如何實現長期回報？需要成熟商業運營團隊提高物業價值

深圳早期的商業物業，以投資大廈等為例都是以銷售為主，到現在，深圳商業地產開始逐漸開始出租，這背后除了開發商看中長期受益以及規避土地增值稅外，還有一個理由就是深圳商業地產開發商發展到了一個程度，在商業地產開發的回報方式上有所轉型，而這一轉型會刺激深圳的商業物業追趕北京、上海等地區。

漢京國際營銷總監王川表示，企業發展到一定程度后，要持有一定自己的資產，包括引進現金流、抵抗增值稅風險等；租賃項目自己可以維持其品質的成功性比較強，對項目貢獻比較大；再者，開發商對商業地產由售轉租，這本身也有利于提高深圳商業物業管理水平。

王川透露，在寫字樓比較成熟的城市北京、上海、香港，都是以租為主，基本上很少有銷售的寫字樓。

這一點漸漸成為深圳商業地產開發商的共識，書香門第招商經理孫坤倫告訴記者，書香門第在經歷很深的教訓后現在選擇自己持有商業物業。而這時，開發商開始更多考慮將來項目的整個潛力價值提升，包括對整個項目品牌的維護。

“萬象城是現在深圳做得較好的商業綜合體，他們當初拿到這塊地后就有了明確的目標，頭先就把香港又一城老總挖過來作為商業公司的老總，全部仿造香港又一城的規劃，就是要打造一個華南較好的商業，且其預算兩三年虧錢。而像深圳本地的開發商，拿到地后并不知道自己這個商場要做成什么東西。”世紀項目經理徐江表示，深圳幾個商場做得好的都不是深圳本土的企業，要么是香港的，要么是北方的央企，深圳商業地產在精神、思維上還沒有達到這個高度。

此時，對于深圳的商業地產開發商來說，如果做好商業物業的持有，成為其轉型階段較重要的問題，“怎么去實現商業地產價值的一個根基，要看是不是有一個商業運營團隊能夠實現開發商使自己持有的物業價值不斷提升。”王川說。

綠景地產品牌推廣總監司覃透露，由開發商到商業地產運營公司的轉型期中，綠景花了很多人力物力來成立一支專業的運營團隊。

他表示，綠景經營商業地產的根基就是要統一把所有經營權都掌握在自己手里，不管是銷售出去的，還是自己持有的，綠景都聘請了專業公司進行資產管理服務，來協助可能在商業地產經驗、理論上不足的企業，提高平臺的標準。

能否助關內外一體化？將逐漸形成在多個區域出現多個商業繁華區局面

商業地產中的寫字樓和商鋪都和地段、人流緊密相關，深圳的規劃從羅湖到福田，再到未來的前海，商業地產發展的是否也會隨城市不斷變遷？對此，司覃認為，城市的轉移實際上是城市發展、功能完善后區域功能的剝離。

“實際上，深圳商業地產隨城市轉移的進程并不如想象般迅速。”徐江告訴記者，世紀在規劃時由于地處深圳區，周圍是高端人群，寫字樓也是高端寫字樓，于是自然地將設想為香港的中環、上海的陸家嘴，但后來發現很多高端的品牌目前不愿意到區，而區的商業相對于羅湖來說也沒有多少高端的品牌，羅湖的萬象城、西武的名店現在都還不會進入區，“目前區還處于建設中”。

在徐江的眼中，深圳的羅湖定位為娛樂業、服務業，所以其商鋪、娛樂之都的地位在深圳目前無人可以挑戰。福田可能就是以金融和高端服務業為主，“產業聚集，銀行就喜歡跟銀行在一起”。而南山前海則是發展企業總部，較典型的就是后海，現在出讓的地都是企業總部，它就跟福田區有了一些區分。

現場的多名業內人士認為，深圳的商業地產會隨著城市功能發展和副配套的完善，漸漸形成在多個區域出現多個商業繁華區的局面。

深圳此前已從政策層面實現關內外一體化，但原關內關外的配套已造成城市功能的分割，“特區內工作，特區外居住”造成了一大批深圳“鐘擺族”，而解決這一問題的核心就是深圳亟待多個“副”的形成，使市民在特區外也可以就業和完成購物等生活配套需求。龍崗、寶安的商鋪和寫字樓何時可實現特區內一體化？

