，應賠償自己的全部損失。

事發后，張慶找到物業公司協商賠償事宜，但該公司不予理會。張慶遂把物業公司告到法院，要求該公司賠償損失59560元。

據物業公司辯稱，它的管理服務已達到國家ISO9001管理質量認證，認真落實了保安員職責制度、交接班制度，對車輛的進出做好登記，無奈小偷厲害，是小偷偷走業主的東西，業主應通過公安機關向小偷索賠。

物業公司表示，業主所交納的物業管理費不可能完全消除因犯罪行為可能引發的財產和人身安全的風險，該公司已盡到相應注意和防范的義務，對原告被盜案件的發生并無過錯，故不應由被告承擔賠償責任。物業公司向法院提供了在失竊期間，其保安人員在小區門崗、小區內巡邏、執勤的記錄等資料。

據查，2003年5月21日，張慶入住該住宅后，與物業公司簽訂了《住宅小區管理公約》，約定：物業公司按照有償服務原則管理小區，張慶按住房建筑面積0.5元/平方米/月的標準交納綜合管理服務費。協議簽訂后，張慶依約按時交納了管理費。

一審：物業公司無需賠償

一審法院認為，物業公司在履行物業管理服務合同時，制定了對出入小區的車輛及人員以登記等方式進行適當管理的制度，對小區內住戶的財產盡到了合理、謹慎的注意義務。

張慶并未就住宅內的物品與物業公司簽訂專門的保管合同，物業公司無從知曉張慶私人物品的種類及價值，對此也就不負有法律上的責任。且目前張慶住宅被盜案件尚未偵破，其財物損失的數額無法確認。

一審法院駁回張慶要求物業公司賠償的請求。一審宣判后，張慶不服，向北京市中級人民法院提起上訴稱；物業公司承諾對小區內財產和人身實施全天候全方位的保護，作為業主，屋內財產在上班、上學后全部置于物業公司保護之下，在這種情況下失竊是物業公司嚴重違約和失職所致。

二審：物業公司應賠20%

市中院經審理后認為，物業公司在公約、小區管理規程等文件中均承諾對小區物業及居民人身、財產負有安全保障義務。從本案證據可知，失竊案件發生時，犯罪嫌疑人以暴力手段破壞張慶住宅兩重大門（其中一重是鋼制防盜門），進入室內翻箱倒柜竊取財物后離去。

由此可見，物業公司對小區居民住宅的保安巡邏顯然存在疏漏，對罪案未能及時發現、制止，對由此造成的損失負有一定過錯，應承擔相應的賠償責任。

因案件發生在室內，發現入室盜竊有一定難度，而業主對其室內財產負有主要的安全保障責任，故法院判決物業公司承擔20％的賠償責任。又因上訴人張慶向公安機關報案時出示了可信證據，而物業公司在兩審訴訟中均未提交證據進行反駁，故法院認定張慶的損失為59560元，即物業公司應承擔損失賠償額為11912元。

法官：物管未盡安全保障義務

法院法官說，該案的終審判決應當引起物業公司的重視，在日常管理中要盡到合理限度內的安全保障義務。

安全保障義務是指經營者或者其他社會活動組織者承擔的對他人的人身、財產負有的合理限度內的安全保護義務。義務人未盡到合理限度內的安全保障義務，因而直接或者間接地造成他人人身或者財產權益損害，應當承擔損害賠償責任。

本案中，由于物業公司的工作疏漏，沒有及時發現業主財產被盜，存在過錯。因此，物業公司應當在合理限度內承擔與其過錯程度相當的補充賠償責任。物業公司在承擔相應的賠償責任后，有權在公安機關抓獲盜竊者以后進行追償。

近些年來，社會上出現了許多普通公眾在諸如住宿、餐飲、娛樂等公共場所受到意外傷害的事件，還有一些犯罪分子在以上公共場合實施嚴重侵害他人人身、財產安全的侵害行為，但直接的侵害行為人無法確定或雖能確定但其無力承擔賠償責任時，受害人因此所遭受的人身、財產損害如何得到及時、全面的權利保護時，較高法院從侵權法中的一般安全注意理論和我國目前社會發展程度出發，及時地出臺了《人身損害賠償司法解釋》等規范性文件，規定了自然人、公司、其他組織在從事住宿、餐飲、娛樂等經營活動或其他社會活動的安全保障義務。

