[時下房地產行業的冷思考]系列--追蹤高房價“原罪” 　　[近年來，因高房價被口誅筆伐的房地產行業越來越受到中國民眾的關注，各種烏七八糟的理論都因網絡的盛行而有了支持的群體。或許也正是因為有了認識上的差別，才會有了所謂的市場，才會使一些開發商走入萬劫不復的境地，使另一些可以運籌帷幄的開發商，足以成為本輪行業競爭的英雄。本人認識淺薄，只是針對市場上諸多理論進行些個人性質的總結歸納，并加以篩選、分析。] 　　不知從何時起，房地產行業變成了一個盡人皆知的行業。街頭大媽、修車師傅都可以很“專業”地同你講講房地產的故事，于是，各類理論可謂充斥了媒體的大部分版面。放眼看去，人人都在怒罵，人人都有理直氣壯的依據來成就一個論調。 　　我們看，政府在罵開發商不聽話，不懂事，搞得民怨沸騰，房價青云直上，讓政府下不來臺；開發商在罵政府不給活路，整天調控，罵消費者無知，只知道叫囂房價過高，卻不知道自己爭口氣去賺錢；消費者在罵政府與開發商都不憐惜其痛楚，不能解決其民生實質問題，高房價給其生活雪上加霜......如此循環，罵聲不絕于耳。 　　然而我們總結客觀、中性的觀點，就可以解開這個謎局。追根溯源，總結所有謾罵的出發點，９成以上都是因為“高房價”所致，那么，我們就從高房價入手，挖掘房地產行業被唾罵不止的真正元兇，然后再去分析各種謾罵與牢騷式的發泄到底是否合理。 　　頭先我們需要回歸到較本質的問題：我們的房價到底高不高？ 　　市場的幕后主導力量－－政府肯定是認為部分城市房價已經過高，對于一個國家的房價危及到民生，進而危及到政治穩定，那么，這個房價當然不可說不高。從這個角度說，如任某人等之流的一直強調為富人建房子，一直強詞奪理地不用“房價收入比”衡量房價等論調，也只能是避重就輕的一種堂皇之論罷了。畢竟中國也好，西方發達國家也好，其政策依據一直在堅持使用著房價收入比這個指標，都保持著一個相對合理的房價收入比，否則，也絕不會一成不變的政策都不介入，任其“市場問題由市場解決”。 　　據測算，合理的房價收入比應該在3.6左右，而我國今年城鎮三口人30平方米的房價收入比已經高達8.76，這個比值超過７就將有絕大部分人購不起房，因而也就導致了房地產屬性由原來的“小部分投資+大部分剛需”走向極端化的“大部分投資+小部分剛需”，這便驗證了一個較簡單的事實，中國的房地產市場是脫離了健康需求的市場。此時，政策調控當屬必然，手段之狠亦屬正常，相比謾罵則有些不正常了。至于其它邊緣理論本人認為都是有著某種角色立場的論斷，不足信，更不足取。 　　既然我們認定了房價已經過高，我們下一步就該研究“房價高在哪里”？這樣，才可以挖掘出房地產的真正原罪。 　　其實房價的構成很簡單，無外乎如下幾個重要部分：土地成本、政府收取的相關稅費、管理成本、公關成本、建筑設計施工成本、融資成本、開發商利潤。這其中，融資成本、管理成本、建筑設計施工成本一直沒有非議，集中的問題在于土地成本、相關稅費、公關成本與開發商利潤。我們發現了這四個部分，便已經初步看到了房地產問題的真正所在。 　　關于土地成本方面，政府的招、拍、掛政策與土地使用權40、50、70年可說是廣受詬病，國家土地所有權的法律法規一直對開發商構成了極大的限制。雖然我國與西方國家的經濟發展基礎，尤其是人口構成有著很大差別，雖然一次性實現如國外的先進機制極不可能，但成本歸結于政府一塊就已經包含了比重極大的三大項（土地成本、相關稅費、公關成本）。因篇幅限制，本人不多作數據及理論闡述，網絡上已經有諸多數據可供借鑒。對于政府方面，調控政策之所以一直備受指責，久不顯效，還是源自于這幾項成本遠遠高于其他國家，已經脫離了政府管理行業的真正目的。于是，我們對于還在呵護中國經濟發展的親愛的政府，只能是寄予一點改革的希望，我們希望： 　　１、盡快完善修正土地出讓制度與權限制度； 　　２、合理減輕相應稅費并可加大征繳力度（如現行的增值稅標準降低但可嚴征）； 　　３、加強公務人員的內部監督及嚴查房地產中間環節的貪污與違法行為。（本部分成本已經出奇的高，個別區域極有可能會嚴重高于單個項目的管理成本。） 　　（以上三點的解決雖有如癡人說夢，但至少也是根源之一。） [免責聲明：本文僅代表作者個人觀點，與南海網-地產海南無關。其原創性以及文中陳述文字和內容未經本網核實，對本文以及其中全部或者部分內容、文字的真實性、完整性、及時性本網不作任何保證或承諾，請網友僅作參考，并請自行核實相關內容。] 去除上面的三項成本，就是開發商的利潤問題了。之所以開發商好似成了過街老鼠，這里面畢竟也有著開發商自身的原因，那就是誰都知道開發商的利潤率極高，目前在中國估計除了販毒，個行業就應該是房地產了。盡管國內諸多大腕一直澄清房地產利潤并不是很高，但相比發達國家的利潤，還是難免有些“過分”之嫌。