2009年在國家一系列刺激政策的引導下，北京市房地產市場成交量節節攀升，二手房成交量突破20萬套，接近三年之和，創十年新高。但是，歲末年初新舊交替之際，政府接連6次出臺政策調控2010年房產市場的發展，市場中客戶觀望心態漸顯，業主的心態也發生了一些變化。北京中原三級市場研究部的分析人士認為，在歲末年初市場調整之時，購房者可以抓住業主的議價心態，適時的把握購房機會入市。

　　一、2009年北京樓市 火爆+瘋狂

　　北京二手房市場在經歷2008年低迷調整后，政府出臺了系列政策來刺激樓市發展：加大自住和改善信貸支持；購房低稅費，降低支出成本；放開境外購房限制，擴大購房人群；降低公積金貸款擔保服務費收費標準，推出組合貸業務等，在系列政策刺激、寬松的市場環境的助推下，2009年，抑制近14個月之久的京城二手樓市在春節后復蘇，交易量節節攀升。1-6月半年交易量達75300套，超過08年一年的成交總量。后續市場持續活躍，09年全年二手房成交量突破20萬套，接近三年之和，創十年新高。

　　而與此同時，2009年北京市中高端二手商品房的價格從1-2月的持平后開始節節走高，在3-12月的10個月之中，由13753元/㎡上漲至17841元/㎡，漲幅達29.7%，可見2009年北京中高端二手商品房價格上漲的速度之快。從走勢來看，不同于08年的先揚后抑，與07年一路上揚的走勢相同。

　　二、歲末年初 調控政策頻出

　　2009年12月以來，房地產市場進入了政策調控期，國家政府接連6次出臺政策調控2010年房產市場的發展。具體如下：

　　時間政策內容簡述

　　2009年12月9日 總理在國務院會議上提出，營業稅征免期限從2年恢復為5年。
2009年12月14日 總理在國務院會議上提出“國四條”，明確表態“遏制房價過快上漲，抑制投資投機性需求”。

　　2009年12月17日五部委出臺土地調控新規，明確開發商以后拿地，分期繳納全部土地出讓價款期限原則上不得超過一年，特殊項目可以約定在兩年內全部繳清，頭次繳款比例不得低于全部土地出讓款的50%。如果開發商拖欠價款，不得參與新的土地出讓交易。

　　2009年12月23日財政部和國稅總局聯合發布出臺2010年營業稅征收細則。

　　2010年1月10日國辦下發的“國十一條”，要求進一步加強和改善房地產市場調控，穩定市場預期。對已利用貸款購購住房、又申請購購套（含）以上住房的家庭，貸款頭付款比例不得低于40％，貸款利率嚴格按照風險定價。

　　2010年1月12日人民銀行宣布自1月18日起上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點，這是中國央行自2008年6月7日后近19個月來頭次上調存款準備金率。

　　北京中原三級市場研究部的分析人士認為，目前這些政策都旨在抑制房產市場中的投資和投機需求。早在去年底的經濟工作會議中，即確定了2010年將實行“積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策”， 2010年貨幣政策的著力點將由“寬松”轉為“適度寬松”，主要是因為2009年中國經濟企穩回升、逐季走高，尤其是房地產市場價量高漲，信貸風險凸顯，加劇經濟結構失衡。

　　2010年政府仍然是鼓勵頭套自住需求，對于二套采取頭付40%，利率由各銀行根據風險確定。政策仍屬溫和調控。而此次央行提高存款準備金率，政府期望通過適度調整貨幣政策，來收縮貨幣的流動性，達到抑制房地產市場中的投資、投機性等過度需求。

　　三、二手房“量降” “價難降”

　　隨著政策的不斷調整和春節的來臨，目前市場中業主和客戶的心態也發生了一些變化。據北京中原分行反應，近期門店業主來人來電咨詢量激增，政府不斷的調控房產市場的舉措讓很多房主感到緊張，問價、咨詢甚至直接把房子掛出來銷售的人明顯增多，而業主們和客戶們關注的焦點也都集中在價格行情和政策走向問題。

