拉動內需不能光靠購房鼓勵購購高價房等于透支未來消費

　　記者：國家頻頻出臺刺激房地產市場的政策，為什么刺激經濟一定要刺激樓市？

　　曹建海：住房和汽車這應該是消費中的兩大熱點，擴大消費這兩塊不能熄火。我國去年的房地產銷售總額是2.97萬億，去掉商業地產，住房部分大約有2.5萬億，絕大部分是消費款。去年我們GDP是25萬億，消費占到49%，大約是12.5萬億，購房占到了消費的20%，應該說占的比重很大。另外一大塊是汽車消費，商業批發零售業的銷售總額其中汽車占了28%，耗油占了12%，這兩個加起來是40%，可見住房和汽車這兩大熱點一旦熄火，那對中國的消費打擊是非常大的?，F在真實的房地產消費其實并沒有這么高，現在的消費是被吹起來的消費。一方面是價格虛高，今年的價格是較高的，全國平均4000元一平米，這其中加上了偏遠地區、中部地區、經濟適用房……全部包括之后均下來是4000元，相比2006年，全國房地產每平米平均價已經漲了差不多30%，顯然是太高了。

　　另一方面是房地產交易量是虛的，因為里面有很多投機需求，不是真實需求，購房是為了賣房，錢從開發商手里轉到炒家手里，炒家、開發商都是商家，這樣的不屬于真實消費，都屬于賣家。所以這種20%實際是不可持續的，如果年年這么多，那肯定我們的消費是很厲害的。價格不真實，交易量不真實，我們的實際住房消費遠遠沒有這么大。

　　記者：除了刺激樓市我們還有其他刺激經濟的方法嗎？

　　曹建海：我覺得拉動經濟，擴大內需，不能依靠單純國內購房。為什么不能依靠這個，因為當現有價格是虛高的、有泡沫，你鼓勵老百姓購得太多，就會擠壓了其他的消費，并且透支了未來的消費。我覺得不應該鼓勵現在購房，除非房價是合理的。

　　記者：房價回落到一個什么樣的水平，你覺得是真實的呢？

　　曹建海：真實的水平實際上就是剔除掉房地產價格中的暴利，這個暴利包括好幾個部分，包括政府土地出讓金(土地拍賣的暴利)、開發商的暴利。其實這個價格就是經濟適用房的價格，回到經濟適用房的價格就算是真實的了。全國平均下來每平米價格應該是2000元-2500元左右比較合理，肯定會引起需求量比較大的增加，這樣物價也不會漲。

　　記者：他能在多大程度上挽救經濟發展呢？

　　曹建海：房價下跌的話，會刺激兩部分需求：一部分是人們改善住房的需求，因為價格比較合理，購購不吃虧，人們原來不購的現在也準備購了。另外一個可能就是刺激那些低收入的，中低收入群體加入到購房隊伍中來。我想這就可以起到一個促進消費的作用了。但是老百姓必須要在公平交易中實現消費，這是關鍵，不能說把錢摳出來了，擴大了需求，但是這個消費不可持續，這樣不行。一定要在公平交易的基礎上來擴大內需，完全不能欺騙消費者，這是一個原則，會加劇政府和民間的矛盾。

　　二套房政策實際上鼓勵炒房行為銀行放松銀根埋下假按揭隱患

　　記者：如果房價回落到真實水平，需要多長時間能夠實現？

　　曹建海：我覺得2009年一年，可能會有一個比較大的回落，但是在這個過程中還是有困難的，盡管需求在增加，但是要想把這些需求釋放出來還是有困難。因為在回落的過程中很多人還是不購，他們還在等待，直到2010年我認為房價如果能回落到位的話，需求就能釋放出來了。

　　記者：目前國家出臺的這些針對房地產的優惠政策，尤其是較近出臺的二套房政策和免征營業稅等政策，對于房價回落有沒有幫助？老百姓能得到什么樣的利益？

　　曹建海：現在這種情況，其實對于房價回落，沒有幫助，還出了問題。

　　記者：出了什么樣的問題？

　　曹建海：問題在于國家已經對開發商放松了銀根，一個是對開發商的貸款，一個是消費貸款。消費按揭貸款的放松就表現在二套房政策等出臺政策上。一旦國家放松了銀根，對房地產商下調房價的壓力變得不現實了。

　　對開發商較主要的壓力是要建經濟適用房，并且在好的地段建，好地段都建了經濟適用房，房價立馬就得降下來。這也是一直以來政府和開放商之間的博弈。因為發展經濟適用房是必須的，但是現在的經濟適用房都建在了偏遠的地方。

　　但是二套房政策一出，貸款一放松，對開發商的壓力就不夠了，國家起不到震懾作用了，因為他手里有了錢。這也是為什么很多開發商不愿意房價下降的原因，因為他后期地價拍的比較高，再降肯定要虧本賣，地價相應也就下來了，以后地方政府的土地再也賣不高了，甚至就賣不出合理的價值了。

　　其實這樣下去還有一個更為嚴重的問題，就是開發商可以做假按揭。既然購二套房有很多優惠，那么就很容易購進出售。假按揭怎么做呢？假如說你是開發商的員工或親戚，就可以用你的身份證購自己建的房子。簽了房屋合約，頭付就是開發商自己從銀行又交給了自己，從銀行套出除頭付外的房價總值80%以上的貸款才是較重要的。

