何謂“小戶型”

　　有人稱，所謂的小戶型，是指60平方米以下的單居，80平方米以下的兩居室以及100平方米以下的三居，這個定義可能下得不太確切。其實“小戶型”、“三居室”本身就是自相矛盾的，又何以把三居室和小戶型結合起來，如果以此類推，那么小戶型四居該有多大呢?相對意義上的小戶型其實是沒有實際意義的。故，在此討論的小戶型有其完全的界限，市場也沒有一個明確的界定標準。我們認為，既然目前市場上已經出現了45平方米的小戶型商品住宅，例如陽光100北面的小戶型單元，如果我們把所有不超過90平方米的戶型都稱為小戶型的話，那么這應該算是一個較寬松的標準。

　　業內一位人士曾說過，籠統地說，小戶型的標準無準確定性，一般而言是根據消費者不同的需求來定的。當然如果90平方米的商品房按建筑面積計算，參考的小戶型多為高層塔樓而且小戶型房塔樓公攤率又很高，那么這樣一套90平方米戶型的商品房套內的使用面積也就65平方米左右，也應該算小戶型了。“時代之光”名苑目前在售的商品房中有65平方米的一居室，據說是“小戶型三代產品”，其銷售經理告訴記者：“其實小戶型商品房的市場需求空間也不能算很大，因為它畢竟不適合今后生活不斷變化和發展的需求，另外作為開發商來說，他們可能在利用空間上多下功夫，盡可能地爭取不浪費一點空間。小戶型設計的商品房在一幢樓里其實也就幾套，聰明的消費者不難看出，這其實是為了合理的利用空間。當然現在也有一些項目在大批量地制造小戶型商品房，這主要是因為營銷策略的差異。至于‘小戶型三代’產品也就是比那些面積小的商品房功能更趨于”。

　　質疑小戶型熱銷

　　有人說：“市場是檢驗真理的惟一標準”，在2000年度，據報道今典花園二期小戶型曾創下過4天成交高達200多戶的記錄。去年除今典花園小戶型二代之外，歐陸經典、現代城、美林花園、朝陽園等項目無一不稱自己項目的小戶型均熱銷。接著便出現了純粹以小戶型為主打戶型的項目，如新都市計劃，嘉悅精英等。

　　然后，業內人士便開始分析小戶型熱銷的原因，分析結果觀點各異，什么宏觀經濟大背景，住房消費層的變化，家庭結構的變化等各個方面，不同版本的市場調查報告也相繼出臺，從消費調查到出租回報，充分去證明小戶型是今后房地產市場的消費主流產品，是開發商投資建設的明智選擇。這就形成了今年有部分開發商竟然把自己投資的項目全蓋成了小戶型產品或組合式小戶型產品。

　　其實，熟悉這個市場的人都明白，那些極力主推小戶型的大多數項目中，小戶型在其銷售戶型的比例中很小。記者發現，鼓吹自己有小戶型的現代城、陽光100、美林花園等項目中90平方米以下的小戶型還占不到整個在售項目戶型的10％，而純粹以小戶型為主打的項目中，也不是因其為小戶型而熱賣，大多數市場回饋都不理想。例如，維多利亞海灣的精小戶型45平方米能熱賣，主要是其地理位置和功能性，很顯然購此項目的客戶根本就不是自住，僅僅是為了度假或出租，完全是靠酒店式公寓的題材熱賣的，而非小戶型本身。而熱銷之較的“小戶型二代”今典花園二期，又完全超越小戶型這個概念，其實質是組合戶型，很多客戶購一套在使用功能上可能會有不舒適感。市場反應結果是，有客戶會購一整層來組合成一個上千平方米的特大戶型。今典花園的發展商張寶全(張寶全博客,張寶全新聞,張寶全說吧)則稱：“小戶型二代并不小，也不是小戶型而應該是標準戶型。”

　　小戶型二代的誤區

　　今典花園小戶型二代，甭管它是否是真實意義上的小戶型，但它確實是市場產品創新的典范，其建筑力學上的創新和建筑材料的創新別出心裁。房地產策劃研究學專家張復認為：“小戶型二代產品其實是一種人們的居住理想與現實消費能力妥協的產物，大多數客戶都抱著日后擴大居住面積的理想購購的，但大家忽略了結構技術上的可能性與現實可操作性是一對矛盾的問題。”

　　誤區一，頭先只購“小戶型二代”一套房的客戶很多是想日后再購那些左鄰右舍的二手房來擴大自己的住房面積。那么你必須算筆賬，改造一套房子不管用打通或其他手段能否比你搬到一套面積大的新家經濟。在此同時又面臨裝飾、裝修方方面面的協調工作很勞神。

　　誤區二，“小戶型二代”的發展商可能沒考慮過，房屋價值除了地段、戶型……還有設備系統。改變戶型的二代居民是改變不了日后日新月異的硬件設備的。

　　誤區三，購單套商品房的客戶想完成日后擴的改造恐怕很困難。那么就有了市場上很多客戶購下了一層幾套“今典花園”小戶型二代的事例，嚴格意義上把“小戶型”變成了“標準戶型”。

　　誤區四，實際上把組合式小戶型叫成二代，本身就是對小戶型的批判，另外如果今后市場上出售小戶型的市場供應量大了(因為二手房50％是小戶型，再加上一些商品房的小戶型)，那么日后可能供大于需時，就會變成淘汰產品。那么小戶型二代可能會僥幸因為在技術革新的背景下，有了變廢為寶的組合功能，但其由小變大的過程僅僅只是個單向過程。

　　“小戶型”非此非彼

　　購了“時代之光”名苑的劉小姐告訴記者：“之所以購小戶型，是因為總價便宜，價格能接受。暫時自己住，成了家這套房子太小了，賣了，還得購大的，這是肯定的。”

　　“時代之光”名苑的銷售經理認為：如果問客戶愿意住大戶型還是小戶型，無需考慮，肯定的回答是大房子，現在購小戶型都只是因為暫時還沒能力住大戶型而已。

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