　　北京中原三級市場研究部的分析人士認為，雖然目前二手房市場房源量呈現出快速增加的勢頭，二手房成交量也與去年12月成交高峰時相比，出現了大量的下滑，但是降價趨勢并沒有出現。因為，政府的系列政策，較終反映到樓市可能還要過段時間，而且，從購房人看剛性需求購房依然堅挺，大部分業主方面的心態也都比較平穩。

　　四、部分業主心態松動 購房時機漸現

　　北京中原三級市場研究部的分析人士認為，雖然目前政府宏觀調控密集，但是市場仍處于博弈期，業主的心態繃的比較緊，但是中國的小業主心態也是很容易的變化的，回過頭看，08年底至09年初是市場較低點，而09年自小陽春后出現暴漲。而且，春節即將來臨，一般來講歲末年初之時，市場成交都比較平淡，一些小業主看見市場不好，交易量下降，議價空間也會大些。因此，在歲末年初市場調整之時，購房者可以抓住業主的議價心態，抓住購房的一個好時機，勿等到春節過后，市場恢復平穩，業主的報價心態和房價走勢也都會變得比較堅挺。

　　同時，北京中原三級市場研究部的分析人士認為，2010年中國政府對房產市場調控的主要方向，仍為實行“積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策”，政府的本意并不是要打壓交易量，嚴控房價，只是希望穩定市場。但是，在目前政府不斷調整房產市場的情況下，引致了一些小業主的不穩定心態，剛性需求者若瞅著機會，在傳統的1月-2月淡季入市，不失為一個“逆其道而行”的好辦法。

　　以2009年市場為例， 09年1月和2月，北京市中高端二手商品房價格走勢都比較平穩，維持在13600元/平米左右。但是，自3月份開始隨著市場的回暖，客戶激增，成交量大漲，房價也開始出現上漲，且一直持續到年底，房價也飆升到了17841元/平米。現在反過來看，09年1月和2月市場淡季的時候，正是房價較低，業主心態不穩，入市的較佳時機。而且，不論是從政府期望樓市穩定的層面來看，還是從北京長遠發展來看，2010年將會是房價高位盤整的一年，并不會出現大漲大落。

　　五、做好準備 理性購房

　　北京中原三級市場研究部的分析人士認為，雖然目前業主的報價心態有所松動，但是經過2009年一年的市場火爆，目前房價已經處于高位運行，因此建議有意在歲末年初擇機購房的購房者，要切合自身的實際情況和經濟實力，做好各方面的準備，做一個冷靜、考慮周全、智慧的購房人。

　　1、政策調整期，購房者時刻關注政策調整動向和業主心態的變化。雖然說2010年中國貨幣政策的方向仍為適度寬松，但是2月12號央行已經出臺政策上調存款準備金率，因此國家政府仍可能根據需要，“適度”出臺政策調整房產市場的發展，而政策的變化也將會影響業主們報價的心態。因此，有意購房的消費者要提高自己對政策方向和市場動向的敏感度。

　　2、注意房產的保值增值性，確保在合適的時間購到合適的住房。目前為購房的一個合適的時機，一方面歲末年初，部分業主的心態開始出現松動，另一方面，目前房價較為穩定，但是在抓住購房好時機的同時，購房者要選擇具有保值增值性的房產。一般來講，有未來**開通、特殊資源優勢如學校等區域的住房保值增值性更強，即使未來房價出現下降，這些區域的住房價格仍會比較堅挺。

　　3、選擇合適自己的還貸方式。目前市場中主要的還貸方式有三種：等額本息、等額本金和雙周供。而這三種形式各有適合的人群及優缺點，采用不同的還貸方式，在每月的月供及總利息上都會有所不同，消費者要根據自身的實際情況選擇合適自己的還貸方式。

掃一掃或者搜索微信號：Lcy18876761354

長按識別二維碼

免費看房熱線（0898-66691855）

QQ號：

遠離城市霧霾，帶上您最愛的人一起享受海島陽光！