自今年樓市瘋狂以來，深圳豪宅項目如雨后春筍般涌現。記者遍訪深圳多處豪宅項目發現，開發商齊齊上馬造“豪宅”，不僅特區內遍地高價房，即使是特區外一些配套落后的區域，也紛紛變身“豪宅”區，諸多“豪宅”項目拔地而起。

　　普通住宅高價化，房價虛火引爆“豪宅”市場。當“豪宅”日漸成為市場主力時，普通居住需求正在被擠出。

　　一擲千金為“豪宅”

　　上億豪宅開盤當日即賣出，這樣的一幕剛剛在深圳發生。國慶節前位于深圳關外的萊蒙·水榭山當日的開盤現場，一套“合拼”后面積約1000平方米的雙拼別墅被預訂，總價高達1.05億元，成為深圳今年賣出的頭棟億元別墅。而此前，上億元一棟的別墅僅在2006年觀瀾湖成交一棟。

　　當日萊蒙·水榭山推出38套別墅，聯排單位整體均價6.5萬元/平方米，雙拼單位以12萬-15萬元/平方米進行銷售。開發商稱，短短兩公里之內，即有34套賣出，成交九成。

　　深圳房地產信息網統計顯示，深圳9月份成交量的前10名樓盤中，有8個屬豪宅項目，圣莫麗斯、曦城、溪山、幸福里、三湘海尚等均榜上有名。深圳龍華豪宅圣莫麗斯3期繼續高端市場，9月份熱銷123套，近2.3萬平方米，奪取了深圳樓盤成交。位居的是寶安區尖崗山的別墅小鎮招商華僑城曦城3期成交66套，每套價格在1000萬元至5000萬元之間。

　　另一高端高層住宅寶能太古城9月底推出精裝修國際公寓，成交價格超26000元/平方米，到場有3000人，大部分為投資客，當天即售罄。

　　根據世聯地產豪宅報告，8月份深圳市場僅別墅就成交了131套，成交量較7月大幅提升，環比增長309%。別墅的價格依然堅挺，成交均價在2.2至8.6萬元/平方米之間，部分項目價格還有小幅攀升。

　　“盡管8、9月份豪宅供應量大，我們看到依然熱銷，投資者還是相信豪宅的保值增值功能。”中原地產深圳總經理李耀智表示，投資者普遍預期豪宅土地供應越來越少，項目稀缺，長線投資者比較喜歡豪宅。

　　戴德梁行對北京、上海、深圳、廣州四大一線城市的十大熱銷樓盤研究發現，高端及豪宅物業的成交套數占比已由1月至5月的37%，上升到了6月至8月的49%。截至9月15日，今年單一成交金額逾1000萬美元的大額物業交易達到32宗，涉及總額超過33.6億美元；相比去年，今年大額物業投資交易有75宗，涉及金額為66.91億美元。

　　戴德梁行相關人士稱，今年投資者的興趣回歸一線城市，截至9月15日，一線城市進行的交易占總數的82%，牽涉金額的占比則達到90%。

　　房價虛火催生“偽豪宅”

　　“豪宅”遍地開花的事實在深圳房地產秋交會上得到較好的印證。記者在秋交會現場看到，參展的深圳本地樓盤中高端樓盤占比高達50%，超過一半是大戶型，別墅項目尤其多，別墅的報價普遍在每棟1200萬元至1500萬元。遍訪全場，均價在每平方米1.5萬元以下的普通住宅項目只有寥寥幾個，且都在位置偏遠的關外。

　　為了解眾多豪宅的真實狀態，中國證券報記者走訪了一些熱銷的“豪宅”。9月份銷量的圣莫麗斯以打造原生態瑞士小鎮著稱，而中國證券報記者發現，該項目地處深圳關外龍華，交通不便，人跡罕至，周圍皆未開發，各項生活配套設施也未起步。該項目旁的原生態山景，在華南丘陵地帶并不罕見，項目內湖景亦為人工引水而至。近期熱銷的三期均為高層住宅，盡管地處關外，但打上“豪宅”標簽，依然以2.5萬/平方米均價熱銷。

