隨著我國經濟的持續增長和商業銀行的快速發展，越來越多的工業企業利用其合法擁有的工業房地產作為抵押物，向銀行申請貸款支持，從而形成了一個工業房地產抵押估價市場。而房地產抵押估價已成為估價機構協助銀行控制信貸風險的一道屏障。

實務操作中的一般風險防范

完整的工業房地產通常包括廠房和廠區內的倉儲用房、辦公與生活用房等建筑物，若干構筑物，以及所占有的土地等。一般地說，防范工業房地產抵押估價風險，應關注抵押的合法性、抵押價值的合理性和抵押房地產的變現能力等三個問題。

關于抵押的合法性，估價人員一方面應查驗房地產權證、企業法人營業執照及其他資料原件，并在現場查看時與抵押房地產一一對照核實；另一方面應到當地房地產交易查詢核實《房地產登記冊》記載的有關土地狀況信息、房屋狀況及產權人信息、房地產他項狀況信息。特別是，要在抵押相關當事人協助下，調查核實抵押房地產在估價時點是否存在權利上的各種瑕疵，是否符合有關抵押的法律規定，是否存在各項法定優先受償權利及其數額等情況。

關于抵押價值的合理性，估價人員應在針對類似房地產進行市場分析的基礎上，正確把握抵押房地產在未設立任何法定優先受償權利情況下的市場價值(V1)，以及應盡可能地知悉其存在各項法定優先受償款的總額(V2)，并在此基礎上確定其抵押價值(V)：V=V1-V2。

關于抵押房地產的變現能力，估價人員應假定在估價時點實現抵押權的情況下，對下列問題進行正確的分析和判斷：與抵押房地產相類似的房地產的市場供求情況；抵押房地產的通用性、獨立使用性或可分割轉讓性；能否不用花費過多的費用和時間，將抵押房地產轉讓變現，并得到較合理的凈現金收入。

實務操作中的特殊風險防范

關于工業房地產的分割評估情形。一宗工業房地產往往是一個功能完整的不宜分割轉讓的整體。因此，為了防范今后可能出現的變現風險，應要求抵押人將某宗工業房地產進行整體抵押，而不是隨意將其中部分廠房進行抵押。但在實務中，常遇到委托方要求將其中部分廠房進行抵押的情況。此時，估價人員一方面應爭取進行整體評估，另一方面也可以考慮同時出具該宗工業房地產的整體價值和要求單獨評估的部分房地產價值。同時，還應通過現場查看和查詢有關權證等項資料，了解作為估價對象的部分房地產在整體工業房地產中的作用，是否已經具有或能否辦理獨立的房地產權證，是否具有良好的獨立使用性和可分割轉讓性，并充分考慮其土地分攤問題，以及公用配套設施、人流和物流的通行權等合理享用問題；并在估價報告中詳細披露上述內容，提請有關方面注意可能帶來的風險。

關于非標準廠房抵押評估情形。由于工業行業類別繁多，除了標準廠房（多建在一些新興工業園區和出口加工區，有標準的柱距、層高和樓面載荷等）具有較好的通用性外，大多數均為具有本行業特點的非標準廠房，通用性差。從這個角度講，此類工業房地產如要進行處置，其局限性一般較大，變現能力一般較差。因此，應充分考慮抵押物工業房地產的行業特點和類似工業房地產的有限市場需求，以及能否經濟地改為生產其他工業品或改作其他用途的可能性，并在此基礎上，慎重確定其抵押價值和變現能力。

關于在建工業房地產抵押評估情形。在建工業房地產抵押由于存在眾多的不確定因素，因而具有較大的抵押估價風險。為了防范估價風險，一是要正確認定在建工程的范圍及其抵押合法性；二是要在估算其客觀合理價值時，應正確把握其在估價時點的形象進度和各種有關的價值影響因素。

關于企業的實際還貸能力評估。在考慮工業房地產抵押風險時，銀行部分信貸人員除了考慮作為抵押物的工業房地產的抵押價值外，往往更多考慮的是作為抵押人的工業企業的歷年經營業績、業務發展前景、實際資金運作能力、企業資信等級以及有無財政擔保等，即所謂的企業實際還貸能力。但企業還貸能力和抵押房地產的變現能力不是一個概念。抵押評估的真正目的是，在假設企業不能持續經營、無力償還貸款的情況下，評估一宗抵押房地產于估價時點較有可能實現的變現價值。因此，在估價中我們仍應如實評估其工業房地產抵押價值和變現能力。

　　　　　(作者：上海安大華永房地產估價咨詢有限公司 顧振發)