7月5日，在海南參加2006（博鰲）房地產(chǎn)論壇的多數(shù)專家、學(xué)者對較新出臺的“中小戶型新政策”表示贊同。他們認(rèn)為，發(fā)展中小戶型住房，滿足中低收入家庭的住房需求，無論從社會責(zé)任角度，還是從市場規(guī)律角度，都是我國目前房地產(chǎn)市場所必需的，是確保我國房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的需要。

應(yīng)盡早明確定義

“但就新政策的關(guān)鍵詞，90平方米和70％依然是兩個模糊概念，如果定義不明朗，‘中小戶型新政策’就很難突出重圍發(fā)揮政策效能，更難落到實處。”五合國際副總經(jīng)理嚴(yán)濤說，房屋面積按照建筑規(guī)范來講，一般有使用面積、套內(nèi)面積、建筑面積幾種叫法，很少有套型面積的說法。

筆者了解到，關(guān)于套型建筑面積，建設(shè)部給出的較新權(quán)威解釋是：“套內(nèi)使用面積除以標(biāo)準(zhǔn)層的使用面積系數(shù)，而套內(nèi)使用面積又等于套內(nèi)各功能空間使用面積之和。”盡管有了這一權(quán)威定義，但相當(dāng)多的人對這一繁雜的表述還是有點兒摸不著頭腦。

缺乏簡單、可操作性的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，使得對“90平方米套型建筑面積”計算方式差異很大。比如，地下室在有的地方不算容積率，但在重慶算。陽臺，有的城市不算，有的城市算一半。因此，如果沒有一個明確的全國統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，即便是同一戶型、統(tǒng)一設(shè)計，在全國不同城市都有可能出現(xiàn)不同數(shù)字。就設(shè)計而言，甚至可能會催生出一些讓人啼笑皆非的設(shè)計“怪胎”———80平方米的室內(nèi)面積，100平方米的空中花園。

面臨新挑戰(zhàn)

戶型小了，成本很難壓下來，作為房地產(chǎn)商利潤空間又不愿降低，在這種情況下，遂產(chǎn)生了“質(zhì)量威脅論”。

“本次調(diào)控只對中小套型房屋價格進(jìn)行限制，并沒有限制利潤。既然如此，那么在同等價格之下，早已習(xí)慣了四兩撥千斤的暴利的開發(fā)商們，依然有很大的自由發(fā)揮的空間。要想讓他們迅速轉(zhuǎn)型，以諸如薄利多銷這樣的方式來經(jīng)營房地產(chǎn)，顯然難以適應(yīng)和接受。”一位不愿透露姓名的政府官員說。

開發(fā)商很可能會在各個環(huán)節(jié)壓縮成本。比如，在招投標(biāo)階段，開發(fā)商就會將標(biāo)底定得很低，在這種低標(biāo)情況下，施工方又想有一定的利潤，較直接的辦法就是用劣質(zhì)不合格材料或偷工減料。

劣質(zhì)鋼筋、劣質(zhì)水泥，甚至不合規(guī)范的那些“野馬施工隊”便有了市場，安全隱患就這樣埋下了。事實證明，即便在沒有限價的情況下，也有不良開發(fā)商為了獲取暴利，不擇手段地降低成本，更何況限價后又要保證質(zhì)量難度可想而知。若果真如此，限價房就在事實上失去了存在的意義。因而，在限價政策推出的同時，必須有相應(yīng)的配套措施，對房屋建筑質(zhì)量進(jìn)行更為系統(tǒng)和嚴(yán)格的監(jiān)管。

另一種觀點就是“中小戶型貧民窟論”。一些人擔(dān)憂，限價后，物業(yè)管理、樓盤的服務(wù)等多種配套服務(wù)極有可能缺失。鑒于此，正在海南出席這一論壇的全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生駁斥了當(dāng)前社會行的這種觀點。她認(rèn)為，那些誤將中小戶型當(dāng)成貧民窟的思想是浮躁和錯誤的。她建議房地產(chǎn)開發(fā)商們，當(dāng)務(wù)之急是集中精力做好每一個項目，不僅戶型要設(shè)計好，而且要比大戶型房子更加綠化、更加生態(tài)、更能體現(xiàn)中華民族的傳統(tǒng)文化。

加快建立和完善住房保障體系

“中小戶型新政策”對解決中低收入家庭人群的住房問題而言，的確猶如一場及時雨，但專家學(xué)者們認(rèn)為，要從根本上解決我國房地產(chǎn)業(yè)中的諸多問題，必須加快建立和完善住房保障體系。

中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長張元端說，2005年，全國250個地級以上的城市，70％沒有完全實施廉租房，保障面不到4％，經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)投資連續(xù)出現(xiàn)了負(fù)增長。目前，經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)只占商品住宅總投資的5％。世界各國的實踐證明，解決住房問題，尤其是中低收入家庭的住房問題，政府具有不可推卸的責(zé)任，像我國目前這樣，主要靠市場手段是很難徹底解決的。由于住房保障制度不完善，市場主導(dǎo)制使得一方面巨大的住房需求刺激了房價的上漲，另一方面，中低收入者承受不了，增加了房地產(chǎn)市場的復(fù)雜性。

專家建議，建立住房保障體系，必須建立起購房和租房兩條腿走路、新房市場和舊房市場兩條腿走路的機制。只有這樣才可以做到住房消費的梯度化和消費模式的多樣化，有步驟地解決全社會的住房問題。

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