今年中秋節，熱點城市樓市“涼意襲人”。假期前兩天，北京新建商品房網簽總量與去年同期相比下跌45%。滬、深、穗等地樓市的假期樓市也堪稱慘淡，以往的“金九銀十”成色嚴重不足。

　　樓市調控效應是否出現“拐點”?如何抓住“窗口期”尋求“治本”之策?

　　“停漲”：樓市進入“降價換量”的關鍵期

　　在中秋節以前，過去“屢調屢漲”的房價已呈現少見的調整跡象。

　　上海、深圳等十大城市8月住宅均價環比下降0.41%，這是一年來頭次下降。從較近幾個月走勢來看，北京新建普通住房價格呈現“穩中有降”趨勢。

　　“部分熱點城市是樓市‘風向標’，也是調控和限購較嚴厲的地區。這些城市房價受到遏制，將有利于引導市場預期。”中國指數研究院副院長陳晟說。

　　房價受抑背后，是市場的深度演變。截至8月30日，已披露年報的98家上市房企上半年累計實現凈利潤193億元，其中33家公司業績有不同程度下降。這些企業債務總額達1.01萬億元，平均資產負債率為62%，有60家企業資產負債率出現上升。

　　“以前，什么企業都往房地產行業擠，現在則是不少企業在賣房產項目。”嘉華(中國)投資有限公司副董事谷文勝說，“調控讓房地產面臨整合，人們終于看到，樓市不再是一個人人能賺錢的行業。”自去年初競得一幅住宅地塊以來，嘉華公司至今沒在上海拿地，“根據目前行情，我們已基本斷了拿地念頭”。

　　“停漲”之后，進一步的降價是否將尾隨而至?上海綠城玫瑰園開發有限公司副總經理沈旦臨稱，由于一些開發商此前對今年宏觀調控政策的預期過于樂觀，導致年初制定的銷售目標過高;為完成業績考核，開發商會在三四季度想辦法增加銷量，降價會更明顯。

　　北京市房協副秘書長陳志表示，如果今后堅持房地產調控決心不動搖、方向不改變、力度不放松，預計未來幾個月市場有望形成“降價換量”的整體格局。

　　   僵持：房企具有“耐藥性”調控力度不能減

　　“只要不是資金特別緊急，房東還是會選擇繼續觀望。”上海房產中介“合富輝煌”一位門店業務員說，“我們店七八月份的成交量比五六月份下降了一半。”

　　種種跡象顯示，小范圍的房價調整尚未帶動量的釋放，不可對調控效果盲目樂觀。

　　成交量持續“深跌”，市場博弈加劇。在北京，8月份成交商品住宅套數環比下降22.9%，這是2009年來的較低值。在上海，8月商品住宅成交量環比下跌25.6%，創下2005年以來的新低。

　　上海中原地產研究咨詢部總監宋會雍認為，如果高房價的“大壩”難有松動，成交量很難有起色，預計今后幾個月成交低落的行情會延續。

　　不可否認，近期一些輿論鼓吹“降價潮”“抄底”等，實際上有意無意夸大了市場的實際情況。上海同策咨詢研究部總監張宏偉說，一些開發商故意把“吹風價”定得遠遠高于較終銷售價，給外界造成“大幅降價”的假象。

　　上海復旦大學住房政策研究執行主任陳杰還提醒，一些地區配套商品房等中低價位住房成交比重加大，也會拉低統計上的“均價”，對此應有辨別。

　　谷文勝說，有人曾預測，開發商會因為調控壓力而大幅促銷，使商品房價下降達40%以上。但這種情況目前并未發生。經過幾輪調控，大型房企已有“心理準備”和“耐藥性”，在沒有生存危機的情況下，降價動力不大。

　　“為應對調控，不少上市房企正調整債務結構，大幅提高長期借款比重。”陳晟等專家表示，今年房企海外融資、房地產信托等大幅增長，一定程度上沖抵了國內銀行住房貸款的收緊。

　　有關專家據此認為，簡單依據熱點城市房價一時“停漲”或“微降”，就認為已達到調控效果，是短視的。可以預見，如果“限購令”等強力措施不能延續和擴面，房價必然出現強力反彈。

　　破局：抓住“窗口期”施“治本”之策

　　國家發改委主任張平近期表示，將不折不扣地將各項房地產調控政策落到實處。國家近期也重申了限購、增加供應、推進保障房建設、督促檢查等一系列調控措施。

　　“調控政策的延續已經很明確，而且有從緊趨勢，市場預期將進一步向既定方向轉變，開發商‘降價換量’將是必然選擇。”陳晟說。

　　問題關鍵是，目前部分地區樓市價格某種程度上是一個“虛假價格”，因為政府“限需求”和開發商“緩供給”形成了虛假供求關系，扭曲了價格信號。如果不從根本上解決樓市有效供應不足、投資屬性過重等問題，就難以從根本上打破僵局。

　　樓市“治本”，其一在規范“房貸”監管制度。中國房地產業協會副會長朱中一等專家認為，當前應從“開發端”和“銷售端”兩頭管理好房地產資金，壓縮投資、投機性資金流入樓市的渠道，并注意“區別用力”，保護保障房開發和自住及改善型購房的資金需求。

　　其次是保障房建設真正“提速”。陳杰等專家表示，保障房的推進不能因調控松緊而“變速”，要加快做大保障房的“蛋糕”，從供地、融資、建設、分配等各環節形成制度體系，真正使樓市從市場“單腿跳”轉為市場、保障“雙輪驅動”。

　　從長遠來看，較根本的還是加快配套改革。有關專家呼吁，破除地方政府對房地產過度依賴，必須從房地產稅制、財政體制等方面進行系統性改革，國家應在條件成熟的地區盡快擴大試點范圍。

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