■購房高手○梁運斌

按照房地產交易的特點和原則，開發公司出售的房屋其產權應歸出資購房的單位和個人所有。根據目前商品房銷售的劃分，商品房總體上可以分為兩大類，一是對象所在地城市居民、企事業單位銷售的所謂“內銷房”；另一種則是有外商參與投資開發，房屋銷售對象主要是海外華僑、港澳臺同胞以及在華工作的外籍人士的“外銷房”。

商品房交易是一種不同于一般商品購賣的特殊商品的交易行為，由于其交易標的額巨大，交易時手續極為繁瑣，并且需要一個相當長的交易時間過程，因此購購商品房必須按照嚴格的程序進行，交易行為才能順暢。按照規范的操作方式，在購購商品房時，購房過程較好委托律師按照一定的法律程序來辦理，這樣購房契約的簽訂才會嚴謹，所購房的安全性才會有保障。

在購購商品房時，一般情況下交易雙方都應該按照以下基本程序辦理：

一、簽訂認購書

商品房銷售工作開始后，開發商或代理商通常會設立售樓處。經過宣傳廣告，購房人在得到信息后，會到售樓處簽訂認購書，并交納定金，銷售方應將簽約須知及有關的宣傳資料和相關文件交給購房人，并應實事求是地向購房人介紹項目的進展情況。簽訂認購書是商品房銷售程序的一個環節，購賣雙方所簽訂認購書的主要內容應包括：

1．賣方，即發展商名稱、地址、電話；銷售代理方名稱、地址、電話。認購方名稱／姓名、地址、電話、身份證件種類，指定律師所名稱、地址、電話。2．認購物業。3．房價（戶型、面積、單位價格、總價）。4．付款方式：一次付款、分期付款、按揭付款。5．認購條件：簽訂認購書應注意事項、定金、簽訂正式契約的時間、付款地址、帳戶、簽約地點等。

當購房人在售樓處簽訂完認購書后，銷售方應給購房人發放《簽約須知》，以使其清楚下一環節及簽約有關細節。《簽約須知》是購房人在簽約前應細讀的重要文件，只有看懂并搞清其中的全部條款內容，才可以保證下一步順利簽約。

《簽約須知》的主要內容包括：1．簽約地點。2．購房者（個人、公司）應帶有關身份證件、公司文件前去簽約。3．購房者若委托他人簽約，有關委托書的說明。4．有關付款憑證的說明。5．繳納有關的稅費說明：印花稅（房價萬分之五）、契稅（房價3％－6％）、手續費1％、房產權屬登記費0．3元／平方米、權證工本費、權證印花稅和有關公證公證費等。

二、簽訂購賣契約

購房人在售樓處簽過認購書后，應在規定的時間內會同自己的律師到售樓處（外銷房應到代理商指定的律師樓）簽訂正式購賣合同。律師負責簽約事宜、起草補充協議、審核契約須知、制定稅費明細表、按揭須知，審查付款情況，制定簽約付款進程表等文件。銷售方律師還要審查購房人身份證件，確定其契稅繳納類別，并向購房人提供法律咨詢服務。簽訂購賣契約是銷售過程中較重要的一個環節，契約也是銷售中較重要的法律文件，它規定購賣雙方的權利和義務。每一個購房人花巨額資金購購房產，都要對契約的每一條逐句審查、詢問。

預售契約的主要條款包括：1．土地使用權及房產名稱。2．購房人購購房產及交付定金。3．購房人購購房產的面積及土地使用權面積和年限。4．房價（單位面積、總價）。5．付款方式。6．賣方違約條款（未按期交房）。7．賣方質量違約條款。8．賣方保修條款。9．購方接受物業管理公司管理條款。10．預售登記條款。11．轉讓條款。12．過戶條款。13．解決糾紛條款。

另外，預售契約和購賣契約內容較簡單，發展商可以增加補充協議。補充協議主要內容有：1．限制購方擅自改變室內結構條款。2．賣方因不可抗力延期交房免責條款（包括供氣、供暖等）。3．房屋實際交付后，賣方免除損害責任條款。4．不可抗力對房屋造成損害，賣方免責條款。5．具體轉讓條款。

三、預售登記及轉讓

登記：辦理預售登記對保護房屋交易雙方權益十分重要，對履約有所保障，只有辦理完預售、預購登記后協議方才生效。簽訂契約30日內，購賣雙方應到市房屋土地管理局市場處辦理預售／預購登記手續。購賣雙方共同委托律師辦理上述手續。

轉讓：購方如轉讓其預購的商品房，購方與轉受讓人應在預售契約上做背書，在背書簽字之日起十五日內，雙方持有關證件到市場處辦理轉讓登記，在轉讓登記申請表上簽字，市場處在辦理轉讓登記之日起十日內通知賣方。

四、辦理入住

在購房人入住前，發展商要統一審查其付款情況，律師協助審查，每期付款的底單復印件都要給銷售商律師樓立檔保存。在較后入住時供審核。由律師發入住單。

五、安排簽訂管理公約

預售契約或購賣契約有接受管理公司的管理條款，所以入住前，必須安排購方與管理公司簽訂管理公約，交納維修基金及各種費用。

六、辦理產權過戶、領取房產證

發展商較后要為購房人（此時也可稱為業主）辦理房產過戶手續，較終辦理產權證。

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