隨著二手房交易的增多，購什么樣的二手房較放心、二手房房款如何交付、交易稅費是多少等成了購房者咨詢的熱門問題，為了幫助購房者熟悉二手房交易流程，讓購房者能夠明明白白地購到一套合適的二手房，4月13日，西安市房地產超市、華商網與本報一起開通二手房咨詢熱線，特邀陜西德倫律師事務所李德軍律師、陜西一代律師事務所孫海律師作為置業顧問，以下是本期熱線的部分內容摘錄，供大家參考。

　　讀者：房東辦完交接手續，房產證也給了我朋友，名義上已經沒有關系，應如何通過法律手段來解決？

　　孫律師：您的問題不是太清楚，我理解你們可能屬于私下購賣，這種行為是無效的。正確的方法應該是購賣雙方帶上各自的相關證件、資料到房地產交易管理辦理過戶手續，并在交納了相關的稅費后，購賣行為才能有效。

　　讀者：我已經聯系了一套二手房，如何辦理按揭手續？

　　孫律師：現在西安市各大銀行基本上都已經推出了二手房按揭業務，辦理貸款的二手房應頭先符合如下條件：

　　1、必須是具有房屋產權證的現房，符合國家規定的上市交易條件，可進入房地產市場流通；

　　2、房屋產權明晰，售房人即產權所有人及產權共有人均同意搬遷并出售該房產；

　　3、所購房屋未列入城市改造拆遷規劃；

　　4、未向任何法人或個人做抵押；

　　5、所購房屋房齡一般不超過15年；

　　6、辦理合法有效的抵押。

　　具備了上述條件以后，購賣雙方才可以帶上購賣合同和其他相關資料到銀行辦理按揭手續。銀行和評估公司會實地看房并出具評估書、簽訂相關貸款合同再經過公證、保險、產權過戶、抵押登記等相關手續后銀行才能放貸。

　　讀者：要購二手房，需要特別注意哪些問題？

　　孫律師：需要特別注意這幾個問題：

　　1、您要確保購賣行為的合法和有效性。雙方當事人必須是完全行為能力人，意思表示必須真實，沒有欺詐、脅迫等問題。

　　2、購賣的房屋必須證件齊全，不屬于拆遷范圍，不屬于違章建筑，如果房屋是出租的，賣方必須持有承租人放棄優先購購權的聲明書，若是共有房屋，賣方應提交共有人同意出售的聲明書。

　　3、在房款和產權交接的時候不要輕易相信對方的口頭承諾，先交錢再過戶還是先過戶再交錢是一個重要的問題。可以將房款押在雙方都信得過的單位（律師樓或者是信譽較好的中介處）等過戶完成后再將房款轉入賣主的賬戶。

　　4、產權過戶登記必須經過當地房屋土地管理局才算是辦完了房屋過戶手續。從購方的角度來說只有產權過戶了，這套房子才真正屬于你，在此之前賣方隨時可以毀約。

　　當然你還需要確認房屋的面積，結構，核查房屋裝飾裝修，附屬設施設備的安裝狀況等問題。

讀者：二手房購賣需要交哪些費用？

　　李律師：除了中介費外，二手房交易過戶時需繳納：總房價1.5％的契稅，80元的登記費以及每平方米6元的交易費。

　　讀者：我的戶口在西安市蓮湖區，2002年我在高新糜家橋小區購購了一套價值15萬元的二手房，由于將來會涉及小孩的上學問題，請問我能否將戶口轉入高新區？

　　李律師：你可以持房產證到西安市公安局高新分局戶籍科辦理。

　　讀者：我想購一套二手房，從熟人處找了一套房源，但賣方現在還未取得房產證，僅有一份商品房購銷合同，請問我能否購購，具體怎樣操作？

　　李律師：如果賣方尚未將辦理房產證的相關手續遞交房地產管理部門，你可以與賣方及房地產開發商就合同的權利、義務轉讓達成協議，變更購受人的主體就可以了；若開發商已正在辦理轉移過戶手續，你只有等到賣方取得房產證后再辦理房產證的過戶手續。

本報記者 小雨

來源：華商報

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