租賃房屋產權有糾紛

　　一咖啡廳陷連環官司

　　海口上島公司白龍南咖啡廳因所租房屋權屬問題，官司接連不斷

　　2005年10月，海口上島咖啡食品有限公司(以下簡稱上島公司)在白龍南路租賃了萬×大廈一二層，將總建筑面積約1900平方米的兩層樓裝修后開咖啡廳。從2007年起，上島公司經營的海口白龍南咖啡廳因所租房屋的權屬問題，遭遇了接連不斷的麻煩和官司。記者 王忠新

　　經營中的咖啡廳

　　突然遭法院查封

　　據了解，2005年10月，海口上島咖啡食品有限公司向海南方×房地產有限公司承租海口白龍南路萬×大廈的兩層樓開咖啡廳，加上該大廈物業公司，三方簽了一份《租賃合同》。合同約定：方×公司將其名下的海口市白龍南路萬×大廈一樓及二樓，總建筑面積約1900平方米的房產出租給上島公司使用，上島公司已對房產做了必要的了解，愿意承租該房產。租期5年。

　　2006年2月，經過精心裝修，上島公司的白龍南咖啡廳開業了，一開始生意很好。誰知好景不長。2007年的，上島公司接到一個來自杭州的電話，這個電話讓上島公司陳經理陷入了焦慮。根據杭州江干區法院一份執行筆錄，該院2007年6月認為，當時海口白龍南路萬×大廈的一二層屬杭州商×銀行江城支行所有，其他單位無權處置。方×公司和上島公司簽的《租賃合同》是不受法律保護的。杭州江干區法院方面要求把租金依法匯入法院賬戶，方×公司和大廈物業之后由于種種原因經常停水停電。

　　2008年4月，正在營業的上島公司白龍南咖啡廳接到杭州市江干區法院的《書面通知》和一份《民事裁定書》，稱方×公司非法出租杭州商×銀行江城支行的房產，該房屋已被法院查封，限上島公司30日內向法院騰退所租的房屋。

　　2008年7月，杭州市江干區法院的一份《罰款決定書》這樣寫著：“在審理……借款合同糾紛一案中，查明海口上島咖啡食品有限公司拒不履行法院協助義務，依法對其罰款人民幣30萬元。”

　　一房冒出三“主”，官司接連不斷

　　“一直以來，上島公司都把房租交到方×公司，后來杭州納×公司打來電話稱樓房是他們公司的，讓我們把房租交給該公司。這個電話令我覺得很奇怪，與方×公司簽訂合同，怎么冒出另一家省外的公司來要房租?”

　　為此， 2008年5月，上島公司起訴當初的房東方×公司及大廈物業、杭州商×銀行江城支行。今年1月18日，此案在美蘭區法院次開庭審理。

　　上島公司請求法院確認《租賃合同》因無效而終止履行，判令方×公司和萬×大廈物業共同賠償裝修費160萬，經營損失40萬元，租房押金5萬元。杭州商×銀行江城支行承擔連帶責任。

　　上島公司訴稱，被告方×公司及萬×大廈物業對其采取了欺詐手段訂立《租賃合同》，涉案房屋所有權人涉及四方事主，并多次易主，但簽約時被告卻故意隱瞞。

　　被告辯稱，一、合同中只說“其名下”，產權并不屬于方×公司。二、被告認可房產屬于杭州商×銀行江城支行，并又由該行拍賣給杭州納×公司;三、原告實際使用了房屋，就要支付租金。

　　美蘭區法院1月18日審理后，擬擇日作出判決。

　　2008年5月，上島公司起訴后，案件沒有結果前，又反成了被告。

　　據上島公司負責人介紹，因涉及官司，上島公司所承租的房產1995年已被法院判給杭州商×銀行。陳經理說，“我們承租的萬×大廈一、二樓，一下子冒出三個房東——海南方×公司、杭州商×銀行和納×公司，你說租金該交給哪個啊?”

　　2009年7月中旬，納×公司稱已從杭州商×銀行購得房產，和方×公司、大廈物業一起，將上島公司告到海口中院，讓支付租金等90多萬元，并支付37.5萬元滯納金。

　　海口中院將該案移交美蘭區法院處理，美蘭法院對此重新立案。2010年12月6日，該院作出一審判決，判令上島公司向納×公司支付房屋租金、物業費等1511850元、滯納金約150萬元。

　　上島公司不服，于去年12月底上訴至海口中院，請求海口中院撤銷一審判決。

　　●律師點評

　　承租人享有租賃物的使用權

　　海南新概念律師事務所馮樺律師認為，《合同法》第212條規定，“租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。” 租賃合同是轉讓財產使用權的合同，在租賃期內，承租人享有租賃物的使用權、收益權，所有權仍然歸出租人享有。

　　承租人上島公司如想保護自己的權利，關鍵在于其與方×公司和大廈物業簽訂租賃合同所依據的房產證是否真實合法。如果上島公司能夠證明以上內容，則本案有可能符合我國民法的善意取得制度及購賣不破租賃制度，不需要承擔相應的賠償責任，且租賃合同應繼續履行。如合同終止，這期間的租金應當向納×公司支付。

　　答疑

　　涉案被捕免予起訴，可要求補發工資嗎?

　　手機13876××××48問：張某是我單位的職工，因挪用公款炒股被逮捕，后檢察機關認為其行為沒有造成嚴重后果，屬情節輕微，決定免予起訴。因在羈押期間，單位停發了張某的工資。請問，張某可以要求單位補發其羈押期間的工資嗎?

　　馬相龍律師答：較高人民檢察院等部門頒發的《關于檢察機關決定不起訴、免予起訴的原系國家職工的被告人羈押期間工資是否補發問題的答復》明確指出：檢察機關決定免予起訴，是指被告人的行為已構成犯罪，但情節輕微，依照刑法的有關規定，不需要判處刑罰或免予刑罰。被告人原系國家職工的，其羈押期間的工資不應補發。根據該規定，對免予起訴的被告人，其羈押期間的工資不應補發。

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