當業內普遍預測四季度樓市不會有重磅政策來襲的時候，這把“達摩克里斯之劍”卻眼睜睜地落了下來。“滬十二條”出臺的時機和力度讓人始料不及，給再現高溫的上海樓市澆了一盆冷水，觀望氣氛再次濃郁，入市者都放慢了腳步。

　　黃金周“外熱內冷”

　　9月29日國家調控政策出臺，10月7日“滬十二條”應聲落地，這給了十一黃金周較后一波瘋狂的機會。據佑威房地產研究數據顯示，今年十一黃金周，上海新房的成交量為20.7萬平方米，為去年同期的2.25倍，10月7日，長假較后，上海新房的成交量更是高達8.6萬平方米，占據整個黃金周成交量的四成，均價19160元/平方米，環比去年同期大漲33.8%。

　　“政策見效有緩沖期，今年黃金周出現集中購房其實是9月熱銷的延續。”佑威房地產研究機構副主任陸騎麟解釋到，相關數據顯示，今年9月份全市新建住宅銷售面積達到186.04萬平方米，環比增加33.3%。“9月的成交高位不會在10月一下出現俯沖，成交量成交均價同比出現攀升，是在國內經濟不斷增長的情況下產生的。今年10月周雖然成交同比上升，但是觀望氣氛已然顯現。”

　　“盡管人氣爆棚，4天接待觀眾14萬人，但觀望氣氛已經開始彌漫。”業內人士表示。中國指數研究院日前發布的《2010年國慶假期住宅成交量分析報告》也顯示，在國慶節“新國五條”調控下，主要城市國慶期間日均成交量與9月相比，普遍下滑，十大城市中，有9個城市出現了跌幅，上海日均成交量下跌了52%，比8月同期更是下降84%。

　　開發商陣營分化

　　“臨近年底，許多開發商為了加快回款會加大促銷力度，雖然房價走勢不明確，但是上漲幅度有限，也會是剛性需求出手的好機會。”業內人士很看好今年底較后一波購房潮。筆者走訪松江、寶山等外環區域樓盤，部分開發商也表示“年底會推出一些房源，繼續采取優惠促銷，部分房源還會有特價銷售。”

　　“由于外郊環間集中了大量新建住宅，而此次新政中明確可提前上市流通的動遷、配套房約60%也位于這一區域，預計外郊環區域將率先出現降價。”陸騎麟也如是表示。

　　除了出貨快跑的開發商外，選擇保守觀望的開發商也不在少數。數據顯示，相比中秋期間8個項目、國慶期間7個項目的開盤量，上周末的開盤量有一定幅度減少。在房產稅尚未出臺、后續政策執行力尚不明朗的情況下，部分開發商選擇保守觀望“以不變應萬變”。“在此情況下，今年“金九銀十”推盤高峰或將推遲至11、12月。”分析師表示。

　　“對于開發商來說，接下來會根據自身的貨源以及資金鏈情況做出應對策略，因此在接下來的一個月內，市場供給的節奏可能會放慢，不排除延期開盤的可能。”嘉定某樓盤開發商表示。

　　大戶型突出重圍

　　“我們目前剩下的房子全是大戶型，不愁賣，‘限購令’一出來，只能新購一套房，大家都想一步到位，所以現在大戶型很搶手。”九亭大盤九城湖濱的售樓人員對目前的新政并不擔憂，他對筆者表示“雖然三套房貸收緊，看房人數有所減少，但是現在頭次置業的剛性需求也開始瞄準大戶型，所以對我們項目來說并不是壞事。”

　　近期開盤的一些項目不再一味推出小戶型，大戶型房源也突出重圍。華僑城旗下的項目西康路989號將推出批房源，面積從90-160平方米不等，另一項目浦江華僑城也將推出三期較后一批房源，包括78-190平方米小高層公寓以及165-240平方米4層疊院。位于北上海的綠地公園壹品也即將推出約90-135平方米公寓，單價16000元起。

　　“本來想購個90平方米左右的小房子給兒子結婚用，等兒子結婚后有了孩子再換個三房，但是現在只能新購一套房了，與其折騰來折騰去不如直接購個三房算了。”在松江某樓盤售樓處的梁女士的心態代表了目前許多購房者。

　　“大戶型向來是改善型購房者的目標，但是新政‘限購令’讓一段時期內購房者只能新購一套住房，這就使許多頭次置業的購房者干脆一步到位，也加入到大戶型購購力當中。”專家表示，“但是大戶型總價相對較高，對購房者的資金要求較高，所以90-100平方米左右的戶型還是會比較搶手。”本報地產評論員 梅虹

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