購房謹慎過三關

編輯：海南房產網發布日期：2016-09-10 00:00:00 有效期：發布當天閱讀 710 次

閱讀聲明：文章內關于戶型面積的表述，除了特別標明為套內面積的內容外，所涉及戶型面積均為建筑面積。

　　編輯同志：

　　我是一個初次購房的購房人，早就聽說現在購房糾紛多、麻煩多，您能不能簡要地向我介紹一下我該在哪些環節上多加小心，以免出現麻煩？讀者錢東

　　錢東朋友：

　　商品房的購購不像一般商品的購購那樣簡單，房地產的交易程序較為復雜，且由于目前房地產市場存在著不少不完善之處，所以房地產交易過程中易出現各種問題，請大家對以下幾個環節給予充分關注：

　　A．慎簽認購書

　　購房者購房前除應審查常說的“五證兩書”外，還應注意審查開發商的資信情況：

　　1．開發商有無重大經濟糾紛或涉訴案件及其后果；

　　2．開發商從事商品房開發建設的歷史情況，有無受到行政處罰情況等。

　　經過上述工作并選定一處房產后，開發商或其代理商會要求購房者簽署樓宇認購書并向發展商交付定金或認購金，但簽訂認購書或交付定金并不是法定商品房購賣的必經程序，而僅為房地產交易中一種習慣做法。認購書一般都規定了“認購方應于×日內簽訂購賣合約，如逾期未簽訂合約及交付定金，所交付定金不予退還”等類似條款，雖然簽署了上述條款且在規定時間內未簽訂購賣合約并不意味著定金認購金必然不能退還，但為了減少不必要的麻煩，建議購房者采用以下方法：一是不要急于在簽訂認購書時馬上交錢，給自己預留一些考慮時間；二是對認購書中的上述條款進行書面修改，約定如認購方決定放棄購房，發展商應將定金認購金退還。如定金認購金已經交付，可在規定時間內到開發商或其代理商處把簽約時間延長。

　　B．簽定標準購賣契約

　　購房者簽合同時應簽署標準文本的房產購賣（預售）契約。契約的賣方應為銷售許可證的售房單位。如與“××聯建辦公室”等不具有房地產經營資格的賣方簽署了購賣契約，則極有可能因合同主體不合法導致合同無效而使自己的合法權益受損。委托筆者代理退房的一個客戶的經歷可以給您提個醒：該客戶把房價款交給了聯建一方后，交房時發現質量問題后提出退房，聯建雙方就房價款的退還問題相互推委，較后不得不通過訴訟解決。

　　C．接收房時更謹慎

　　實踐中發展商交房前會會同物業公司及購房者一起驗收房屋。購房者此時應要求發展商出示建設工程質量監督部門出具的《建設工程質量合格證書》。如發展商不能出具，購房者有權拒收房屋。如在驗收房屋時發現質量問題及不符合合同約定的問題，購房者應在由三方簽署的驗收單中予以注明并自留一份以保存證據。實踐中購房者一般不提出上述要求，而一旦發生糾紛將不利于保護自己的合法權益。北京市明德法律事務所楊軍

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