調(diào)控著重“四限合一”

在“9·29”二次調(diào)控出臺之后的短短10多天內(nèi)，深圳、廈門、上海、寧波、福州、杭州相繼出臺了“限購令”，加上4月30日較早推出“限購令”的北京，目前全國已經(jīng)有七座城市限購，這也使得本來是非常規(guī)的“限購令”已成為常見的調(diào)控手段。

從各地細(xì)則上看，北京、上海、廈門、杭州的“限購令”如出一轍，除了表述上的差異外，在政策內(nèi)容上幾乎沒有任何區(qū)別。四地“限購令”的核心在于“每一戶家庭可新購一套住房”。換言之，不管此前有多少套住房，不管是本地戶籍還是外地戶籍，都有且只有新購購一套住房的資格和權(quán)利。

相比之下，寧波、深圳和福州在執(zhí)行“限購令”的基礎(chǔ)上，還加上了“限外令”，也就是對無法提供在該市1年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非該市戶籍居民，暫停購房資格。而京滬廈的政策中，沒有在當(dāng)?shù)丶{稅、社保證明的非當(dāng)?shù)貞艏彝ィ灿行沦徺徱惶鬃》康馁Y格。

“深圳限購令先進(jìn)寬松的是，深圳市戶籍家庭，如果一套房子都沒有，則可以新購兩套住房。不過，在一般情況下，一套房子都沒有的家庭，具備兩套房購購能力的很少。”地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士直言。

與其他六座城市相比，較晚出臺的福州版樓市細(xì)則較為嚴(yán)厲，不僅要求“限購”和“限外”，而且規(guī)定，福州戶籍居民家庭如果沒有房子，也只能新購購一套住房。

除了“限購令”和“限外令”，“限貸令”也成為樓市調(diào)控措施的通用手段。國家全面叫停第三套房貸款，套住房貸款一律三成起，嚴(yán)控消費類貸款用于購房，各地在執(zhí)行差別貸款政策完全一致。

事實上，從9月29日二次調(diào)控新政出臺之前，北京市燕郊地區(qū)就已經(jīng)出臺對二套房停貸、外地人頭付五成的政策。而在新政之后，各地正在落實“限外令”和“限購令”的時候，燕郊已經(jīng)對外地人購房停止貸款，實施全面“限貸令”。

北京中原地產(chǎn)統(tǒng)計顯示，自8月起，燕郊全面執(zhí)行外地人購房頭付5成后，燕郊樓市已經(jīng)明顯下調(diào)。而從9月29日開始，燕郊開始執(zhí)行外地人不能提供當(dāng)?shù)厥杖胱C明只能全款購房的政策，執(zhí)行全面“限貸”，這使得9月價格已經(jīng)明顯下調(diào)的燕郊商品房市場再次在國慶期間出現(xiàn)價格下跌。

在限購、限外、限貸的基礎(chǔ)上，“限價令”也開始閃現(xiàn)身影。據(jù)傳，上海樓盤將開始“限價”，新盤售價只能降不能漲。此前，上海市也曾出臺“通知”規(guī)定，“各區(qū)房管部門要強化對商品住房項目銷售價格和變動幅度等的指導(dǎo)和審核，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)調(diào)整銷售價格超出已備案銷售方案范圍的，應(yīng)當(dāng)再次報所在區(qū)房管部門備案。”

在上海“限價令”之前，已有北京版的“限價令”。市場曾傳言，為了防止豪宅新房價格帶動住宅成交均價走高，樓市新政后，北京房管部門拒絕批準(zhǔn)高價樓盤入市。不過此傳言后被澄清。

各地成交應(yīng)聲而動

9月樓市進(jìn)入了傳統(tǒng)的銷售旺季，各城市交易量普遍上漲，樓市成交量呈現(xiàn)回暖跡象。不過，受“十一”長假和樓市新措施的雙重影響，節(jié)前出現(xiàn)的樓市成交量快速回暖的勢頭戛然而止。

數(shù)據(jù)顯示，9月份30個大中城市中，有超過2/3城市的樓市成交量環(huán)比上漲，其中，北京、南京和深圳等城市成交面積環(huán)比漲幅都在50%左右。而到了10月上旬，大部分城市的房地產(chǎn)市場迅速降溫。

北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，10月上旬，北京市除經(jīng)適房和限價房外的商品房住宅總成交量為2060套，較9月上旬的3219套下跌了36%。商品房成交均價為21160元/平方米，較9月同期的21800元/平方米，下調(diào)了近3個百分點。

