■收樓標準怎么好？“兩書”之外看“兩表”

　　有北京的報紙刊登文章說，判斷是否交樓，頭先要看房地產商有沒有取得自己的“大房產證”或有沒有取得政府發的“入住許可證”，這種說法，在建設部新的《房屋購賣合同示范文本》中確實有這種選擇，不過選擇并不是必須，北京的購房人想作這種選擇，目前還是一個夢。

　　那么是不是房地產商發出“交樓通知”就算交樓呢？當然不是，如果這樣，豈不等于承認購房人說我沒有收樓就不算交樓了？北京交樓有北京交樓的標準！

　　北京交樓的個標準，就是購房人和房地產商在購房合同中約定的“竣工核驗證書”和“面積實測表”，這個約定無論在外銷合同里、還是內銷合同里，無論是預售合同里，還是現房銷售合同里都有約定，當然如果購房人簽訂的不是北京國土房屋管理局的標準合同，有沒有這個約定我就不清楚了。

　　北京交樓的個標準，在過去的購房合同中沒有約定，那就是現在常說的“兩書”——“質量保證書”和“使用說明書”，由于建設部新的《商品房銷售管理辦法》已在今年６月１日開始實施，不論合同有沒有這個約定，現在交房的房地產商都要提供。

由于“竣工核驗證書”已在去年５月１日改為“竣工備案表”，因此，目前北京房地產商交樓的條件應當是提供前面說的“兩書” 和“兩表”——“竣工備案表”和“面積實測表”。

　　■個人驗收慢慢搞，質量問題跑不了

　　有不少人發E-mail給我，希望我能像報紙上的其它文章那樣介紹一下自己具體驗樓的情況。坦率地講：我對房子具體的施工情況在收樓時倒不是很仔細。我覺得購房不像購普通商品，購普通商品可以先驗貨再付款，即使購回家后不滿意仍然可以退貨或換貨；購房則是先付款后看貨，至于貨是否對板，不是購房人單方面認定就可以退貨或換貨的。

因此，我認為堅持國家對房地產商建成房屋的竣工驗收制度較重要，過去是政府指定部門驗，驗收合格后發“合格證書”，這樣做，對購房人比較公平，但這樣做相當于政府免費為房地產商購“保險”，如果具體驗收人員被房地產商收購，政府承擔的責任太大。現在改為“備案表”的做法，雖然是房地產商組織有關部門自驗，但房地產商提供的消防、電梯等關系購房人生命安全的驗收結果至少還是由獨立的政府主管部門發出的，而且房地產商也要對“備案表”中的驗收結果承擔法律責任。在市場經濟的社會里，恐怕購房人也不可能再奢望更多。

　　目前的現實是：我們收樓時能做的只有要求房地產商提供“驗收備案表”，至于墻上有沒有裂縫，漏不漏水，根據房地產商提供的“兩書”，在保修期內，什么時候提出都可以。購房人一定要清楚：根據自己簽的合同，如果房地產商在交樓時提供了“驗收備案表”，購房人只有在能夠提供質量監督部門認定的“不合格證明”時才能退樓，購房人如果拿不到這個“不合格證明”，能夠做的只是讓房地產商進行保修。

至于房地產商讓購房人在收樓時填寫的接收表格，核對設備是否齊全、完好，我相信這件事人人都會做，應該不需要別人指點。

　　■過戶契稅自己搞，委托律師沒必要

　　我在關于如何簽訂《購房合同》一文里曾說過，簽訂購房合同是不需要律師“見證”和公證處“公正”的。同樣，房地產商讓購房人收樓時委托律師辦理過戶手續，交納過戶費，購房人如果不是長期不在北京，完全可以拒絕。

　　委托律師辦理過戶手續，北京開始于早期外銷房，由于國外的人購房，不清楚北京東南西北，還要辦理很多證明自己身份的證明，考慮到跑中國的路費和住宿費，不如花點律師費省事。

　　北京人購房，跑律師樓和跑房地局一樣，都是去簽一次名和取一次證，何必花那冤枉錢。再說，哪天能辦過戶，都不知是驢年馬月的事，把契稅無償交給房地產商做流動資金，倒不如放在自己口袋里安全一些，而且還有利息收。

　　■維修基金交給誰？收樓時候不用急

　　按北京市的規定：“商品住宅購房者應在辦理立契過戶手續時將維修基金足額交到房地局；房地局代收維修基金時，須向購房者出具北京市財政局統一監制的北京市住宅維修基金專用發票。”換句話說：2%的維修金是在房地局辦理產權過戶手續時交給房地局的，而不是入住時交給房地產商或物業公司的。

