由于近期新政出臺，中國房地產中介一直處于低迷狀態，有市無客，新成立和擴展中介公司在狹小的區域中分割著可憐市場。針對此情，特對中國房地產中介之剖析，以供大家分享學習。 　　隨著中國房地產使用制度改革在各個地區的強力推進，中國房地產業取得了巨大的成就，尤其是住房福利制度的終止和貨幣化分房制度的起動，對全國房地產市場產生了深遠的影響。二手房市場在各地開始興起。于此同時，中國房地產中介市場也經歷了從無到有，進入了飛速的發展時期。 房產中介從小到大，從無到有，在短短幾年內迅速崛起，主要得益于我國房地產市場的發育、成長和壯大，得益于房地產市場從計劃經濟走向市場經濟的轉變過程。由于福利分房的終止，貨幣分房的開始，使得廣大百姓擁有一套住房的夢想成為現實。不斷完善的房地產市場運作規則、政府對房改力度的加大，以及我國老百姓對擁有自己房屋的強烈渴望，給房地產市場創造了無限商機，使得房產中介成為房地產市場中不容忽視的新興行業。 　　我國房產中介的成長，頭先是由于房地產市場發展的需要。縱觀10多年來房地產市場的發展歷程，經歷3個歷史階段的發展，使得眾百姓已經從無房戶、困難戶過渡到了有房戶、富裕戶，并逐步向追求居住條件、提高居住質量方向發展。 階段，80年代初到80年代末，改革開放后房地產市場蓬勃發展，各地大興土木，許多城市將改善百姓居住條件作為政府頭等大事。這一階段的發展，使得城市住宅群逐步出現，百姓住房明顯改觀。 階段為80年代末到90年代中，這一時期出現了商品房概念，房地產市場運作逐步向市場經濟轉變，大多數百姓都改善了居住條件，由于同時期全國開工的住宅商品房過量，逐漸出現了商品房空置積壓的現象。 第三階段為1995年到1999年。隨著福利分房的取消，貨幣分房的出現，大多數百姓開始追求居住質量，房地產運作完全市場化，百姓由于自己掏錢購房，追求居住條件和居住質量已成為大眾的頭選目標。房地產市場經歷了此3個階段后，已完全從計劃經濟過渡到市場經濟運作，因此，原有的一系列售房體系已經土崩瓦解或不適應目前市場化運作而被淘汰，房產中介應運而生。 　　房地產中介業成為房地產市場發展的重要組成部分， 由于 房地產業的發展對我國國民經濟的發展起著相當重要的作用，尤其是在啟動房地產市場，帶動上百個相關行業的生存和發展，及解決幾千萬人的就業問題方面意義重大。 而面對房地產業從集團購房到現在個人購房這一歷史性的轉變，我們不得不承認，單靠過去計劃經濟下老的運作方式，已不可能打開市場。其中房產中介行業的發展，從某種意義上說，架起市場與消費者之間的橋梁，對帶動房地產市場轉動將起到很好的潤滑劑作用。廣大百姓從過去的要住房找單位、找專業轉向要住房找市場、找中介。各級政府通過搞活二級市場、放寬信貸政策、上市房改房等一系列手段，啟動一級市場，減少了空置存量房，促進了房地產市場的發展。 中介公司的運作對搞活二級市場，消化百姓手中的空房、舊房，促進新房的銷售起到的作用十分明顯，如上海市房地產中介市場的發展較快，二三級市場連動成績顯著，2000年二手房交易量達到500萬平方米，與新樓盤銷售持平。事實表明，哪個地方中介市場活躍，哪個地方的房地產市場發展就快。房地產中介在經濟發展中的作用越來越重要，各級政府都十分重視這一產業的發展。 房地產中介整體發展主要有以下幾方面的特點： 　　特別是沿海開放城市發展較快，內陸城市發展較慢。如：上海已有4000多家中介商在從事從涉外房屋租賃購賣、新樓盤代理到二手房購賣租賃等多個領域的中介服務，北京也有近2000家中介商。 　　形成了包含房地產樓盤代理、評估、策劃、二手房出租購賣、抵押擔保等領域的相對完整的產業。 　　房地產中介的外部制度環境正在積極地建立，人才流動在加速，戶籍制度在逐步放松，房地產產權管理在規范，住房抵押業務在不斷地增長，等等，這一切都預示著房地產市場和中介業務發展的外部環境正在逐步走向成熟。 　　目前房地產中介業發展面臨的主要問題 ： 　　1． 缺乏專業的人才，影響產業的提升。 　　房地產中介服務工作涉及面廣，具有綜合性、廣泛性的特點，是多學科知識的綜合能力體現。因此，從事房地產中介服務工作的人員不僅需要精通房地產業務、房地產法律等方面知識，而且還要掌握現代化信息設備的操作技巧，同時，還要具備溝通溝通能力和敬業精神。因而，世界上房地產業比較成熟的國家對中介行業人員從業都有專門規定，如美國規定至少要有2年以上從事房地產工作的經歷，并修完與房地產有關的8門學科方具有獲得房地產經紀人執照的資格。 但目前，由于房地產中介服務業在我國是近幾年才興起的一個行業，不少房地產中介服務機構缺乏一支經過專門訓練、嚴格資質審查的專家隊伍。 市場呼喚素質綜合化的房地產中介人才，這種人才具有較高學歷、較深的專業知識、較強的業務能力和較高的道德水準。他們是中介行業的骨干力量，是當前亟需的人才。隨著房地產市場不斷向縱深發展，綜合素質差的人便難以對市場信息作出正確的處理和預見性的分析，這勢必影響他們的中介活動。