近期，多宗市民投訴稱自己置業購房陷入了交易糾紛中，勞心費神、非常苦悶。由此，記者采訪多位深圳地產知名律師發現，在“限價房”的帶動下，近期深圳樓市交投趨于活躍，而購賣糾紛也隨之增多，更呈現出一些新情況：

　　頭先，信貸等政策轉變帶來的糾紛依然在發酵，但總量已經不如“限購限貸”剛出來時那樣集中爆發。廣東信榮律師事務所主任律師張茂榮表示，近期的二手房按評估價征稅由于有一個月的政策緩沖期，很多矛盾糾紛大可以在“7.11”大限到來前化解掉。但是，轉型期的政策如限購限貸仍然有許多問題需要解決。

　　其次，二手樓業主毀約導致糾紛的個案明顯增多。從世華地產法律部、美聯物業法律部反饋的情況看，因為二手樓房價與一手樓房價倒掛的現象遲遲不能改變，部分增強了二手樓業主的惜售心理，一方面他們擔憂售房容易而再購房就難了，另一方面他們仍然看好未來的樓市價格。由此，近期二手樓業主反悔的情況非常多。

　　再次，涉及外地置業的糾紛案例明顯增多。廣東圣方律師事務所執業律師顏宇丹介紹說，由于深圳限購限貸，不少深圳置業者增強了到珠三角甚至外省置業的意愿，卻不了解當地的樓市政策，因而陷入糾紛當中。

　　對于近期的樓市糾紛，記者采訪的多數律師認為，如果是政策因素導致的矛盾，協商和解的可能性很大。即將入市置業的消費者應該從中吸取教訓，注意政策變化可能帶來的交易風險，盡量提前在交易合同文本協議中有所規避。畢竟，購房置業是大額商品交易，多留個心眼兒，可以省去不必要的麻煩。

　　典型案例

　　1 　　被徹底限購，虧掉定金30萬元

　　去年8月份，置業者陳先生通過中介公司看中了龍華圣莫麗斯小區的一套高層二手房。當時，購賣雙方均認可的交易價格接近420萬元。正式合同簽訂后，陳先生發現，銀行已經開始收縮房地產信貸了，而自己的按揭貸款總量比較大，銀行辦理起來更是非常緩慢。

　　隨后，去年9月30日，限購限貸政策開始實施，外地戶籍的陳先生被限購了。陳先生因此有終止交易的念頭，但中介機構表示，可以通過補辦社保、偽造稅單等形式“曲線購房”。因此，購賣雙方均同意繼續執行合同。今年2月份，一切手續都已辦妥，甚至銀行也同意辦理按揭貸款了，但陳先生卻發現銀行提供的按揭利率從較初有優惠的0.85折變成了現在的基準利率1.5倍！僅此一項，就可能增加購房成本150萬元。由此，陳先生想放棄了，但業主不同意。雙方一拖再拖，直至3月20日社保局全面禁止補辦社保購房，陳先生被徹底限購了。

　　一方想退，一方堅持。較終，交易雙方公堂相見。日前，法院判決，合同解除，陳先生30萬定金不予退還。雙方其它訴求一概不準。（案例提供：世華地產）

　　● 律師評點

　　陳先生的案子是典型的政策變化導致的交易糾紛。在這樣的案子中，法院判決一般會考慮以下三種情況：，政策變更的時間內，交易雙方可以自由解除合同。，雙方知悉政策變更后，仍然堅持交易，一切責任要雙方承擔。第三，雙方知悉政策變更后，另有合約約定的，以新合約約定為準。本案中，購賣雙方均知道補辦社保的方式有違國家法律，卻依然心存僥幸，所以一旦交易受阻，雙方均承擔相應的法律責任。（劉子儒 廣東中正律師事務所律師）

　　典型案例

　　2 　　房價上漲 業主找漏洞毀約

　　今年年初，置業者張先生看中了寶安西鄉某品牌社區的一套二手房，并迅速簽訂了二手房購賣合同。隨后的兩個月時間里，一切手續都進行得非常順利，該套房子也增值了30多萬元。此時，原業主覺得當初的定價太低，有點后悔了。但因為憂心違約在先而沒有終止交易。

　　由于銀行貸款的糾結，時間很快到了6月中旬。這時候中介告訴購賣雙方，由于交易手續很可能趕不上政策的末班車，本次房屋購賣將可能會增加5萬元左右的個人所得稅。由于此前雙方并沒有就此意外增加的費用有特別約定，因此張先生希望業主能承當多一點。而正好苦于沒有借口的業主則順勢表示，增加的稅費自己不能出，否則交易終止。

　　張先生考慮到5萬元的稅費，再加上可能需要5萬元左右的律師訴訟費，總體增加的費用仍然比房子增值的數額要小，因而表示自己愿意承擔額外的稅費。誰想到，張先生籌集了款項準備去做資金監管的時候，原業主的電話再也打不通了，交易由此無法進行下去。張先生一紙訴訟將原業主告上了法庭，現在該案件正在寶安法院審理當中。（案例提供：中原地產）

　　● 律師評點

　　在房子增值的情況下，往往是賣方違約較多。由于目前樓市新政策比較多，而銀行放貸節奏又難以把握，因此購賣雙方在合同約定時，對于合約時間限定不能太緊，同時也也要注意“合約履行”與“履行到位”之間的差別，畢竟現在很多情況并不是購賣雙方可以憑自身力量就保證順利的。