　　目前，確實有不少房地產商或物業公司在交樓時以各種借口代收２％公共維修金，為自己再籌集一筆不用利息的周轉資金，對此做法，購房人應加以拒絕。由于產權沒有過戶，樓宇大、中修的責任仍在房地產商，發生相關費用應由房地產商自行支付，而不能動用購房人交納的維修基金。

　　■大中修費重復了，小修費用還需交

　　購房需要交納2%維修基金的購房人不需要再交納大中修費（如果十幾年維修金用完后，業主委員會再籌集是另一回事）。由于北京關于普通住宅和高端住宅物業管理的收費規定出臺早于交納維修基金的規定，北京目前仍有不少物業公司在誤導需要交納維修基金的購房人交納大中修費，這些購房人千萬要警惕。

　　小修費和公共維修金無關，即使在房屋保修期內仍須交納，小修費中１／３是用于公共部位日常維修的，比如大堂燈泡壞了更換燈泡。２／３是用于購房人家里自用部位的日常修理，比如購房人家里下水道堵了。這些和房屋保修無關。不過有的物業收了小修費后到購房人家里維修時再收一次修理費，則屬于重復收費。

　　小修費在房屋保修期間，通常用不了，剩余應結轉年再用，這就是我們一再呼吁物業公司公布賬目的原因。但目前更多的物業公司是將節余作為自己公司的利潤，從理論上講這樣做肯定是錯的。不過在目前缺少監管機制、業主又無法對物業公司進行查賬的情況下，如果物業公司能嚴格按照北京市物價局的規定收費，讓物業公司包干對業主反而有利，因為在實際操作中，物業公司公布的賬目一般都是虧損的。

　　■合同協議有區別，不合理的可拒絕

　　有位律師對我關于物業管理問題的看法提出了一些質詢，他顯然是把“物業管理委托合同”和“物業管理協議”搞混了，由于這種混淆很普遍，故有必要加以澄清。

　　任何新建小區的個物業管理合同都是由房地產商與物業公司簽訂的，該合同的作用是將小區委托給物業公司管理。業主和物業公司簽的則是物業管理協議，該協議不是對物業公司的委托，而是對物業公司管理的接受。當業主委員會成立后，業主委員會代表業主集體意愿和物業公司簽訂物業管理委托合同，業主不再單獨與物業公司簽訂協議。

　　明確這一點，購房人在與房地產商簽訂購購房屋的合同時，應對需同時簽訂的前期物業管理協議和公約加以足夠的重視，因為購房人需要對自己簽訂的這個協議和公約承擔入住后的義務和責任。同樣，物業公司在入住時對購房人提出這個協議和公約外的要求，如加收約定以外的費用或收取一年以上的物業管理費，購房人完全有權加以拒絕。

　　如果物業公司以不接受他單方面增加的條件就不給購房人鑰匙為要挾，購房人除據理力爭外應找房地產商，提醒房地產商，物業公司的做法有可能造成房地產商承擔延期交房的違約責任，因為物業管理是房地產商委托的，要求房地產商出面解決更為有效。

　　需要順便一提的是，物業管理費的高低有普通住宅和高端住宅之分，而水、電、燃氣、暖氣收費則沒有任何區別，千萬不要受不守規矩的物業公司誤導，市物價局文件中的出租公寓收費標準是對飯店形式的公寓收費標準，購房人住的住宅即便叫××公寓，也和出租公寓扯不上任何關系。

　　較后，筆者提醒購房人：對任何人（包括我）的講法都要結合自己所簽合同及政府有關部門的規定進行具體分析，有時也不得不作些讓步，不得不從事情發展的結果衡量自己應采取的行動，購房人千萬不要一時沖動，更不應該偏聽偏信。如果購房人查找相關規定有困難的話，可以到我網上的個人主頁中查找，我的主頁地址是：ｈｔｔｐ／／ｈｏｕｓｅ．ｆｏｃｕｓ．ｃｏｍ．ｃｎ／ｌｉｕｈｏｎｇｃｈｅｎｇ。劉宏誠

掃一掃或者搜索微信號：Lcy18876761354

長按識別二維碼

免費看房熱線（0898-66691855）

QQ號：

遠離城市霧霾，帶上您最愛的人一起享受海島陽光！