專業人員的缺乏是影響房地產中介業發展和提升的瓶頸之一。 　　2．房地產中介缺乏消費者的普遍認同。 　　目前中介服務人員資格認證制度尚不規范，從而造成房地產中介機構從業人員來源復雜的現狀：既有與房地產專業相關的如工民建、經濟管理、法律、貿易、會計等專業的人員，也有與房地產完全無關的如文史類，理工農醫類等專業的人員；既有部分高等學歷的從業人員，更有大量“半路出家”，根本不懂房地產知識，缺乏專門訓練，中等學歷的從業人員，而且許多從業人員缺乏應有的敬業精神和職業道德，唯利是圖，利用各種手段竭盡欺詐之能事，嚴重影響了中介機構的形象，損害了客戶利益，擾亂了房地產市場的正常秩序。 近幾年遭到嚴厲的口誅筆伐，客戶對房地產中介的有關投訴連續幾年列于中國消協十大投訴熱點之一，有些人向房地產中介舉起了“免談”的牌子。如何重新塑造中介的信任是整個行業發展所面臨的另外一個問題。 　　房地產中介市場競爭激烈，中介商生存率低。 　　雖然社會對房地產中介的需求在逐步放大，但是房地產中介市場發展的內外環境并非十分理想，不確定因素佷多，充滿風險。房地產中介尤其是普通中介市場，由于投資成本低，管理不太規范，市場準入制度不完善，進入門檻較低，操作不規范，信譽較低，競爭手段和方式落后，市場競爭十分激烈，許多中小房地產中介商面臨著競爭和生存的壓力。 導致當年房地產中介商的生存率很低，如：鄭州市僅僅只有30%，上海和北京市場相對成熟，生存率也只有40%。一方面由于政府推行的住房制度和土地使用制度在不斷地向縱深發展，房地產市場的潛力在不斷地釋放，中介業務成倍上升，有許多投資人看好這一潛在巨大的市場，不斷地涌入這一市場，另一面，大量的中介公司競爭無力，而退出這一市場。 　　中國加入WTO的事實預示著外商將給中介商帶來更多的市場機會，同時行業管理也將與國際接軌，競爭勢必會更加激烈，尤其是國外的各大房地產中介機構已經看好中國這一潛力巨大的市場，開始進入中國房地產中介市場。 如：全球的房地產中介機構美國21世紀不動產利用其品牌優勢和體系優勢，采用特許經營的手段進入中國房地產中介市場，已經在北京、上海、鄭州、廈門、溫州等地開展業務，并取得了成功，此外還有來自美國的COLL BANK、ERA等國際知名房地產中介體系在拓展業務，再加上國內的上房置換、北京的我愛我家，以及臺灣的太平洋等中介機構，都在爭奪市場份額，面對新的形勢，中介商尤其是大量的中小中介商在機會和挑戰共存的這一市場中如何防范風險，如何建立自身的競爭優勢求得生存和發展，將是各個房地產中介商所要考慮的頭要問題。可以相信未來的五年將是中介市場不斷整合除清的時期。 以下幾方面將是房地產中介商適應市場競爭的努力方向，同時也是房地產中介市場發展的大趨勢。 　　1.塑造客戶對自身服務的信任和忠誠，樹立中介品牌。 　　客戶對中介商的不信任是目前中介商發展主要障礙，誰能夠通過對客戶的優質服務贏得客戶的信任和忠誠，誰就贏得了市場。 　　品牌的競爭是企業取得競爭優勢的主要途徑，只有通過優質服務，塑造強有利的企業品牌形象，使消費者對品牌產生信任和忠誠，才能夠在未來的競爭中占有一席之地。隨著中國市場化改革的推進，消費者的品牌意識在逐步的加強。服務品牌是促進房地產中介企業與客戶溝通的有效手段，是在市場競爭中主動出擊獲取制勝權的有效武器。 當前，房地產產品眾多，房地產經紀企業眾多，市場競爭日趨白熱化，一批具有實力、規模、運作規范的房地產經紀企業為鞏固市場，提高市場占有率，注重增強企業競爭力，通過各種手段，塑造服務品牌，建立起獨特的服務機制，真正視客戶為上帝，以真誠的服務，在客戶心中樹立起威信，在競爭中脫穎而出，成為品牌企業。而一些專業水平差、人員素質低、操作不規范的經紀企業將被市場無情淘汰。誰擁有品牌，誰就擁有客戶，擁有市場占有率。房地產經紀業的發展過程，就是一個成長的過程，就是其自身形象及服務品牌不斷塑造、不斷錘煉的過程。 品牌是一種無形資產，其價值是不可低估的，在房地產中介企業的資本擴張中越來越受到重視。國內許多中介商已經開始采取這一策略開拓中介市場，如：上海的上房置換，北京的我愛我家等。上房置換在上海已經有200家連鎖店，品牌宣傳已向長春、昆明、四川等地擴展；我愛我家也有47 家，其品牌宣傳已經進入江蘇等地。并已經取得了一定的業績。將來的房地產中介業更重視品牌，品牌作用越來越突出。知名從業人員和機構將占有越來越多的市場份額，中介人員個人的知名度對中介機構的影響也越來越大。 　　2． 不斷地培訓經紀人，提供專業而規范的服務。 　　消費者要購房租房，之所以找中介商代理，是相信中介可以提供較專業的服務，兩方面的含義：一是從業人員要有專業基礎知識，二是其要有專業化操作水平，消費者不

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