　　另外，在簽署合同及相關法律文件時，還要明確稅費分攤方式，如營業稅、個人所得稅、契稅等。在未出該項政策時，很多合同在約定稅費時，都未涉及個人所得稅。杜絕“全包價”、“實收價”等類似一攬子約定價款的合同條款。“全包價”、“實收價”經常是引發糾紛的根源，在計稅價格尚不確定或千變萬化之際，更應杜絕類似合同條款。在合同中約定“解約條款”，比如：“如本次交易中所產生的個人所得稅、營業稅、契稅總額超過一定數額，則前述稅費承擔方有權解除本合同，并不承擔任何違約責任，已支付之定金應退還給購方。”（顏宇丹 廣東圣方律師事務所執業律師）

　　典型案例

　　3 　　交易未果 房產增值難索賠

　　今年3月，一次二手樓交易的購賣雙方就某一房產簽署了一份《房屋轉讓合同書》，該房產總售價200萬元，定金20萬元，合同還對頭期款金額、支付方式等作出了約定。另外，合同還約定，任何一方違約致合同目的不能實現，守約方有權要求沒收定金或雙倍返還定金。合同簽訂后，購方按約支付了定金、頭期款，并辦理了按揭貸款手續。但此時，該房產的市場價值已升至250萬，賣方聲稱不賣了。雙方幾經協商，未果。

　　為此，購方只能訴諸法院，要求：1、雙倍返還定金40萬元；2、賠償房產差價損失50萬元（以評估確定的差價為準）。經開庭，法院認定：賣方無故拒絕履行合同，構成了根本違約，應當承擔相應的違約責任。但法院不予支持50萬元的差價賠償。較終判決：賣方向購方雙倍返還定金40萬元；駁回購方的其他訴訟請求。（案例提供：美聯物業）

　　● 律師評點

　　房價日益上漲，賣方為追求利益違約，導致購方購房不成，亦錯失購房機會，只能望洋興嘆，或只能以更高的代價去購購。從情理上來看，應該對賣方進行嚴懲，賠償差價亦屬合理。但從法理上看，問題就并不這么簡單：

　　頭先，要求賠償的損失必須是可預見的，即必須是當事人訂立合同時能夠合理預見的可得利益，可得利益必須具有可預見性。其次，房屋是否保值、增值或貶值是交易的正常風險，房屋價格的波動是市場行情的反應，合同簽訂后價格的升降非普通人在簽訂合同時所能預見，因此，因房產升值所導致的差價，不是可預見的利益。基于此，法院通常都不支持房產的差價賠償。

　　那么如何增加賣方的違約成本，以防止賣方違約？方法有兩個：一，提高定金的比例：不超過房價20%的定金，都能遵從定金罰則。在本案中，如能事先約定房價20%的定金，即40萬，則賣方的違約成本大大增加。二，約定較高的違約金：如約定房價20%的違約金，同樣能給予賣方較大的約束力，促使其積極履約。（美聯物業法務部）

　　典型案例

　　4 　　改名備案 業主拒絕交易

　　去年8月份，一位60多歲的青島老太太在深圳簽訂了一套二手房購賣合同，由于她本人此前已經在深圳持有了一套房產，因為“9.30”政策出臺后，老太太的房產交易面臨擱淺的風險。但此時，老太太并沒有把實情告訴原業主。

　　直到有，中介通知原業主去配合辦理頭期款資金監管的時候，原業主才發現，合約的簽字人已經變成了老太太之外的另一個陌生人。不明就里的原業主趕緊終止程序，同時倒查一路辦下來的手續。原來，除了較早于老太太簽訂的初步協議外，其它一切文件均成了另外一個陌生人。更蹊蹺的是，還有人憑空偽造了原業主的簽名，捏造了一份《同意主體變更的確認書》。大驚之下，原業主果斷終止了交易。（案例提供：港置地產）

　　● 律師評點

　　在限購限貸的大環境下，很多消費者另辟蹊徑、曲線置業，尋找有“房票”的人來改名完成交易時較常見的形式。然而，交易過程中改名，一定必須經得交易雙方的確認才行，否則二手樓原業主隨時都可以合理合法的拒絕交易。而對于尋找“房票”的購方來說，將房產置于別人的名下，其法律風險也非常明顯，退一萬步說，即使該“房票”擁有者不生歹念、非分之想，新業主將來的房產過戶、交易也極其麻煩。

　　如果實在擔憂銀行貸款等因素拖累交易而可能要產生改名交易，合同交易雙方較好能夠事先簽訂一份空白的《主體變更確認書》，以作預備。（涂成洲 北京市大成（深圳）律師事務所合伙人、律師）

　　典型案例

　　5 　　口舌忽悠 5萬定金打水漂

　　今年春交會期間，城市白領吳先生在展會現場拿了很多東莞惠州樓盤的宣傳資料，一方面覺得那邊的房價比深圳便宜，一方面深圳這邊自己已經被限購了，所以有心去大珠三角周邊樓市看看。

　　6月初，吳先生東莞長安一樓盤的銷售代表說，近期有優惠而且有免費看樓團。吳先生因此和朋友兩人報名前往看樓。在樓盤現場，銷售員告訴吳先生，長安樓市沒有限購，只是貸款有些麻煩，“可以不在長安的銀行貸款，也可以通過補交社保的形式成為當地人，再貸款。”總之，困難是有的，但辦法更多。

　　在一番忽悠下，吳先生和朋友兩人各交了5萬元定金，認購了兩套房。隨后，在辦理銀行按揭時，吳先生遭遇了難題。此時銷售員不認自己曾經的許諾了。在咨詢了律師的意見后，吳先生無奈放

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