他在深圳南山區的蘭溪谷投資購購了一套130平米的大戶型，花費了300萬，頭付90萬，租金的回報是1年12萬元，減去貸款利息10.3萬元，實際獲益1.7萬，而90萬一年的定期存款利息3.5萬，他實際虧損了1.8萬。國土局較新發布的一則調查結果也讓他十分沮喪，數據顯示深圳的房價跌回1年前。

　　鄒先生的遭遇只是近兩年來投資高端房產經理人的一個縮影。對于曾在臺灣投資房產遭受不小損失、現任泰達荷銀基金管理有公司副董事長的章嘉玉來說，高端房產投資從來就不是高枕無憂的。房產的價值與地段、建筑趨勢、戶型等因素有著密不可分的關系。

　　綠色：投資于趨勢

　　與股票等其他投資產品相比，房產的一個較顯著特點是地域性強。比如深圳的高端住宅均價在22,000元/平方米以上，主要偏西方的歐美風格；上海的高端住宅均價在30,000元/平方米以上，風格上既有將中國江南水鄉元素注入其中的別墅，也有純歐式的別墅。

　　經理人比較喜愛購購高端公寓和別墅產品作為投資，但除了購購時的成交價格之外，一些隱性的開支也直接影響了未來的，環保、節能、智能化的高端住宅代表了未來住宅的發展方向，綠色的住宅不僅讓主人身心健康，也創造了實際的價值。

　　麥肯錫較新的調查表明，住房占全球能源需求的25%，是的能源使用領域。而一項針對別墅項目的調查表明，別墅使用期限內累計的總能耗成本遠遠超出了別墅購置成本。為了減少能耗，開發商往往在高端房產采取相應的“綠色”措施，比如采用密封的建筑殼體和經化工處理的窗戶，以減少冬季的寒冷和夏季的熱浪。無論是自住兼投資型的經理人，還是以長期出租為主要投資方式的經理人，高端房產能耗的降低對自己或者承租人都頗有實際的吸引力。

　　從南方到北方，中國高端房產在環保、節能材料上的探索一直在持續。建筑材料上，深圳的豪宅項目紅樹西岸1,300套單位全部裝配美國陶氏化學公司的創新科技建筑樓板隔音與保溫材料，成為國內少有的靜音效果達五樓板隔音標準的樓盤，可與歐洲先進樓板保溫技術的環保節能住宅媲美。在智能化領域，紅樹西岸采用五重超級保安、智能電梯、較先進的光電影音系統、全屋智慧家居系統、無線網絡配置等。霍尼韋爾公司董事長高德威說，全球范圍達到紅樹西岸水準的智能化建筑不過2萬余套，紅樹西岸就占去1,300套。

　　在北京，氣候四季分明，冬季的寒冷和夏季的炎熱同樣考驗著高素質樓盤的品質。溫榆河畔的格拉斯小鎮，享有大片開闊的自然濕地、河灘、原生樹林和綠地，是目前北京規模的別墅綜合體。格拉斯小鎮推出一期的凡爾賽河谷經典地中海別墅，在建筑工藝上充分運用了天棚輻射、NARS水處理、地源熱泵以及太陽能系統等節能環保新技術，創建了高舒適度、低能耗、和諧的生態環保型社區。

　　在青島，沿著1.7公里天然海岸線建設的麥島金岸，成為建設部可再生能源建筑應用示范項目。這個社區使用水源熱泵系統供熱制冷，源源不斷的海水將為4,000余戶業主調節寒暑。工程總造價預計近4億元。可再生清潔能源的使用，對業主來說，意味著更加環保、更加舒適的生活。

　　地段：投資于價值

　　泰達荷銀副董事長章嘉玉總結自己投資房產的經驗，建議投資者要特別注意：地段、地段、地段。如果當初她在臺北購的房子不是郊區的別墅，而是市區的公寓，就不會遭受那些損失。她的判斷是房地產大勢下跌的時候，頭先是城市外圍的房價跌，從外圍跌到，而市的樓盤是比較抗跌。

　　這個觀點同樣得到中原(中國)地產研究總經理程博士的贊同。她分析說：“在上海，2006年到2008年的新推樓盤中，明星高端樓盤并不算多，特別是位于區的樓盤。上海高端住宅的一半需求來自于外來人口，包括外國人和外地人，他們對價格的敏感度不高，但是會參考家鄉的城市住宅的價格水平進行比較，比如香港人、臺灣人就會拿香港、臺灣的地產價格比較。區推出的一些高素質小盤，一上市就很快賣完了，就反映了這個趨勢。”

　　對于做長線投資的經理人，頭先要選擇長期穩定的高收入人群作為租客。如上海名都城依托虹橋開發區，世茂濱江花園依托陸家嘴CBD，東方曼哈頓依托徐家匯商圈，這些地方都有長期穩定的高收入人群作為基礎，可以保持較好的租金率。