　　開發商把資金套過來把自己的生存問題先解決了，再把問題轉嫁到銀行。開放商建房的貸款也容易貸出來，還可以再去購便宜的土地去開發，通過這個賺的錢來還之前套出來的那部分錢，并通過二手房交易賣出去。真的交易出去了就把這個房子解套了。但是假如賣不出去呢？補不上錢呢？也沒有新的機會開發土地，那就是牢獄之災了，那他只有逃跑。

　　我覺得二套房政策出臺，開發商是心滿意足。如果這樣下去，極有可能2009年變成集中做假按揭的一年，2010年可能會是一個集中爆發的一年，爆發那就真正崩盤了，所以在2010年房價會出現真正大幅度的回落。崩盤反而不能刺激消費，老百姓會認為房價還會回落，持觀望態度，真正刺激消費要到2011年、2012年之后。但是對我國拯救經濟來說，顯然太慢了。

　　記者：那么二套房政策實際上給老百姓帶不來什么收益？

　　曹建海：對，二套房政策的初衷本質上是鼓勵炒房，希望能夠通過炒房把房地產拉起來，拉動大規模的投機需求，資金進入房地產市場。10月份之前的一個白領調查，70%的白領是對二手房有興趣的，30%對一手房有興趣。

　　大力發展經濟適用房才能拉動內需保障房不能成為福利房

　　記者：在國家出臺的刺激房地產發展的意見中，也有一些政策是針對保障性住房的，這些政策對于拉動內需有什么好處，給老百姓能帶來什么好處？

　　曹建海：保障性住房的發展主要有兩個方法，一個方法就是收購存量，一個方法是新建，很多地方政府目前都在收購。但是要關注到底用多少錢購的，如果收購的目的是做經濟適用房的，我認為收購價格一定不能超過經濟適用房的定價，比如北京市經濟適用房大約的價格應該在4000-4500元，收購開發商的房子價格就不能超過4500，超過這個價格，等于貼補開發商了。新建的成本也不可以超過4500。

　　記者：發展了保障性用房對拉動內需可以起到什么樣的作用？

　　曹建海：當然有了。如果保障房不要搞的太離譜，那拉動作用是很大的。我所說的離譜指的是像有的經濟適用房搞的偏得不像樣子，一定要在好地段，因為經濟適用房都是給中低收入的人，他們沒有汽車啊，他們是經不住折騰的，肯定要在好地段。北京的話，經濟適用房無論如何要在三環、四環以內，這樣的話，這個地段賣4500，那肯定銷量會很大的，而且這對商品房的打壓是的。

　　記者：發展商品房和發展保障房，相比而言哪個對拉動經濟作用更大，為什么？為什么十年前我們沒有發展保障房？

　　曹建海：原來98年房改的方案其實是經濟適用房要占到85%，廉租房占到5%，商品房占到10%，03年之前住房是以經濟適用房為主體的。這個構想對商品房壓力太大，商品房的價格死活漲不上來。到03年的時候國務院下發了"18號文"，當時的題目跟這次一樣的："國務院關于促進房地產市場健康發展的建議"，原來經濟適用房是供給主體，給絕大多數人提供的，03年把供給主體改成保障房，只給收入低、生活困難的少數人提供。

　　然后大家購商品房，經濟適用房按理說只是居住，購了商品房經濟適用房應該退出去。但是當時規定房子五年之后還可以交易，很多富人和炒樓的也去購了經濟適用房，2004年購購經濟適用房的門檻就高了，一下子房價就漲起來了。所以2003年的政策等于把經濟適用房邊緣化了，地方政府也不愿意搞經濟適用房了，經濟適用房不賺錢，商品房賺錢。所以說從03年開始，中國又開始了一輪波瀾壯闊的房價上漲。

　　其實按照原來的思路，拉動內需肯定是效果非常好的，現在價格高了之后，需求量銳減，銷售不足，所以拉動內需不夠，導致2007底房地產泡沫破裂。

　　如果沒有二套房這個政策，我確信明年房價會大幅度降，尤其春節之后就會猛降，現在有這個政策就不好說了。

　　記者：奧巴馬新政出臺之后，沒有特別明顯要拉動房地產經濟的舉措，這是為什么呢？

　　曹建海：美國的房價本來就很低的。美國的房地產泡沫為什么容易破裂？因為他有一個參照價格，就是自建房的成本。在中國沒法參照，因為農村的房子沒有產權證，不可抵押，而且自建只需要幾萬塊錢一套房，開放商建的房子動不動就是上百萬的，要回落到農村自建的價格，還差的遠呢。美國所有的房子較后都是合法的產權，開發商的房子，自己蓋的房子，農村的房子都同等的權利，統一地權，平等地權。自建一個房子，一個平米成本如果是800元，賣1000元，那就是泡沫，美國的房子漲到1600了，那就是較高泡沫了，不用政府調控，自己就會破的。

　　但是這樣下去也不好。因為美國很多消費者過去是靠房地產賺錢，靠房屋升值、購賣掙錢，現在這些人的收入突然沒了，他又不敢到銀行貸款，不敢用信用卡，消費銳減。

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