拆遷應(yīng)按產(chǎn)權(quán)性質(zhì)補(bǔ)償

編輯：海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期：2016-09-10 00:00:00 有效期：發(fā)布當(dāng)天閱讀 643 次

閱讀聲明：文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述，除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外，所涉及戶型面積均為建筑面積。

讀者張慧：我的老房子是民國(guó)39年購(gòu)的，是一個(gè)臨街的二層小樓，當(dāng)時(shí)的房產(chǎn)證上寫(xiě)著：“使用性質(zhì)：鋪地。”此外，土地證上還著：“土地面積：74平米，建筑面積：53平米。”因?yàn)檫^(guò)去購(gòu)購(gòu)時(shí)，是房屋連土地一起購(gòu)，土地面積比房屋面積要大一些。現(xiàn)在這個(gè)地方要拆遷，開(kāi)發(fā)商給我的補(bǔ)償是房屋一層算為商鋪，補(bǔ)償金高一些，二層就算成住宅，補(bǔ)償金還不到一層的一半。請(qǐng)問(wèn)這樣計(jì)算一、二樓的補(bǔ)償金合理嗎？土地證上的土地面積是否要補(bǔ)償？

律師解答：

頭先，需要調(diào)查二樓是不是合法建筑。

如果二樓合法，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該按照產(chǎn)權(quán)性質(zhì)進(jìn)行補(bǔ)償，也就是按商鋪性質(zhì)補(bǔ)償。此外，拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的，拆遷人還應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償?shù)摹?

房屋拆遷前要進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估，房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)=（基準(zhǔn)地價(jià)×K+基準(zhǔn)房?jī)r(jià)）×被拆遷房屋建筑面積+被拆遷房屋重置成新價(jià)，其中，K為容積率修正系數(shù)，按照《房屋拆遷容積率修正系數(shù)表》確定。從該公式看，私房院落的土地屬國(guó)有土地，現(xiàn)沒(méi)有土地使用權(quán)補(bǔ)償?shù)恼摺?

■名詞解釋

基準(zhǔn)地價(jià)：一定時(shí)間和一定區(qū)域內(nèi)，普通住宅商品房的樓面地價(jià)平均水平。

基準(zhǔn)房?jī)r(jià)：一定時(shí)間和一定區(qū)域內(nèi)，普通住宅商品房平均建設(shè)綜合成本價(jià)和被拆遷房屋平均重置成新價(jià)的差額。

重置成新價(jià)：用估價(jià)時(shí)點(diǎn)的建筑材料和建筑技術(shù)，按估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格水平，重新建造與估價(jià)對(duì)象具有同等功能效用并且在相同成新?tīng)顟B(tài)下的建筑物的正常價(jià)格。