上行下效——“9·29新政”出臺僅半月，新一波地方細(xì)則再次攪動中國房地產(chǎn)市場。較新消息顯示，目前上海、深圳、廈門等七城市先后出臺地方樓市調(diào)控細(xì)則，除了增加保障房供應(yīng)外，國家政策的“一刀切”為地方政府提供了樣本，限購、限外、限貸、限價成為各地調(diào)控的主要手段。

面對地方政策的不斷加碼，對市場較為靈敏的二手房降價壓力已迫在眉睫，房價拐點導(dǎo)火索一觸即燃。

　地方“四限令”緊跟

“新國十條”后，北京頭開限購先例，此后為眾多城市效仿。“9·29新政”后，深圳、廈門、上海、寧波、福州、杭州相繼出臺限購令，這一看似非常規(guī)的政策，已被地方政府駕馭得輕車熟路。

記者縱向比較各地政策發(fā)現(xiàn)，在各種版本的“限購令”中，北京、上海、廈門、杭州的政策較為相似，其實質(zhì)在于“每一戶家庭可新購一套住房”，有報道將其解讀為，“不管此前有多少套住房，不管是本地戶籍還是外地戶籍，都有且只有新購購一套住房的資格和權(quán)利。”

“限購”從非常規(guī)手段走向常規(guī)，同時，作為樓市調(diào)控通用手段的“限貸”也有了一些新意。除了各地嚴(yán)格執(zhí)行國家政策，全面叫停第三套房貸款，套住房貸款一律三成起，嚴(yán)控消費類貸款用于購房外，日前出臺的上海樓市調(diào)控細(xì)則規(guī)定，停止對購購第三套住房及以上家庭住房公積金貸款。

而昨日，上海再次對住房公積金貸款政策進(jìn)行調(diào)整。上海公積金管理昨日發(fā)布《關(guān)于調(diào)整2010年住房公積金個人貸款政策的通知》，規(guī)定改善型二套房頭付需五成，貸款較高限額降至40萬元，非改善型二套房及三套房公積金停貸。有分析認(rèn)為，上海這一地方政策將同北京“限購令”一樣，成為其他地方紛紛效仿的對象。

在“限購”、“限貸”基礎(chǔ)上，寧波、深圳與福州等地則添加了限制外地戶口持有人購購住房的“限外”條件，其核心基本貫徹了國家政策，既對無法提供在該市1年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非該市戶籍居民，暫停購房資格。

與此同時，另一非常規(guī)手段——“限價”也不時見諸報端。據(jù)媒體報道，上海樓盤將開始“限價”，新盤售價只能降不能漲。此前，上海市也曾出臺“通知”規(guī)定，“各區(qū)(縣)房管部門要強(qiáng)化對商品住房項目銷售價格和變動幅度的指導(dǎo)和審核，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)調(diào)整銷售價格超出已備案銷售方案范圍的，應(yīng)當(dāng)再次報所在區(qū)(縣)房管部門備案。”

成交量下行頭當(dāng)其沖

“四限夾擊”下，頭當(dāng)其沖便是“成交量下行”。

中國指數(shù)研究院對9月27日至10月10日的房地產(chǎn)市場監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，在國慶長假和二次調(diào)控政策的雙重作用下，41周樓市交易量普遍下滑。監(jiān)測的35個城市中，28個城市樓市成交面積環(huán)比下跌，僅上海、南京和大連等城市小幅上漲。

另據(jù)中國房地產(chǎn)信息集團(tuán)的數(shù)據(jù)顯示，10月4日至10日，多數(shù)城市市場成交量環(huán)比下跌。十大城市成交指數(shù)116.95，環(huán)比下跌了17.22點。20大典型城市成交指數(shù)88.03，環(huán)比大幅下跌25.97點。“按此趨勢，很多城市第四季度的成交量將比第三季度有所下滑。”上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部長楊紅旭在《樓市成交量再現(xiàn)拐點》一文中如此斷言。

多位業(yè)內(nèi)人士對記者預(yù)測，成交量下滑或許將成為引燃本次樓市拐點的導(dǎo)火索。若政策能夠不斷強(qiáng)化落實，一線城市量價齊跌的局面或許下月出現(xiàn)。

“銀行收緊信貸、國家政策不斷加壓、觀望力量重新回歸——這些足以讓一些中小型房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈緊張。若想穩(wěn)定運轉(zhuǎn)，只能降價銷售。”一位要求匿名的房地產(chǎn)企業(yè)投資部門負(fù)責(zé)人向《國際金融報》記者表示。

而根據(jù)本報記者了解的信息顯示，現(xiàn)在地方政府亦不斷在向房地產(chǎn)企業(yè)加壓。如果有企業(yè)敢于在此時頂風(fēng)漲價，那么或許將受到處罰。

　二手房降價迫在眉睫

事實上，在地方政策合力之下，對市場感知較為敏感的二手房已經(jīng)開始出現(xiàn)松動跡象。

本報記者在采訪中了解到，由于二手房一般為個人或者某些機(jī)構(gòu)持有，當(dāng)面臨大型政策施壓時，他們可以快速調(diào)整價格以適應(yīng)市場，“船小好調(diào)頭”的靈敏性在政策調(diào)整時表現(xiàn)得異常明顯。

以北京為例，在成交量下滑和新政的雙重壓力下，北京再次出現(xiàn)了業(yè)主低價拋房及購方退單的現(xiàn)象。深圳的二手房市場同樣面臨調(diào)整。9月份的數(shù)據(jù)雖有滯后，但是來自深圳國土局公布的統(tǒng)計顯示，本月二手住宅成交總量為11010套，環(huán)比上月減少17.08%。市場的觀望情緒不斷增加。

一位來自上海的投資者在北京擁有兩套共計約200平方米的商品住宅，分別位于北京東五環(huán)以及南2環(huán)，單位售價為25000、23000元/平方米。可現(xiàn)在他對本報記者表示，他已經(jīng)不敢再對欲購房的咨詢者報出這個價了。

這位投資者無奈地將自己調(diào)侃為“空中飛人”，新政后的十幾天，他已在京滬間來回飛了4次。盡管不愿開口降價，但是來回奔波的事實已經(jīng)暴露了其內(nèi)心隱憂。對于“愿意降多少”這一問題，他沒有正面回答，只是說“降價是肯定的了。”

他的態(tài)度也是目前市場基本達(dá)成的共識：未來一段時間的二手房市場將遭遇成交量和降價的交叉慘狀。或許數(shù)天后預(yù)測將變?yōu)楝F(xiàn)實：自10月下旬開始，二手房市場，甚至新盤市場將迎來次下探。

(作者：孫維晨)