此案中，從張慶與物業公司二審判決的結果看，法院判決物業公司承擔20%的補充賠償責任，依托的實體法也是《人身損害賠償司法解釋》第六條規定的安全保障義務。這種安全保障義務有三項重要內容：（一）從事相關社會活動的人如疏于安全保障義務的不作為行為，導致受害人的人身、財產損害的，其應承擔損害賠償責任；（二）如受害人的損害是因第三人的侵權行為（包含犯罪行為）所致，安全保障義務人有過錯的，應當承擔補充賠償責任。該補償賠償責任的范圍，與其能夠制止或防止損害的范圍相適應； （三）安全保障義務人在承擔了相應的補償責任以后，可以向實施侵權行為的第三人追償。

物業公司提供的服務也是一種安全保障義務嗎？

按照《物業管理條例》規定，物業公司在其物業管理區域內有法定義務做好安全防范工作，做好治安、環保、物業裝飾裝修和使用等物管服務，對其中的治安工作，也有人認為是一項保安安全義務，這種義務有些是法律、法規等規定的法定義務，但大部分是雙方的物業合同約定的合同義務。

如本案中的張慶在其二審上訴理由聲稱的“物業公司承諾對小區內財產和人身實施全天候全方位的保護”等承諾，也是一種合同安全保障義務，其保障的對象是物業管理區域內的業主。

物業公司提供的保安安全義務的主要內容是，在物業管理區域內建立保安、消防等制度，日常管理中要做好門衛、巡視、防火防盜、監視出入門的可疑物品、車輛，對來訪人員進行來客登記、對小區內業主辦理出入證件出入，對拾遺物品建檔管理等小區綜合的、全方位的安全防范制度。對物業公司的管理人員，有些地方政府還出臺硬性的管理規定，實行資格考試制度，要求持證上崗。

因此，物業公司對業主提供的是專業的、規范的、現代的保安安全服務，其安全保障注意的程度要比普通的從事社會活動的人、公司或組織要高得多，是一種職業上的注意義務，有同醫生、警察、律師等職業人員出于從事特殊崗位、特殊職業所需要的職業上注意義務一樣，如有條件，有能力防范外來的危害時，卻因疏忽大意或過于自信等原因疏于防范，給業主造成人身、財產損害的，應承擔民事賠償責任。

此案中，二審法院對物業公司保安安全的注意義務的要求，也是從職業上的較高注意義務出發，認為犯罪嫌疑人以暴力手段破壞張慶住宅兩重大門（其中一重是鋼制防盜門），進入室內翻箱倒柜竊取財物后離去事實，從普通人的日常生活經驗法則，推定物業公司對小區居民住宅的保安巡邏顯然存在疏漏，有過錯，按照民法的過錯原理，依托業主享有安全保障權利，在較基本的安全保障義務之上，合理地分配了公平、正義，判決物業公司承擔補償賠償責任。

業主遇到這種情況，應該怎么做才能保護好自己的權益？

目前，在房價居高不下的年代，購房者承受了各種壓力。購購房屋的目的，是希望自己住得舒心、住得安寧，這是眾多購房者在挑選并購購住宅時較起碼的愿望。購房者此種愿望的實現，需要依靠物業公司提供 的、專業的、規范的物管服務來實現。

但是，現今的物業管理服務存在的問題很多，有些制度形同虛設，不能很好地保護業主的人身、財產安全。因此，業主需要有同張慶一樣的維權意識，積極行使在物業管理中的權利，參加業主大會，行使選舉權被選舉權，表決通過業主公約和業委會章程，決定業主有關的重大事項，監督各種制度的實施與執行，以此體現業主還是自己房屋的主人，從而保護好自己的權益。

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