在介紹各種面積指標前，有必要了解一下什么是住宅的結構面積。簡單地說，住宅的結構面積是指住宅的所有承重墻（柱）和非承重墻所占面積的總和。即外墻、內墻、柱等結構件所占面積的總和。下面所要介紹的各類面積中，輔助面積、居住面積、使用面積是不含結構面積的。

　　（1）輔助面積

　　輔助面積是指住宅建筑各層中不直接供住戶生活的室內凈面積。包括過道、廚房、衛生間、廁所、起居室、貯藏室等。

　　（2）居住面積

　　住宅的居住面積是指住宅建筑各層平面中直接供住戶生活使用的居室凈面積之和。所謂凈面積就是要除去墻、柱等建筑構件所占有的水平面積（即結構面積）。

　　（3）使用面積

　　住宅的使用面積，指住宅各層平面中為生活起居所使用的凈面積之和。計算住宅使用面積，在過去主要用來計算和征收公共住宅房租時使用。采用使用面積的計算，可以全面地反映住宅所有權人與住宅使用權人的租賃關系，但在住宅購賣中一般不采用使用面積來計算價格。

　　計算使用面積時，1987年實施的《住宅建筑設計規范》中有些特殊的規定：躍層式住宅中的戶內樓梯按自然層的面積總和計入使用面積；不包含在結構面積內的煙囪、通風道、管道井均計入使用面積；內墻面裝修厚度均計入使用面積。

　　（4）建筑面積

　　住宅的建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積，如果計算多、高層住宅樓的建筑面積，則是各層建筑面積之和。建筑面積的計算非常復雜。

　　（5）住宅的公用面積

　　住宅的公用面積是指住宅樓內為住戶方便出入，正常交往、保障生活所設置的公共走廊、樓梯、電梯間、水箱間、樓層間／廳等所占面積的總和。開發商在出售商品房時要計算每戶的建筑面積，存在公共面積分攤的問題。

　　不難看出對于一幢住宅樓來說，住宅的建筑面積＝居住面積＋輔助面積＋結構面積，也可表示為：住宅的建筑面積＝使用面積＋結構面積。當然住宅的公共面積包含在住宅建筑面積之中，是由部分輔助面積和部分結構面積構成。

　　■怎么計算商品房建筑面積？

　　商品房建筑面積系指層高在2．20米以上（含2．20米）的房屋外墻（或柱外圍）水平投影面積。層高取自地面至樓面、樓面至樓面、樓面至層高（不包括隔熱層）的垂直高度。

　　計算全部建筑面積的范圍包括以下幾方面：

　　1、恒久性結構的單層房屋，不論其高度均算一層，按其外墻勒腳以上外圍水平面積計算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積的總和計算。

　　2、自然層內的附層、技術層，按其層高在2．20米以上的部位的上口外圍水平投影面積計算。

　　3、穿過房屋的通道，房屋內的門廳、大廳，不論其高度，均按一層計算。門廳、在廳內的回廊部分，層高在2．20米以上的，按其水平投影面積計算。

　　4、樓梯間、電梯（觀光梯）、井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋的自然層計算。

　　5、突出房屋屋面，有圍護墻且層高在2．2米以上的方形或坡形樓梯間、水箱間、電梯機房，按其維護結構外圍水平投影面積計算。

　　6、封閉陽臺、挑廊，按其外圍水平投影面積計算。

　　7、屬恒久性結構有上蓋室外樓梯，按各層水平投影面積總和計算。

　　8、建筑物墻外有頂蓋和柱的走廊檐廊，按其柱外圍水平投影面積計算。

　　9、房屋間恒久性的、封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積計算。

　　10、凈高在2．05米以上的地下室或半地下室，按其外墻（不包括采光井、防潮層及保護墻）外圍水平面積計算。

　　11、有柱雨篷或有維護結構的門廊、門斗，按其柱或維護結構外圍水平面積計算。

　　12、玻璃幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平投影面積計算。

　　13、屬恒久性建筑有柱的車棚、貨棚等按柱外圍水平投影面積計算。

　　■每家每戶分攤多少公用建筑面積？

　　公用建筑面積主要由以下部分組成：

　　（1）電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛室以及其他功能上為整棟建筑服務的公用房和管理用房建筑面積。