　　即便在如此地段，憑借強大資金支持，圣莫麗斯被成功打造為豪宅。“30噸完整的石材，經過打磨，只剩下1/3；一個工人只能貼1平方米，選樹種時，高矮、直徑大小都要求一致，臺階都是花崗整石防滑打造，直徑不低于1米。”開發商如此解釋，圣莫麗斯是制定深圳豪宅新標準。

　　而另一個豪宅項目溪山，位于深圳梅林關外，占地面積約12萬平方米，東鄰民樂村的工業園區，西為均價萬元左右的普通住宅小區，背面為民樂村的小產權房。一期剛開盤時僅為9000元/平方米，但今年經開發商對項目內部景觀的打造，溪山以高價定位，多以大戶型為主，導致總價較高，陡然變身豪宅。

　　與溪山類似，位于關口的星河丹堤景觀雖極為常見，但通過開發商對山景的包裝與宣傳，通過內部打造，一直是標志性豪宅，價格居高不下。

　　與此同時，一些并非傳統豪宅區域，也開始涌現天價豪宅，并以不同的方式包裝。深圳羅湖區的“豪宅”，地處鬧市區，較初以4萬元/平方米售價，后漲至近5萬元/平方米，頂層復式高達20萬元/平方米，而記者走訪發現該項目幾乎無綠化，距離被污染河流和城中村都較近，周圍環境堪憂。

　　“豪宅”遍地開花情況在其他一線城市同樣存在。僅國慶節前后上海就有多個單價10萬元的豪宅樓盤上市，使得上海報價達到或超過10萬元/平方米的在售樓盤達到13個，創歷史新高。

　　分析師表示，大量樓盤價格沖擊10萬已經明顯表現出“非理性”，市場上相當多的項目并不具備“單價10萬”的實力，而是在渾水摸魚。這些項目在市場的實際接受度并不高，短期內亦看不到明朗的投資溢價空間。中原地產深圳總經理李耀智也認為，盡管開發商想盡辦法包裝，但一些不具備稀缺資源的“豪宅”還是很難獲得認可。

　　天價豪宅空置率堪憂

　　與天價豪宅熱銷形成對比的是，豪宅區空置率快速升高。中國證券報記者在深圳福田區某豪宅小區看到，晚上10點左右，單棟近30層約60戶，亮燈的竟不足5戶，較多的一棟僅為7戶。而據該小區保安介紹，小區入住率很低，平日很少有業主出入，多數房子空置甚至沒有裝修。

　　在深圳關外的一處豪宅小區，中國證券報記者看到，小區極為安靜，除了銷售人員和保安，很少有業主活動。已經入伙的別墅和洋房多數都緊鎖大門，零星有個別陽臺上出現晾曬的衣服，顯得格外突兀。后海片區的其他豪宅項目，也無一例外空置率高。

　　對于這種現象，李耀智表示，豪宅的購購者多數是多次改善型置業和投資型購房者，購房者通常擁有多套房產，有的用來度假休閑，有的僅是為保值增值，入住率自然較低。同時，這些豪宅購家很少會拿出來出租。

　　李耀智還認為，豪宅熱銷表明雖經歷金融海嘯沖擊，但國內高端購房群體受影響并不多，財富未出現大幅縮水。戴德梁行在較新報告中測算，今年前8個月內，估計央行已向市場額外注入約5.1萬億元的流動性。同時，截至8月底，預計已有近1.9萬億元的銀行儲蓄存款重新回流資本品市場，包括樓市、股市及汽車市場。

　　豪宅成香餑餑，各家開發商都在躍躍欲試，紛紛上馬豪宅項目。深圳9月份推出的兩處居住用地，寶安區尖崗山用地被招商、華僑城聯手取得，觀瀾水庫地塊被金地拿下，樓面地價均創區域新高。分析人士稱，這僅有的兩塊居住用地獲得高價出讓，開發商意在將其打造成高端住宅。

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