對于房產開發企業而言，星城樓市無疑是一顆成熟、多汁并誘惑力的紅蘋果。城市經濟總量不斷攀升，基礎設施建設日趨完善，市民收入愈發豐裕，整體房價穩步上揚，一時之間，眾多企業摩拳擦掌、集體發力，新興樓盤如雨后春筍，層出不窮……

但是在一片風光與“瘋搶”背后，大家還會有好果子吃嗎？風起云涌之下，是否潛伏著“囚徒困境”？業界對此懷有隱憂，并在積極尋求“救贖”之道。

淘金者在行動

數日之前，在西街花園會所內，一場充滿思辨性與建設性的聚會悄然展開。聚會的目的在于，為地產業界人士營建一個思考的空間、一個交流的平臺。

湖南永泰地產營銷總監陳崗、長沙仁和地產營銷總監陳意明、長房集團營銷企劃部經理鄧也奇、長沙美林房地產銷售經理李穎、湖南綠城置業銷售主管丁劍萍、長沙陽光100銷售經理黃燕、長沙華晨地產顧問機構總經理劉峰、長沙東方城營銷企劃部經理朱晴等多位營銷精英，應長沙宏程房產營銷部經理方浩的邀請，欣然赴會，共聚一堂。

雖然主持人方浩一再聲稱，旨在這次聚會“加強聯絡、相互溝通”，但9位“少壯派”的碰頭，絕非一般意義上的感情聯絡聚會，而是為了探討房價的走勢，共商樓市的趨向，創建理性、和諧、繁榮的市場環境，實現互惠、多贏的正和博弈。

“外來企業前來長沙淘金，推進了樓市的發展與活躍。”陳崗說，外來企業的“鲇魚效應”，直接刺激了長沙樓市的快速發展，形成你追我趕的格局，而開發企業之間的激烈競爭，更使得一些新興樓盤脫穎而出。

在城北，長沙美林花園（暫名）、天健·芙蓉盛世、珠江·新世紀家園（暫名）、萬煦園、金鷹城、左岸春天、四季美景、恒鑫·瀾北灣等樓盤比肩而立；在城東，綠城·桂花城、西街花園、星城世家、水云間、仁和·香堤雅境、世嘉·國際華城、錦湘·國際星城等項目一字排開；在城南，長沙奧林匹克花園、香墅美地、檸檬麗都、申奧·美域等鋒芒畢露；在河西，香格里·麓山別墅、·蔚藍海岸、金牛山莊、陽光100等氣象萬千……城市四周，烽煙迷漫，一場激烈的樓市大戰即將觸發。

“預計下段時間，新開樓盤將在20個以上，上市供應量突破200萬平方米……”陳崗推測。

100個漲價的理由

盡管競爭在所難免，甚至趨向白熱，但與會的營銷精英以及媒體記者對長沙房價深具信心。

“長沙房價有100個上漲的理由。”陳意明說，隨著現階段土地成本、建筑成本、配套成本以及隱性成本等大幅增長，各種因素的綜合發力勢必推動房價的上揚。而在建筑成本中占據相當比例的建筑材料（包括鋼材、水泥、砂石等）價格的持續飆升，更是引發房價上漲的直接導火索。同時，項目的配套成本也在大幅提升。產品在配套設施上的加大投入，在理念上、設計上的不斷創新等，也增加了一些隱性成本。

鄧也奇表示，當前長沙房價整體偏低，仍有較大的上升空間。相關數據顯示，長沙與國內其他大中城市相比，房價相對“保守”和“務實”。一段時間以來，均價一直在每平方米2500元左右徘徊，近期，房價開始沖刺3000元大關，但這一價格，在國內各大省會城市中處于“下游”。種種跡象顯示，長沙房價在未來一段時間，仍將保持昂揚的斗志和穩定的上升軌跡。

“品質的提升，帶動了房價的上漲。”劉峰認為，近年來，在內力與外力的共同作用下，長沙眾多樓盤在規劃、建筑、園林、環境、服務等方面都已更上層樓，其綜合品質也已大幅提升。同時，市民購房漸趨理性和成熟，不再一味追求價格的低廉，而是更加注重樓盤的性價比，甘愿為品質卓異的樓盤“埋單”。

“品質與市場，是決定房價的雙重主因。”陳崗表示，產品的品質將主宰產品的價格，“馬太效應”隨之彰顯，優質的產品永遠會立于不敗之地，而粗糙的產品是沒有生命力的，也是沒有市場的。就宏觀而言，房價同時取決于市場的供求關系——供應量過大而需求量萎靡，房價趨跌；供應量適中而需求量強勁，房價將穩健上揚。

樓市患上饑渴癥

資本是逐利的，同樣，企業也是自利的。

上揚的房價意味著巨大的商業利益，于是，眾多企業躍躍欲試，試圖分得一杯羹，一批新興樓盤也隨之破土而出。但巨大的放量、激烈的競爭、貼身的肉搏，是否將阻礙樓市的健康發展？各大企業較理性、較快意的選擇反而導致整個市場的震蕩甚至下滑，從而陷入“囚徒困境”？這種憂慮并非杞人憂天。

“囚徒困境”是一種典型的零和博弈。個體較理性的選擇，對于集體而言，其效用并不一定是較優的。某種程度上，樓市存在著類似的風險。每個開發企業都期望推出更多的產品，謀求較高的價格，取得的利益，但這必然意味著相互之間存在一定的抵牾與抗爭，而一旦失控，混亂與詆毀將隨之蔓延，樓市將有可能跌入墮落的深淵。

“空置率，對于一個樓盤、一個企業來說，是相當殘酷的。但保持合理的空置率，對于整個樓市的健康發展，是必不可少的。”陳意明說，銷售上的一搶而空，某個側面可以認定，樓市患上了饑渴癥，消費者患上了焦慮癥。其實，這是不正常的，也是非理性的。一搶而空，容易引誘企業孳生惰性，喪失進取心，不利于鼓勵創新，甚至很有可能引發“劣幣驅逐良幣”。

“充分的競爭孕育著充分的商機。”陳崗表示，競爭加劇，勢必導致整個樓市的優勝劣汰和洗牌重組，真正杰出的企業才能贏得更大的市場。同時，品質優異的樓盤將拉動價格的上揚，而上揚的價格也將促進樓盤品質的提升，整個市場進入一個持續、健康的發展軌道。

陳崗認為，市場自身具有相當的調節能力。在市場供應比較充足的情勢下，企業一般會調整策略，蓄勢待發；而一旦供應緊張，精明的企業將會加大力度，適時放量。因此，一段時間內，市場上的供應總量將會維系在一個相對穩定的總體水平。

“信息的阻隔，將會增加企業的交易成本。”方浩表示，對于現代企業而言，加強溝通、交流，達成資源共享，是突破“囚徒困境”、實現“自我救贖”的理性選擇。

“今后，類似的聚會仍將不定期地舉行……”方浩說。（文潔 張建榮）

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