地產調控已進行多輪，但在房價“越調越高”的怪圈中，調控越來越偏離了其本應有的意義，那就是通過調控樓市，區分商品房市場和公共住房產品市場，改變宏觀經濟結構和產業結構，調節社會資金流向，這一作用，至今并未實現。

　　在此過程中，房價的漲跌被視為調控是否有效的指標。為了穩定房價，限購、限價等行政手段的使用，令業內外爭議不息。在這背后，制度性改革如土地制度、稅收制度等卻被忽略了。

　　GDP與CPI的夢魘

　　從1998年中國內地開始進行住房商品化改革之日起，房地產業就被打上了拉動內需和經濟增長的標簽。此后的10余年間，房地產業對于GDP和國家、地方財政收入的貢獻持續增長。

　　數據顯示，1998年至2008年的十年間，中國房地產投資每年以超過20%的速度大幅增長，其對GDP的直接貢獻率達到30%以上。2004年，學者易憲容發出“謹防房地產業要挾中國經濟”的警告，指出中國宏觀經濟體系過度依賴房地產投資發展，并非一件長久的事。

　　彼時，國內土地市場招拍掛制度剛剛實施，地方政府找到了增加財政收入的新路徑，金融體系個人按揭貸款業務如火如荼，即使是接下來的2005-2007年內，政府進行了多輪針對樓市的調控，企圖抑制過熱的房地產投資增速，也沒有多少人會認為房地產會出事。

　　然而，受2008-2009年國際金融危機的影響，中國超發貨幣相當一部分流入房地產市場，樓市狂歡帶來的負面效應開始顯現。暴力拆遷、高房價、過度吸納社會資金、引發金融體系風險等問題集中出現，房地產業從經濟到社會層面，受到越來越大質疑。

　　2009年開始，國內通脹水平一路走高，房地產與CPI的關聯被高度關注和放大。中國社科院研究員張平專門研究了CPI與房地產調控之間的關系，他預測，2011年CPI在5%以上，全年負利率，樓市調控將繼續。

　　在7月2日舉行的博鰲·21世紀房地產論壇上，與會多位專家、學者也認為，CPI高企，樓市調控不可能放松。“2011年我們認為這個行業需要繼續調整。”北京師范大學教授鐘偉說，因為今年的經濟增長是溫和增長，通脹比較高，流動性日益緊張。

　　鐘偉還認為，保障房建設會導致資金缺口持續上升，限貸、限購等因素持續；地方政府、商業銀行、開發商等將陸續陷入財務困境。

　　政策市之弊

　　行政化調控在2010年開始的限購政策中表現得較為明顯。“房地產市場正在變成一個政策市場，正在變得越來越跟中國經濟沒有關系，漸行漸遠。”趙曉說，他和一些開發商交流，發現他們現在更關注的不是市場預測，而是接近決策核心層的人對房地產市場的政策發布。

　　萬科總裁郁亮也對本報記者表示，政策對于房地產業的影響不可預測，企業因此不能做長期的戰略規劃和部署，只能走一步看一步。

　　“這一輪調控，是調房價，調結構，還是調通脹？”華遠地產董事長任志強認為，目前的限購、限價等行政調控手段，都指向一個單一的目標就是抑制房價，而宏觀調控本應調節總供給和總需求的關系。

　　另一方面，中國居民對房地產的需求仍然龐大。高盛投行部董事總經理哈繼銘認為，中國現時社會保障方面的公共支出非常薄弱，所以老百姓在配置資產時會更多地把資產配置到可以抗通脹的資產類別里，其中很重要的內容就是房地產。

　　數據顯示，目前中國的高凈值人群，也就是說資產在千萬以上，可以隨意投資的人群達到了59萬人，可投資的資產規模達到了18萬億元。這些人群選擇投資品種，頭要考慮依然為房地產。

　　財經評論人士葉檀、開發商任志強等人士均認為，目前的限購等政策是治標不治本，一旦取消，則房價或將報復性上漲。

　　基于以上因素，趙曉認為，即使充滿爭議，目前的限購令也不大可能取消，甚至還有制度化和長期化的趨勢。

　　國務院參事、中科院可持續發展戰略研究組組長牛文元表示，房地產加深了政府和市場的矛盾，放大了供給和需求的斷裂，模糊了公共產品和商品的界限，這不是三年、五年，甚至不是二十年、三十年就可以解決的。現在的問題是，過分調控市場，市場失靈；不調控則政府失靈，需要在政府失靈和市場失靈之間找到一個平衡點，這是非常困難的，因此調控必將長期進行。

　　制度從未被撼動

　　在眾多人士口誅筆伐“政策市”之時，全國工商聯房地產商會會長聶梅生將觸角深入到土地制度和稅收制度上來。

　　中國社科院2010年《國家競爭力藍皮書——中國國家競爭力報告》指出，中國近20年的經濟增長并非靠產業結構升級換代來獲得，而是靠消耗資源和擴大投資，尤其是房地產業膨脹發展。這樣的產業結構缺乏競爭力，必須立刻轉變經濟增長方式，提升結構競爭力。

　　宏觀調控實際上擔當了轉變經濟增長方式的重任，其中，樓市調控正在啟動一些過去從未被撼動的制度性變革。“過去、現在和相當長的未來，房地產依然會是熱點。”聶梅生說，調控也會以不同的方式繼續，房產新政必將繼續刷新。

　　在她看來，這種刷新將是體制性的改革。頭先，土地出讓金的征收方式、額度和用途已經到了改革的結點，到了重新審視現有土地出讓制度的時候了。

　　其次，鐘偉指出，房地產的根本問題就是體制問題，2014年，中國可能改革分稅制。

　　經濟學家許小年則多次呼吁，解決房地產的根本問題，就要開放土地一級市場，增加土地供應，平抑地價和房價，徹底改變土地和房屋越來越稀缺的預期；此外，為了平衡地方預算，有必要進行財稅體制改革。從較近國家發改委、財政部等部門透露出的信息來看，改革土地出讓金的收支管理已是勢在必行。

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