　　（2）套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半。

　　計算時，整棟建筑物的建筑面積扣除整棟建筑物各套（單元）與公用建筑面積之和，并扣除已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚及人防工程等建筑面積，即為公用建筑面積。

　　那么，再來算一算公用建筑面積每家每戶要分攤多少？

　　先求出公用建筑面積分攤系數，即整棟建筑物的公用建筑面積除以整棟建筑物各套（單元）套內建筑面積之和可得到。

　　再用各套（單元）的套內建筑面積乘上分攤系數，就得到了購房者應合理分攤的公用建筑面積。即：

　　分攤的公用建筑面積＝公用建筑面積分攤系數×套內建筑面積

　　■計算房屋使用面積有哪些框框？

　　對于大多數關注物業的人士來說，建筑面積與使用面積如何區分是一清二楚的，但對于如何計算可能有人未必知曉個中的細節，而下文刊出的北京市城鄉規劃委員會、北京市城鄉建設委員會頒布的第128號文件，使您對使用面積的計算有個明了。

　　1、住宅使用面積的概念：

　　是指每套住宅門內除墻體厚度外全部凈面積的總和。其中包括臥室、起居室、餐廳、過廳、過道、廚房、衛生間、儲藏室、壁柜（不含吊柜）、戶內樓梯等使用空間。所謂凈面積指上述各使用空間墻皮的投影所包圍的面積，內墻皮應是占墻面的高度1／2以上的墻面內皮。

　　2、戶內樓梯面積的計算：

　　戶內樓梯按投影計算面積，包括在起居室內的戶內樓梯不再重復計算面積。

　　3、坡屋頂使用面積的計算：

　　利用坡屋頂作為使用房間時，除必要的衛生條件（便溺、采光、通風）外，還應同時具備以下兩個條件，方能計入使用面積。

　　（1）使用房間的凈高度較低不應低于1．5米（含）。

　　（2）使用房間凈面積的一半（含）以上不低于2．1平方米（含）。

　　滿足上述條件的房間其凈面積可全部計入使用面積。若房間超過2．1米（含）部分不足房間總面積的一半，則按超過2．1米（含）部分凈面積的2倍計入使用面積。

　　4、陽臺使用面積的計算：

　　封閉陽臺按其凈面積計算使用面積，不封閉陽臺按凈面積1／2計算使用面積。

　　5、門洞口及壁龕使用面積的計算：

　　（1）大于1．5米（含）的內門洞口應按其投影計算使用面積。活動的內隔包括在使用面積之內。

　　（2）壁龕斷面積從地面算起，其凈高度超過1．8米者按其投影計算使用面積。

　　6、下列部分不計入使用面積：

　　（1）窗臺與一般洞口不計入使用面積。

　　（2）住宅戶內樓板有挑空部分，則挑空部分不計入使用面積。

　　（3）吊柜不單獨計入使用面積。

　　（4）突出內墻面的壁柱、管道井、通風道、垃圾道，不計入使用面積。

　　7、屋頂平臺不算使用面積。

　　■參考資料：

　　《北京市房地產信息資料大全》

　　編輯：您好！

　　我較近正準備購房，我發現購房真是個大學問，比如關于“面積”，我就發現有許多種面積稱謂，什么“建筑面積”、“使用面積”、“分攤面積”，還有“結構面積”、“輔助面積”等等，說實話，我真弄不清這種種面積都是什么概念？能否給我這樣好學好問的購房者一個比較專業一點的“名詞解釋”呢？另外，怎么計算這些“面積”呢？多謝！

　　■讀者　齊宏玉

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