【案例】：小葉通過報紙廣告，看中了某封閉小區一套二手商品住宅，但此房賣房購購不到二年，如交易，需要購方承擔幾萬元的營業稅、個稅。為躲避不小的稅費，小葉同賣房商量，購方先以每月房租4000元房屋租賃的方式，即“先租后購”，5年期滿后不用交納營業稅、個稅、雙方再簽訂正式的購房合同，辦理房屋過戶，房屋租金沖抵房價款。

　　【分析】：目前，在二手房市場，為躲避營業稅、個稅、減少交易成本，不少人往往采取“先租后購”或先付一部分房款等方式，待5年過后免交營業稅、個稅時，再辦理房屋過戶手續。這種方式存在很大風險。其一，房屋是一宗貴重的特殊商品，實行的是登記備案制度，即房屋歸屬的先進憑證是登記備案后頒發的房屋所有權證和登記簿，在未辦理登記備案產權證前，房屋的任何交易都是不合法的。即使“先租后購”或付了款，房屋的產權仍然屬于賣房；其二，在房屋租賃的幾年內，不僅國家隨時都有可能出臺一些房屋交易和稅收政策，而且幾年時間房價也有可能出現一些變化，這對購方來說，有著一定的風險；其三，由于房屋產權未辦理過戶，在幾年時間內，賣房為自身利益，極有可能諸如類似的“再行出售”或抵押該房等。

　　【提醒】：“先租后購”方式躲避有關稅費，有悖于有關規定，存在著極大風險，購房者不要“因小失大”，以免造成更大的損失。

　　12.未取得產權證的“二手房”慎購

　　【案例】：去年5月，王先生從某工程隊購購了一套尚未取得房屋產權證的“二手房”，賣方承諾可以辦理產權證，并在購房合同中約定“6個月后取得房屋產權證等證，將該房屋產權過戶至購方名下”。可一年過去了，賣方遲遲辦不了房屋產權證。為此，王先生同賣方爭持不下。

　　【分析】：1.《城市房地產管理法》規定，未依法登記領取房屋屬證書的房屋不讓轉讓；2、《合同法》規定，違反法律、行政法規強制性規定的合同無效；3、根據《合同法》規定，“合同無效或者被撤消后，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙發都有過錯的，應當各自承擔相當的責任。

　　【提醒】：（1）購購“二手房”時，應當仔細查實賣方的房屋產權狀況，必要時，可到大連市房地產交易市場二手房科查詢，只要取得法律認可的房屋所有權證的“二手房”才能購購；（2）若此“二手房”非要購購的，要在購房合同中明確約定“辦不了產權”怎么辦的具體責任以及損失賠償的范圍和數額等。

　　13.房屋產權證確保購房人的權利

　　【案例】：樸先生是一位韓國商人，長年在連經商，想在大連購一套能夠辦到合法的房屋產權證的商品房。很想了解一下這種產權證能保護購房人的哪些權利？應在何處才能辦到這種產權證？

　　【分析】：《城市房地產管理法》和《房屋登記辦法》規定，國家實行“不動產登記薄制度”和“房屋所有權登記發證制度”。我國不動產登記薄和房屋產權證對購房人的保護權利主要有：（1）保障房屋權利人衣服對自己的房產享有占、使用、收益和處分的權利。而這種權利只有在權利人向政府房地產行政主管部門進行了產權登記并領取了房屋產權證書之后才正式生效，受國家、法律保護；（2）維護房地產市場交易購賣雙方的權利，房地產購賣雙方的交易實質是房地產產權的有價轉移，房地產市場交易行為是建立在明晰的產權的基礎之上的，無論是購賣、交換、置換、租賃和抵押，或者是房屋重組、招商引資等，都要求以明晰的產權關系和合法的產權證書作為保證；（3）處理民事法律糾紛的有效依據，現在的房改、舊城改造、房屋拆遷和民事法律活動的分家析產、繼承、增與、權屬糾紛調處以及日常生活、工作、學習等，無一不依賴于完善的產權登記薄制度和發證制度作為依據來保護房屋權利人的合法權益。

　　【提醒】：辦理法律認可、合法的房屋產權證機構有：市內四區的房屋在五一廣場房地產交易所辦理；開發區、高新園區、旅順口區、金州區、普蘭店市、瓦房店市均在其房地產行政管理部門所屬的房地產交易所辦理。其他任何地方、任何機構、任何單位均無權在登記薄上登記和頒發房屋產權證書。

　　14．房屋產權證和登記薄是確認權利人的法律憑證

　　【案例】：申老先生是一位歸國華僑，想在大連定居，有人說，購房不一定要產權證，也有人說，購房必須辦產權證，為此，申老先生想了解一下房屋產權證究竟有哪些法律效力？

　　【分析】：（1）房屋所有權登記發證制度規定：購房申請人應當按照國家規定到房屋所在地的人民政府房地產行政主管部門——房地產交易所申請房屋權屬登記，領取房屋權屬證書。房屋權屬證書即產權證是房屋權屬登記發證制度的具體體現；（2）《房屋登記辦法》規定：房屋權屬證書和登記薄是經過政府房地產行政機關審查確認，登記薄上登記后發給權利人的物權證明；（3）我國《憲法》規定：國家保護社會主義的公有財產，保護公民的合法收入、儲蓄、房屋和其他合法財產的所有權，國家法律對依法登記的房屋的法律保護體現為：確認產權，當房屋受到損壞時恢復原樣，排除居住和使用方面的妨礙，賠償他人造成的損失等方面。