　　其次，定位準確非常重要。針對不同類型的客人要有不同的裝修標準，譬如名都城的裝修盡量符合日韓人士的需求，而世茂濱江花園的裝修盡量符合歐美人士的需求。

　　再次，要有完善的周邊配套，便捷的交通。出行與生活的方便對于租客來說非常重要，較好選擇一些緊靠主干道的樓盤進行長線投資，如世茂濱江花園緊靠世紀大道，中凱城市之光（查看地圖）緊靠延安路、南京西路，東方曼哈頓緊靠虹橋路、中山西路。

　　在威海，聳立了一張新的城市名片，其標志性建筑就是名座商務生活館，它北靠市政府，與威海港距離5時辰路程，東臨大海，西側是大潤發購物及麥當勞、肯德基等國際快餐連鎖機構，南距火車站大約20時辰路程，距離威海機場約一公里車程，是威海市的政治、經濟、文化、娛樂的。

　　威海名座是北京“鳥巢”中方建筑師李興鋼的又一力作，具有生態環保及創新價值。創新體現在自由的空間DIY，從固定座位中解放出來。充分利用建筑內的光合作用、環保生態辦公理念，配備了無線網絡、智能高速光纖信息平臺。威海名座在建筑南側下部主動后退建筑紅線，借助地面坡形處理和商業內街24公里對城市開放等手段，為威海提供了一個開放的、休閑的、友好的城市廣場。

　　戶型：投資于休閑

　　近山，臨湖，靠海，別墅代表的是一種理想的生活家居形式。日本管理大師大前研一認為，在距離工作和住家兩個公里車程以內，自然環境理想的地方建造的別墅非常適合經理人的休閑生活。他認為海灣型的別墅和田園型的別墅都滿足了這一追求。

　　海灣型住宅的度假性質，在海藍椰風的項目中充分得到了體現。海藍椰風位于海口的東海岸，西起南渡江入海口，東至東寨港，南至海文高速公路，海岸線長20公里。通過瓊州大橋、海瑞大橋、東新大橋與市區相連。海藍椰風可以讓住戶享受豐富的自然景觀，可以觀賞到東寨港紅樹林、海底村莊、1,300多米的藍色海岸線、海景生態公園和天然漁港。同時，它的周邊配套日益成熟，毗鄰五皇冠假日酒店、院士村、南航飛行員村、美院海南分院、省圖書館等，所在區域是海口未來的行政、商務、文體、教育。

　　對田園型的別墅，北京格拉斯小鎮做了較好的詮釋。格拉斯小鎮具有獨特的自然資源優勢，它緊鄰北京四季不干涸的溫榆河，處于北京別墅區內，3公里的老河灣穿越社區，和溫榆河連接，有專屬的6公里的綠化帶—格拉斯路，更有300畝原生態濕地分布其中。其一期推出的凡爾賽河谷，616-836平方米多種獨棟別墅，采用了地中海式的建筑風格。配套上，小鎮也別具匠心，在鎮區還規劃了一個五酒店、國際學校(英國哈羅公學)、教堂和香水博物館、圖書館和風情商業街。

　　隨著購購別墅人群越來越年輕化，別墅除了休閑生活之外，其投資的功能越來越被看重。投資別墅要注意哪些原則和規避哪些陷阱呢？

　　戴德梁行旗下泛城租售網市場經理費海勇認為，別墅投資與別墅的定位有直接關系，有些城市別墅（查看地圖），離市不太遠，而且成片開發，物業管理做得比較好，這種別墅的增值潛力比較大。

　　他還建議購購別墅投資時，一定要注重發展商的實力，有沒有做別墅的經驗。別墅對整個物業管理、環境設計方面等要求高，可能開始開發商說得好，住進去以后可能找不到感覺。

　　還有，客戶群很重要，你要了解未來的鄰居素質。投資別墅還要做好長期持有的思想準備，如果沒有充足的資金儲備(較起碼保障自己兩年內不會急需大筆資金)，較好不要去投資別墅，可以選擇一些別的短期投資產品。

　　上海中原物業住宅事業二部總監郭，建議經理人投資別墅一定要考慮兩個方面：是自住兼投資，即使將來投資，它的價值在哪里也很清楚；是純投資，找到客戶群很重要。

　　投資別墅收益大風險更大，所以要有效防范一些陷阱。比如地域陷阱：高價別墅難出租，使用率低導致資金流失；比如套現陷阱：急需現金，低價出售不賺反賠；比如折舊陷阱：入不敷出，別墅變負資產。

　　靠山、沿湖、臨海的別墅依然是經理人理想的居所，不管是自住還是投資，親自去考察一番十分有必要。

　　東尊·優山美地坐落在中國東岳泰山凌漢峰的陽面，半山之處， 94席別苑建筑，由獨棟、雙拼和聯排三種形態構成，面積從258平米到486平米不等，坐北朝南，每戶都有獨立的車庫和庭院，林林總總，掩映在青山綠樹的背景中。擁有此宅，便可享受蕩胸生層云，一覽眾山小的詩情畫意了。

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