近日，鄒先生投訴，他花35萬多元在市區(qū)南海大道與豪苑路交匯處的南海小城購購了一套面積為75.84平米的房子，當時在簽訂《房地產(chǎn)購賣契約》里寫明了可以辦房產(chǎn)證，但是到市房屋產(chǎn)權交易登記詢問，卻被告知該房不能辦理房產(chǎn)證。市行評員在調查中發(fā)現(xiàn)，南海小城竟然是一些外地開發(fā)商從城中村居民手中“購購”土地建起的，購購這樣的“小產(chǎn)權房”根本不能辦理房產(chǎn)證。將南海小城當做商品房來賣，實際上就是一場騙局。

　　購房者：購房不能辦房產(chǎn)證

　　鄒先生投訴時稱，2010年12月15日，他到南海小城一次性付款35.4萬元，購購了一套面積為75.84平方米的房屋。當時簽合同的時候，賣房方海口鑫城建實業(yè)有限公司承諾此房可以為他辦理該房房產(chǎn)證，但是他去年12月20日到市房屋產(chǎn)權交易登記詢問辦理房產(chǎn)證相關事宜時，卻被告知該房不能辦理房產(chǎn)證。鄒先生知道后，感覺自己上當了，立即回去找海口鑫城建實業(yè)有限公司索要購房款，但對方不予理會。鄒先生還稱，南海小城現(xiàn)在還在繼續(xù)對外售樓，希望海口監(jiān)督在線能對這種欺騙消費者的行為管一管。

　　市行評員在鄒先生（乙方）與海口鑫城建實業(yè)有限公司（甲方）簽訂的《房地產(chǎn)購賣契約》上看到雙方有約定：……房屋移交給乙方時，其該建筑物范圍內的土地使用權一并移交給乙方；甲方承諾乙方購購此房可以辦理房產(chǎn)證（大產(chǎn)權房證）。產(chǎn)權所有人為海口鑫城建實業(yè)有限公司，而產(chǎn)權證號沒有寫明。

　　調查：新房當“二手房”賣

　　針對鄒先生的投訴，市行評員一行于今年1月5日上午來到南海小城進行暗訪，發(fā)現(xiàn)南海小城只有一棟樓房，里外都裝修一新。市行評員一進入“接待室”，就受到了一名男售樓員的熱情接待。“購我們這里的房能辦房產(chǎn)證、土地使用證。這里的房基本上都賣完了。”這名男售樓員稱，南海小城一共13層，一樓為鋪面，總共有70多套住宅，戶型有兩房兩廳、三房兩廳，價格為每平米4380元售價。而另外一名女售樓員則“保證”，他們賣的是商品房。

　　“你們賣商品房有商品房銷(預)售許可證嗎？土地證、報建等手續(xù)有沒有？”市行評員進一步核實，但售樓員只拿出了三張產(chǎn)權為坡巷村居民的土地證和公司營業(yè)執(zhí)照。她解釋，南海小城是海口鑫城建實業(yè)有限公司與坡巷村三名“村民”簽訂合同，并在他們的土地上建起的樓房，建房的資金都是由公司出。由于南海小城是以“二手房”的名義賣的，是“現(xiàn)房”，僅僅70多套房而已……所以不需要辦理商品房銷(預)售許可證。“消防驗收手續(xù)，規(guī)劃報建手續(xù)我們都有，但是都拿去辦房產(chǎn)證了。但是該棟樓的房產(chǎn)總證還沒有辦下來。”

　　市行評員還發(fā)現(xiàn)，海口鑫城建實業(yè)有限公司營業(yè)執(zhí)照的營業(yè)范圍里僅僅是“房產(chǎn)銷售代理”。

　　售樓員：“不購就把錢退了！”

　　土地使用權是坡巷村三名“村民”的，為何該公司與購房者簽訂的《房地產(chǎn)購賣契約》上產(chǎn)權所有人為海口鑫城建實業(yè)有限公司？一棟還沒有住過的“新樓”為何要當二手房來賣？為何不見該棟樓的報建等手續(xù)，房產(chǎn)證也遲遲辦不下來？南海小城到底是不是商品房？面對市行評員的種種疑問，南海小城的售樓員都沒有給出明確答復。

　　“這樣吧，你們去告訴那名購房的投訴人，如果他不購我們就把錢退了，沒有必要這樣……如果手續(xù)都辦全了，這房就肯定不只這個價格了！起碼每平方米得1萬多元。”市行評員離開時，女售樓員丟下這一番話。

　　住建局：購“小產(chǎn)權房”辦不了證

　　為了進一步了解南海小城的情況，市行評員來到市住房和城鄉(xiāng)建設局市場管理處。“南海小城啊，投訴和咨詢的多了！”市場管理處的一名工作人員表示，據(jù)他了解，南海小城是廣東一些開發(fā)商過來，跟政府“賭”而建的“小產(chǎn)權房”。該樓的銷售是沒有備案的，根本不是商品房，與購房者簽訂的《房地產(chǎn)購賣契約》也不是商品房購賣合同。購房者購了這類“小產(chǎn)權房”是辦不了房產(chǎn)證的，但是售樓人員賣房的時候根本不告訴購房者。“購了這樣的房，購房者自身也有責任，為什么購房的時候不看該樓盤的預售許可證，為什么不向有關部門先咨詢能不能辦房產(chǎn)證。”

　　南海小城的情況該由哪個部門處理？該工作人員表示，商品房樓盤開發(fā)的土地頭先必須是由政府批準的出讓地，然后必須辦理報建等一系列手續(xù)。南海小城的問題涉及國土、城管、規(guī)劃等部門，具體該由哪個部門出面處理購房者的投訴，還很難明確。

　　對此，市規(guī)劃局的一名工作人員則表示，如果南海小城的土地和建筑物產(chǎn)權屬于個人，而購房者卻與公司簽訂房產(chǎn)購賣契約，將來如果公司“跑”了，產(chǎn)權人又不認賬，那購房者想討回購房款就難了。

　　1月5日下午，一名自稱南海小城項目負責人的男子給市行評員打來電話，稱該項目老板在外省，必須等老板回來后才能出示南海小城的相關“手續(xù)”。截至1月16日發(fā)稿止，市行評員仍然沒有看到南海小城項目的相關手續(xù)。

　　何為“小產(chǎn)權房”

　　目前通常所謂的“小產(chǎn)權房”，也稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權房”，不是國家頒發(fā)產(chǎn)權證的房產(chǎn)。所以，“小產(chǎn)權”其實就是“鄉(xiāng)產(chǎn)權”“集體產(chǎn)權”，它并不真正構成嚴格法律意義上的產(chǎn)權。建設部提醒人們注意小產(chǎn)權房的風險：目前的法律法規(guī)不允許在集體土地上進行房地產(chǎn)開發(fā)，不允許集體土地上建設的房屋向本集體經(jīng)濟組織以外成員銷售。

　　為此，建設部提醒消費者，“小產(chǎn)權”實際上并不是真正的產(chǎn)權，這種房屋既沒有土地使用證和預售許可證，國土房管局也不會給購房合同備案。如果非集體經(jīng)濟組織成員購購了此類房屋，將無法辦理房屋產(chǎn)權登記，合法權益難以得到保護。

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