10月上旬，北京市二手房總成交量為1948套，相比9月上旬創(chuàng)造的新政后較高峰時的5322套下調(diào)了63.4%。而二手房均價也一改在9月出現(xiàn)的上漲勢頭，出現(xiàn)輕微下調(diào)，從18180元/平方米下調(diào)了0.6%，為18080元/平方米。

在新政影響下，上海市普通商品房市場的成交量出現(xiàn)了大幅波動。數(shù)據(jù)顯示，盡管十一前夕成交低迷，不過上周，上海商品住宅成交面積達(dá)到44.9萬平方米，環(huán)比前周大漲47%，成交面積已達(dá)到2009年高峰時的水平。盡管成交量突增，但是上海的普通商品房市場卻開始降溫，打折聲不斷，部分樓盤打出開盤頭日9.2折的優(yōu)惠。受此影響，上周上海商品住宅成交均價為20095元/平方米，環(huán)比前周下跌13%。

深圳版樓市細(xì)則的威力也開始顯現(xiàn)。雖然國慶期間深圳樓市創(chuàng)下巨額成交量，不過在長假過后，深圳新房成交量驟降。10月8日到10日的日成交套數(shù)分別為118套、53套和80套，這與國慶長假期間日均363套的成交量相差甚遠(yuǎn)。

此外，上周杭州、寧波和福州等城市出臺樓市細(xì)則的房地產(chǎn)成交量也出現(xiàn)了環(huán)比下滑。

對于此次新政以及隨后引起的銷售波動，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)行政總裁李明認(rèn)為，宏觀調(diào)控將“民生問題”放在了位，雖然會產(chǎn)生短期的市場波動，但將有利房地產(chǎn)市場的長期穩(wěn)定發(fā)展。他表示，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)十分關(guān)注目前政府宏觀調(diào)控下的各項措施，將會采取靈活的銷售策略。

soho中國董事長潘石屹（新聞 博客）也坦言，此次調(diào)控“在意料之中”，政府是“根據(jù)市場的變化隨時去調(diào)整”，“對市場有立竿見影的影響”。

近期，有關(guān)部門分別出臺了新的樓市調(diào)控措施，各地也紛紛制定了樓市細(xì)則。券商分析師認(rèn)為，本輪樓市調(diào)控是在上一輪調(diào)控的基礎(chǔ)上，鞏固調(diào)控成果，進(jìn)一步打擊投機購房，從而抑制房價過快上漲。因此，如果房價繼續(xù)上漲，有可能出臺新的政策。在此影響下，未來樓市成交量將出現(xiàn)震蕩。

調(diào)控政策仍未出盡

本輪樓市調(diào)控，仍然繼續(xù)了“國十條”的調(diào)控思路，抑制房價過快上漲仍是調(diào)控核心。對此，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，如果未來房價繼續(xù)上漲，將會出臺新的調(diào)控措施。

銀河證券分析師丁文認(rèn)為，如果房價繼續(xù)上漲，政府有可能出臺更為嚴(yán)厲的調(diào)控措施。在房產(chǎn)稅的靴子未落地的情況下，難言“利空出盡”。在當(dāng)前流動性充裕情況下，僅通過行政性限購措施和收縮信貸控制房價，還是有相當(dāng)?shù)碾y度。房地產(chǎn)行業(yè)將仍然面臨著政策調(diào)控的陰影。

安信證券也認(rèn)為，新一輪調(diào)控政策在前期基礎(chǔ)上有所加碼，顯示政府堅決遏制房價上漲的決心。如果房價繼續(xù)上漲，未來很可能有新的政策持續(xù)出臺。

國元證券指出，政府在實施了史上較嚴(yán)厲調(diào)控政策后的半年時間，再次出手打擊，是為了保持上次調(diào)控的成果。4月份的調(diào)控是開始考慮在供應(yīng)面增加供給，對于房價上漲過快的一線城市壓制需求，對于需求量大的二線城市以增加供應(yīng)量為主，但這次調(diào)控進(jìn)行了一刀切的模式，主要以壓抑投資性和投機性需求為主。

國元證券研究員毛力表示，8、9月份各城市成交量開始上升，并且已超過4月份調(diào)控前的水平，一線城市的房價也開始上升，因此政府再次出臺調(diào)控措施，旨在維持調(diào)控成果，打擊投機購房，壓制房價的上漲。

