■房產律師團
本期出場律師：
大連律師網頭席律師、遼寧祥遠律師事務所主任律師侯建文

　　■事件背景

　　為了調控房價，各級部門政策頻出，特別是較近出臺的諸如限購令、限貸令等細則，已經對房地產市場造成極大的影響，而在限購政策頻出的同時，一些已經簽訂了購房合同，還沒有完成交易的購賣行為，就出現了一些在履行上的爭議。

　　案例一
三成頭付忽變五成——沒錢怎么辦？

　　張先生在甘井子區通過中介公司看好一套二手房，房價100萬，雙方在限購限貸之前簽訂購賣合同，張先生支付定金5萬，中介費3萬，因賣方存在還貸款贖證的問題，即將在過戶時限貸款政策出臺，原來約定貸款七成，而在新的政策下要求只能貸款五成，中介公司要求他再準備20萬頭付款，否則視張先生違約，中介費和定金不退。張先生疑惑，是政策影響造成我頭付提高，而我現在又沒有那么多錢怎么辦？

　　[律師點評]

　　由于貸款新政的影響造成張先生因為缺乏頭付款而不能實際履行本合同，如果雙方就付款方式方面不能進一步達成和解意向，就會造成該合同雙方不能實際履行，根據合同法的相關規定，張先生可以要求解除合同，因為合同的解除不是由于任何一方的過錯造成的，購賣雙方均無責，定金應該全款退還。對于中介費的問題，因為合同解除，中介公司無權按照原合同約定主張中介費，但是因為中介公司也付出了勞動，中介公司可以適當主張一定的勞務費用。當然，本案例如果賣方同意20萬的頭付款作為欠款的方式以后償還，購方只需按照合同約定支付頭付款，購方仍然不同意履行的話，就可以認定購方是惡意違約，定金可以不退，并要求購方承擔中介費用。

　　案例二
不能貸款就付現金——補充條款算違約嗎？
王先生的遭遇跟案例一中的張先生很類似，其他條件和張先生一樣，就是在合同的補充條款中中介公司給加了一條：如果貸款不能，王先生現金付款。王先生說，這條是中介公司私自給加的，說合同都這么寫，我也不懂，就簽了。

　　[律師點評]

　　對于案例二，因為該案例針對付款方式的約定，中介公司添加了不能貸款付現金條款，王先生在合同上簽字即視為認可該條款。因為該條款的存在，即使貸款不能王先生也應該付現金，如果不能支付，視為王先生違約，其應該承擔違約責任，其無權要求返還定金和中介費。對于類似情況，侯建文律師提醒購房者，中介公司也不一定都是站在公正的立場簽訂合同的，中介公司在簽訂合同時較多考慮的也是自身利益，所以在簽訂合同時較好是找個律師協助自己，以免遭受不必要的損失。

　　案例三
限購一套只購個小戶型——能反悔不購了嗎？

　　李先生也是在限購之前簽訂的購方合同，只不過是當時是為了投資，簽的是面積只有40平方米的小房子，交付定金1萬，中介費1萬，限購政策出臺后，李先生覺得自己只有一套購房機會了，如果讓自己選擇的話就不會選擇這種小戶型了，自己一定得購一個大點的房子，所以在情勢變更的情況下，希望和購主解除合同，并要求退回中介費和定金。

　　[律師點評]
限購新政實際并不影響李先生購房，李先生以自己可能損失將來購購大房子的機會為由解除合同的想法是不會得到法律的支持的。

　　案例四
原定兩套房結果被限購——兩套房都不購行嗎？

　　劉先生為了投資在購房新政出臺之前，在沙河口區某樓盤看中了兩套住房，簽訂了購房合同，并各交付了10萬元定金，因開發商樓盤整體封閉貸款的原因，在市政府要求的較后設定的大限之前，開發商無法到交易市場登記備案，劉先生也感覺到由于調控政策的力度很大，房價可能會下跌，劉先生要求開發商全部退還20萬元定金，開發商只同意解除一套房屋的購賣合同，退還10萬元，另外一套房產的10萬元定金不同意退還。

　　[律師點評]
對于劉先生的請求，開發商的答復是對的。因為購房新政下，劉先生只能購購一套住房，而另外一套住房的履行并沒有障礙，劉先生以房價可能會下跌為由，拒絕購購是一種不誠信的表現，不會得到法律的支持。

　　■律師提醒
不是出臺了新政策，之前的交易就可以無條件解除

　　遼寧祥遠律師事務所侯建文律師表示，對于房地產購賣的交易行為，經常會受到不斷出臺的新的法律、法規以及政府、銀行等部門新的政策的影響，而在新的政策出臺前所正在履行過程中的交易行為，一般或多或少的可能會受到新法律法規以及政策的影響，是不是只要是有新政策出臺，之前沒有履行完畢的交易行為就可以無條件解除，侯律師認為并不盡然，一般司法實踐中處理的原則是：只要新法律法規政策不是根本性的影響交易行為的履行，交易雙方還應該本著誠信的原則繼續履行原來的合同。

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