　對此，王川表示，商場和商鋪可以跟著人流走，居住人口達到規模后自然會增長，但寫字樓則是和政府規劃有直接關系，關外多廠房，老板在廠房內辦公，對寫字樓需求不大，但以后企業向外擴張，這樣的商業區域在關外也會越越多。

王川告訴記者，在非傳統區的南山，現在有一些商場已逐漸開始出現一些高端品牌和高端商業，“南山的底子已經具備，第三產業發達，有各種大型企業，還有大量居住人群支撐，于是南山形成了一個適合居住的區域，而宜居就帶來商業需求增加，而且未來深圳各個區域都會有自己的商業繁華區出現”。

嘉賓觀點

◎世紀項目經理徐江：

由售轉租有利于提高商業物業水平

公司發展到一定程度，等到公司有能力承受開發成本時，持有商用物業是其選擇，因為持有能夠保證穩定現金流，而且能夠把日后增值的收益自己享有，還有它抵抗市場風險的能力也會加強。日后可能這種持有的模式在深圳會越來越多。

持有對于提升深圳商業物業的水平有很大的幫助。以前賣掉后，發展商管理提升的動力不是很強。現在持有后，包括管理、硬件、軟件一整套設備都有一個主動提升的需求。而且我覺得這對縮短跟北京、上海寫字樓上的差距有很大幫助。

◎漢京國際營銷總監王川：

CBD或被都市圈形態替代

香港中環的例子告訴我們：高度集約化核心CBD模式在發達資本主義國家比較流行，但逐漸出現了它的不合理性，慢慢會被都市圈形態替代，在都市圈里人們自給自足，既有繁華商業，又有配套寫字樓，還有發達的交通配套。隨著區新的規劃產生，包括酒店的設計、設置，它的商業逐漸會越來越發達。而在南山也逐漸開始出現高端品牌和高端商業，未來龍華也是這樣的情況。

所以，我覺得商業這塊將來可能會出現各個區域，羅湖、福田、南山、龍華、寶安、龍崗等都有自己的商業繁華區，都有自己的標桿商業物業出現。

◎綠景集團品牌推廣總監司覃：

只租不售考驗商業經營水平

開發商現在選擇只租不售可能更多是考慮將來項目的整個潛力價值的提升，包括對于整個項目品牌的維護。如果將來深圳有更多的開發商要進入只租不售這個大隊伍里來，可能在自己團隊建設上有一個成熟的團隊去進行經營，怎樣去進行內部人員提升，來實現集團目標，這是下一步值得思考的話題。

◎書香門第招商經理孫坤倫：

城市規劃對商業地產有引導作用

我們在梅林關口做書香門第這個項目將近11年，隨著城市不斷發展，城市規劃，包括**、新客站明確后，整個項目受到規劃很大的影響。在城市發展過程中，規劃尤其對一個區域的商業地產影響很大。如果功能定位不清晰，或者有很大的配套規劃沒有完善，都會對商業地產有很大影響。

政府在某種方向上對商業地產有一個引導作用，而這種引導作用是很有必要的。如果單純靠一個商家或者幾個商家來把這個副弄起來，或者把商業配套完善起來很難，而只有通過政府不斷介入。在商業地產發展過程中，政府的角色是永遠不能忽視的，而且是應該以政府為主。政府規劃到位后，開發商再從另外一個角度去做商業。

◎知名地產評論人弓鳴：

城市綜合體開發是新方向

在某種意義上，建一個項目賣完再開發另外一個項目，是比較原始的。開發商面臨新的問題就是商業地產將在未來房企中占有多大的開發比重。隨著土地供應逐步緊張和趨緊，城市綜合體這樣一個城市發展的“怪物”就出來了。城市綜合體開發是商業物業加住宅的開發，這應該是房地產開發的一個新方向。

建一個Mall很容易，可是經營一個Mall相對很困難。所以硬件匹配到位和后期經營，這成為兩個并駕齊驅的問題，必須同時解決。所以，進行商業地產開發要求開發商本身具備更高的素質，包括資金實力、經營實力、前瞻性。