即便很多開發商拿著“商家以逐利為原則”的理由作為擋箭牌，一直倡導自由化市場經濟，一直詬病于政策的橫加干預，但在我們靜下心來思考的同時，還真應該想想這個行業的健康問題了，作為開發商，不能將一世的營養全部吸食干凈，更不能指望政府收入不能降低分毫的前提下，全然不顧行業之健康，自身之安危鋌而走險，更何況開發商的利潤即便削減一半也仍然是很肥的行業。 　　因此，降低房價的另一種途徑一定是開發商壓縮自己的利潤空間。諸多的堅持高價理論在媒體上不勝枚舉，然而，在本輪嚴格調控之中的開發商為何不檢視自己，為何還要死扛著房價不降而繼續同政府較勁，同市場較勁，同消費者較勁呢？政策在調整，為何萬科就可以交上一份業績暴漲的答卷？在海南，在我們身邊，為何三亞蘭海集團就可以安然無恙、高枕無憂？在東北的哈爾濱，為何國內不知名的小開發商“寶宇集團”卻偏偏可以縷戰屢勝，不懼政策，不懼調整呢？ 　　就此，本人想到一句話，也是朋友們在我每次“憤青”之時勸我的一句話，在此應該奉給同行：“當你改變不了環境的時候，你就要學會去適應環境。”依我看，開發商面對越來越嚴厲的調控政策，尤其應該如此。 　　再說消費者，他們被指責的地方大多是因為兩個問題，是無知，是無能。其實中國十幾億人從當初的貧困潦倒到現在的生活略為富足，也僅僅是一代人的時光而已，短短的三十幾年實屬不易，讓他們一定要具備多高的素質，又要去理解專業性極強的房地產行業，實在有點“趕鴨子上架”之嫌。我們應該做的或許更多的是引導、教育，如果消費者一有不理解，便加以指責，那我們還何以口口聲聲說他們是我們的衣食父母？ 　　所謂“得人心者得天下”，即便市場在調控之下已經顯得供過于求，但假如我們用信譽去贏取客戶，我相信，市場遲早會是我們的。尤其在當下，利欲熏心的開發商居多，重信譽與守商業道德者居少，如果哪家開發商擁有了這一點，哪怕是一點點，你就不用在什么產品差異上下功夫，因為這就是徹頭徹尾的差異。做到這一點，我不信此刻還會潦倒到何種程度，更不用提會懼怕到何種程度了。 　　綜上，高房價所遭受再多的謾罵也感覺值得理解了，諸多言不由衷的解釋也都是為各自的角色掩飾而已。 [免責聲明：本文僅代表作者個人觀點，與南海網-地產海南無關。其原創性以及文中陳述文字和內容未經本網核實，對本文以及其中全部或者部分內容、文字的真實性、完整性、及時性本網不作任何保證或承諾，請網友僅作參考，并請自行核實相關內容。] [時下房地產行業的冷思考]系列--追蹤高房價“原罪” 　　[近年來，因高房價被口誅筆伐的房地產行業越來越受到中國民眾的關注，各種烏七八糟的理論都因網絡的盛行而有了支持的群體。或許也正是因為有了認識上的差別，才會有了所謂的市場，才會使一些開發商走入萬劫不復的境地，使另一些可以運籌帷幄的開發商，足以成為本輪行業競爭的英雄。本人認識淺薄，只是針對市場上諸多理論進行些個人性質的總結歸納，并加以篩選、分析。] 　　不知從何時起，房地產行業變成了一個盡人皆知的行業。街頭大媽、修車師傅都可以很“專業”地同你講講房地產的故事，于是，各類理論可謂充斥了媒體的大部分版面。放眼看去，人人都在怒罵，人人都有理直氣壯的依據來成就一個論調。 　　我們看，政府在罵開發商不聽話，不懂事，搞得民怨沸騰，房價青云直上，讓政府下不來臺；開發商在罵政府不給活路，整天調控，罵消費者無知，只知道叫囂房價過高，卻不知道自己爭口氣去賺錢；消費者在罵政府與開發商都不憐惜其痛楚，不能解決其民生實質問題，高房價給其生活雪上加霜......如此循環，罵聲不絕于耳。 　　然而我們總結客觀、中性的觀點，就可以解開這個謎局。追根溯源，總結所有謾罵的出發點，９成以上都是因為“高房價”所致，那么，我們就從高房價入手，挖掘房地產行業被唾罵不止的真正元兇，然后再去分析各種謾罵與牢騷式的發泄到底是否合理。 　　頭先我們需要回歸到較本質的問題：我們的房價到底高不高？ 　　市場的幕后主導力量－－政府肯定是認為部分城市房價已經過高，對于一個國家的房價危及到民生，進而危及到政治穩定，那么，這個房價當然不可說不高。從這個角度說，如任某人等之流的一直強調為富人建房子，一直強詞奪理地不用“房價收入比”衡量房價等論調，也只能是避重就輕的一種堂皇之論罷了。畢竟中國也好，西方發達國家也好，其政策依據一直在堅持使用著房價收入比這個指標，都保持著一個相對合理的房價收入比，否則，也絕不會一成不變的政策都不介入，任其“市場問題由市場解決”。 　　據測算，合理的房價收入比應該在3.6左右，而我國今年城鎮三口人30平方米的房價收入比已經高達8.76，這個比值超過７就將有絕大部分人購不起房，因而也就導致了房地產屬性由原來的“小部分投資+大部分剛需”走向極端化的“大部分投資+小部分剛需”，這便驗證了一個較簡單的事實，中國的房地產市場是脫離了健康需求的市場。此時，政策調控當屬必然，手段之狠亦屬正常，相比謾罵則有

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