大通證券研究員黃鶴指出，調(diào)控波要求鞏固波的政策，加大波政策的執(zhí)行力度，并且強調(diào)推進(jìn)房產(chǎn)稅改革、對頭套房一律執(zhí)行頭付30%及以上的信貸政策。這些政策將使房地產(chǎn)市場短期成交量迅速下降，回暖無法持續(xù)，量縮的同時價格有所下降。

黃鶴認(rèn)為，房產(chǎn)稅或物業(yè)稅(專題 論壇)到底能在多大程度上影響房價，取決于具體的細(xì)則、稅收如何征收、對第幾套房是否采取分別的稅率。

未來成交或?qū)⒄鹗?

由于新政出臺，各地成交量在10月上旬出現(xiàn)波動，部分城市成交量大幅下滑。分析師認(rèn)為，政策將對未來樓市成交量產(chǎn)生影響，四季度樓市成交量將出現(xiàn)震蕩。

國信證券分析師方焱指出，“十一”前出臺樓市新政后，10月周樓市出現(xiàn)降溫跡象，18個城市周銷量平均環(huán)比下滑24%，部分城市如濟南、昆明等地環(huán)比降幅在60%以上。政策變化將對行業(yè)產(chǎn)生顯著影響，10月樓市降溫將是大概率事件，預(yù)計四季度行業(yè)整體銷售速度可能明顯放緩。

浙商證券戴方表示，借鑒4月“國十條”出臺后的商品房成交走勢，今年“銀十”商品房成交將會相對黯淡。結(jié)合近期的房地產(chǎn)調(diào)控政策仍然以“遏制需求”為的現(xiàn)狀，未來2-3個月內(nèi)的商品房成交將會出現(xiàn)反復(fù)和震蕩。

中投證券李少明則認(rèn)為，市場預(yù)期一個個政策利空靴子落地，房產(chǎn)稅的出臺也為時不遠(yuǎn)。四季度主要城市將可能出現(xiàn)價跌量增。

后續(xù)政策仍有跟進(jìn)

從目前出臺的樓市細(xì)則看，執(zhí)行“限購令”的城市包括北京、深圳、上海等七座城市，這些屬于房價上漲過高過快、供求關(guān)系較為緊張的城市。據(jù)傳，廣州、南京等城市的“限購令”也已箭在弦上。

分析人士指出，未來其他地方的樓市調(diào)控細(xì)則將會陸續(xù)出臺，除了限購、限外、限貸和限價等手段外，征收房產(chǎn)稅等其他措施也將成為調(diào)控樓市的砝碼。

大通證券研究員黃鶴認(rèn)為，除了對保有環(huán)節(jié)征稅如物業(yè)稅和房產(chǎn)稅這一殺手锏以外，還有一些其他的政策可供出臺，例如對開發(fā)貸款進(jìn)一步收緊以促進(jìn)開發(fā)商快速銷售，以及進(jìn)一步改變個人住房貸款信貸政策，堅持非價高者得而是綜合考慮的土地拍賣政策、甚至改變預(yù)售制度等等，都將從一定程度上穩(wěn)定房價。

專家指出，本輪調(diào)控政策與“國十條”一脈相承，在執(zhí)行上更加細(xì)化和深化。顯然，8、9月份各地樓市出現(xiàn)的反彈促使了“二次調(diào)控”的出臺。未來政策仍將著眼于穩(wěn)定房價，這就意味著，房價的變化已經(jīng)成為后續(xù)政策的關(guān)鍵。

“我早上六點就出門了，趕到檔案大廈一看，前面已經(jīng)排了好長的隊伍，一直等到9點多才拿到排號，一看竟然是400多號。”中國證券報記者在深圳市檔案大廈門前遇到了徘徊苦等的張先生，“只發(fā)460個號，估計輪到我恐怕得五六點。”

“我已是第三天來排隊了。”市民黎先生上個月購入一套房產(chǎn)，如今資金已被監(jiān)管，可必須辦好房產(chǎn)證明才能去過戶，“8日和9日我都來過但都沒排上號，等了3個多公里卻突然被告知已沒號了，今天終于排到了。”中國證券報記者看到，市民已將位于檔案大廈的深圳市規(guī)劃國土房產(chǎn)信息圍得水泄不通。

9月30日，深圳市發(fā)布“限購令”，對在本市擁有2套以上住房的深圳市戶

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