　　【提醒】：《房屋所有權證》和登記薄是購房合法權利和財產權利的證明和憑證，購房時一定要購購能及時辦到房地產管理部門正式頒發的、國家建設部統一印刷的《房屋所有權證》。

　　15．國家對房屋產權證頒發有規定

　　<案例>：毛女士較近在二手房市場發現房屋產權有好幾種，除了市房地產行政主管部門管理的房地產交易所登記頒發的法律認可房屋所有權證書外，還有區政府或鄉政府或單位房管部門甚至村……級頒發的，國家對房屋產權證頒發有哪些具體規定？

　　<分析>：國家房地產行政主管部門為維護房屋所有權登記發證制度和房屋產權證書的嚴肅性和權威性，于1997年在全國范圍內開展了整頓房屋所有權登記發證秩序的工作，各地均按照1993年正式頒發實行的《城市房地產管理法》規定，實行屬地管理的原則，一個市、縣只能有一個房地產行政主管部門，建立健全具有政府智能的房地產管理機構，即“房地產交易所和房地產發證”，依據開展房屋所有權統一登記發證工作，凡不具有政府確定的各地方行政管理職能的機構如區、鄉政府一級、市、區土地規劃部門、各單位房管處（科）以及村一級、房地產經營公司等，一律不得承擔房屋所有權的登記發證工作。同年7月，建設部發布《關于制作頒發全國統一房屋權屬證書的通知》，決定于1998年1月1日起在全國開始使用新設計制作的《房屋所有權證》、《房屋他項權證》，并決定由北京印鈔廠統一印制。凡未按建設部指定廠家、未經建設部統一注冊、統一編號印制發放的產權證是難以證明房屋合法產權的。

　　<提醒>：購購二手房較關鍵是要弄清楚此二手房是否具有全國統一注冊、統一編號，并由市、縣房地產行政主管部門統一登記發放的《房屋所有權證》書，如不是，則較好不要購購。

　　16．“產權證”辦不下來有原因

　　<案例>：賀先生前幾天在南關嶺區域購購了一套“商品房”，購購時，開發商說“可以辦理產權證”，可一晃三年過去了，也沒有辦理房屋產權證，每次找開發商時，開發商都說“是政府有關部門不給辦”而打發。找了許多部門一問才知，此房屋所占土地是集體土地，尚未變性補交土地出讓金，賀先生后悔不已。

　　<分析>：購購商品房、辦理產權證是每一個購房者的合法行為和合法權益。近幾年在產權證的辦理上，絕大多數都是屬于開發商的原因而辦不了，開發商在解釋產權證發放進度為何一再拖延時，一個常見的借口就是政府有關部門不給辦。其實，根據《房屋登記辦法》規定，房屋登記機關是指房地產行政主管部門，（大連市主管部門是位于五一廣場的大連市房屋交易所），房屋登記機關在對申請人的申請進行審查后，凡權屬清晰、產權清楚、項目資料齊全的，登記機關一般都在規定的時間內核準登記并頒發房屋所有權證，不會拖延也不會拖著不辦。而往往造成房屋產權遲遲辦不下來的原因很可能是開發商那里，比如項目開發手續不健全，土地沒有變性為國有出讓土地，欠繳土地出讓金，項目多建、超建、程序有問題等等。

　　<提醒>：（1）購購新建商品房一定要看開發商有無《商人房預（銷）許可證》、有無在房地產交易所登記備案；（2）購購二手房，要查看有無《房屋所有權證》。

　　17．沒有預（銷）售許可證產權證辦不了

　　<案例>：前年才女士在南關嶺購了一套期房，直到今年4月份才交房，眼看半年快過去了，可房屋所有權證書遲遲辦不下來，每次找開發商都以“快了，再等等”、“有關部門不給辦”等借口來打發。房子辦不了產權證，孩子上學成問題，暖氣費單位又不給，才女士一家為此生活十分不爽，后悔購了辦不了產權證的房屋。

　　<分析>：（1）“商品住房”辦不了產權證的原因一般有：土地是集體土地，沒有變性為國有出讓土地，土地是劃撥土地沒有變為國有出讓土地或土地出讓金未交、少交、欠交；土地房屋開發手續“五證”不全，開發違反規定條件、超建、多建等等。（2）才女士購購的房屋遲遲辦不了產權證，其主要原因很可能是開發商那里出了問題。（3）房屋產權證辦理發放是有一定期限的，根據《城市房地產管理法》規定，房屋登記機關為房地產行政主管部門（房地產交易所），登記機關在對房屋申請人的申請進行審查后，凡權屬清楚，產權來源資料齊全符合規定的，登記機關應在受理登記之日起兩個月內核準登記并頒發房屋所有權證，并不存在所謂“房產不滿內不給辦” 的問題。

　　<提醒>：（1）購房前，要查詢開發商有無此樓盤的預（銷）售許可證，有了此證，表明此樓盤已具備《國有土地使用證》等“五證”，沒有預（銷）售許可證，較好不要購購；（2）許可證一定要看原件，并且反面還要看你所購購的房屋是否在許可證銷售的樓盤范圍內，防止開發商超建或多建房屋辦不了產權證；（3）實在沒把握可到大連房地產交易所網上查詢所購樓盤是否已登記備案。

　　18．房子未備案登記不算屬于你

　　<案例>

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