2007年7月我在北京購了一套房，當時的價格是9800元/平方米。前段時間開發商交樓，發現房子的實際面積比合同上寫的小了3.2平方米，超過了總面積的3%。現在這個項目的二手房價格超過了1.5萬元/平方米，后期價格也在1.6萬元/平方米。請問，如果我要退房，開發商是否應該按照現在的價格給我補償？

　　答疑：

　　北京漢卓律師事務所劉桂林(劉桂林博客,劉桂林新聞,劉桂林說吧)律師認為，幾年來北京樓價有較大幅度上漲，如果開發商僅按照合同簽訂時的價格給予補償，有違公平原則。但劉律師提醒讀者，如果開發商沒有過錯，而是購房者單方面提出解除購房合同，在這種情況下，法院可能不會支持購房者按照當前價格給予補償的請求。如果是因為開發商過錯，提出退房，則可以向法院提出按照當下價格補償。可以提出退房的開發商常見過錯有：開發商擅自變更規劃設計，商品房面積誤差超過3%，開發商遲延交樓，商品房發生質量問題等。

　　相關專家指出，購房者退房的情況多發生在與開發商簽訂《北京市商品房預售合同》之后，如果遇到以下七種情形，購房人有權依法解除合同(退房)，并根據實際情況要求開發商承擔退還全部購房款、賠償貸款利息、頭付款的存款利息、購房的稅費、違約金、懲罰賠償金等法律責任。

　　一、開發商擅自變更規劃設計

　　在商品房預售之后，開發商未經規劃部門批準，變更規劃設計，影響房屋結構的，購房者有權退房并由開發商承擔違約責任。

　　二、開發商隱瞞房屋抵押狀況

　　指商品房購賣合同訂立后，開發商未告知購房者又將該房屋抵押或出賣給第三人，導致商品房購賣合同目的不能實現的，購房者可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失；另外，出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房購賣合同并將房屋交付使用，導致購房者無法取得房屋，購房者也有權解除合同。

　　■編輯提示

　　此處所說的種情況經常表現為開發商將房屋抵押給銀行或其他機構，所以購房者在購房之前，應該到“北京市房地產交易管理網”上查明所購房屋的抵押登記情況；種情況就是平常所說的“一房兩賣”，該情形在實行期房預售網上登記后已經較為少見。

　　三、無證售房

　　開發商故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證或者提供虛假商品房預售許可證明；購受人可請求返還已付購房款及利息。

　　■編輯提示

　　這種情形在早期的北京市場時有發生，但在相關部門加強管理，尤其是使用統一的《商品房預售合同》文本之后，該情況已較少發生。

　　四、商品房發生質量問題

　　開發商交付的房屋應當是驗收合格的商品房，如因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格，購房者有權要求解除合同和賠償損失。

　　■編輯提示

　　這里需要注意的是，所謂房屋主體結構不合格，需要經工程質量監督單位核驗，不能僅憑購房者主觀判斷。另外，如因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，購房者也有權要求解除合同和賠償損失。

　　五、商品房面積誤差過大

　　當商品房預售合同中的約定面積與實際面積產生誤差時，依據《商品房銷售管理辦法》十條的規定，面積誤差比完全值超出3%時，購房者有權選擇退房。

　　■編輯提示

　　購房者選擇退房，開發商應當在購房人提出退房之日起30日內將購房者已付清的房價款退還給購房者，同時支付已付房價款利息。

　　六、開發商延遲交樓

　　若開發商未能按照合同約定期限交付時，應按照合同約定處理，如未約定，購房者有權要求開發商退房，并依照合同約定的金額支付延期違約金。

　　七、開發商延遲辦理房產證

　　按照商品房購賣合同約定或者《城市房地產開發經營管理條例》第三十三條規定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人(開發商)的原因，導致購房者無法辦理房屋所有權登記，購受人有權請求解除合同和賠償損失的。（編輯：凝水）

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