央行11月下旬突然降息,隨后半月部分一、二線城市成交量和價格立即出現(xiàn)回暖,一波翹尾行情或許能在這個樓市寒冬,給房企的年終業(yè)績“釜底添薪”。

不過,現(xiàn)在談樓市整體回暖仍然為時過早。政策持續(xù)加溫之上,積壓著超過2.2萬億元存貨的堅冰。在地產(chǎn)業(yè)中,如何理解存貨的含義?2.2億存貨意味著什么?在不同城市,不同房企中,房地產(chǎn)存貨現(xiàn)狀如何,需要多少時間來消化?未來,價與量的選擇題如何做,這些問題都將持續(xù)考驗房企的綜合能力。

隨著政策環(huán)境改善,土地市場和樓市成交逐漸回暖,但房地產(chǎn)行業(yè)存貨仍在高位上是不爭的事實。

CRIC研究提供的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,三季度末,A股139家房企存貨達2.23萬億元,環(huán)比上升5%。其中,4家大房企存貨環(huán)比微增3%;15家中型房企存貨較年初上升了25%;120家小房企增幅居中。部分庫存消化周期超18個月、同比漲幅超1倍的房企包括:大名城漲128%至26.36個月,蘇寧環(huán)球漲154%至22.57個月,深振業(yè)同比增長135%至18.53個月。

不過,昨日(12月9日)中原地產(chǎn)研究報告顯示,北上廣深等一線城市的住宅土地成交全面創(chuàng)造歷史記錄。截至12月7日,3274.59億元的土地成交額不僅提前突破2013年創(chuàng)造的歷史記錄,也是頭次突破3000億大關(guān),全年將有望突破3500億。

中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院院長陳晟在接受采訪時表示,房地產(chǎn)行業(yè)的整體趨勢還是體現(xiàn)為存貨的增加。存貨過高會占用房企的資金,使資金成本進一步升高,也會影響到房企的周轉(zhuǎn)速度,使得去庫存的壓力進一步加大。

三季度庫存持續(xù)攀升

中國房產(chǎn)信息集團研究員陳開朝在接受記者采訪時表示,房企存貨包括已購置土地、新開工后建設(shè)投入以及拿到預(yù)售許可證的可售部分 (包括未竣工待售和已竣工待售)。

CRIC研究的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,從庫存走勢看,A股139家房企的庫存從2010年末的8833億元,到2011年末的1.26萬億元,到2012年末的1.5萬億元,2013年1.9萬億元,再到2014年第三季度的2.23萬億元,持續(xù)攀升。

從增速看,2011年139家房企庫存同比增長43%,2012年同比增長19%,2013年同比增長26%,2014年三季度末較年初增加22%。今年房企銷售普遍受阻,但庫存依然保持快速增長態(tài)勢。

CRIC的研報指出,前幾年庫存快增是因為大好行情拉動,庫存中很大部分是土地投入,屬于正常的庫存增長;今年房企拿地銳減下庫存繼續(xù)激增,是因為銷售端遇阻,屬于非“常態(tài)”的庫存增長。

陳開朝分析,從房價與庫存走勢看,2010年——2013年全國商品房價格每年漲6%——8%,庫存則維持20%——40%的增速。2013年及以前,房價主要跟供需有關(guān),行業(yè)庫存對房價的影響較小。2014年以來,房企拿地力度銳減,建設(shè)投入雖然也有所下滑,但在高周轉(zhuǎn)下,建設(shè)投入依然保持較快的增速

(這從全國的房地產(chǎn)投資增速中可看出)。今年由于總體行情調(diào)整,銷售端受阻(大房企銷售較順暢,中小房企普遍賣不動),所以房企可售、待售部分淤積導(dǎo)致庫存急劇上升——說明行業(yè)庫存風(fēng)險在不斷集聚。“今年庫存積壓的眾房企普遍會采取積極的營銷動作,加大打折促銷力度,整體房價因此下滑或持穩(wěn)。”

土地儲備也凸顯出房企面臨高存貨的壓力。中金公司近期研究報告顯示,目前很多房企的土地儲備規(guī)模還是比較大的。比如萬科的土地儲備規(guī)模為10000萬平方米,保利地產(chǎn)為7660萬平方米,恒大為15100萬平方米。

住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌在接受記者采訪時表示,銷售下滑是造成存貨上升的主因之一,房企去庫存有待市場的整體轉(zhuǎn)暖,開發(fā)商也需要在價格上做文章,拓展更多的銷售渠道,去以價換量。

15家中型房企凈負債率“高危”

陳晟告訴 記者,目前房產(chǎn)行業(yè)的主要形勢是千方百計去庫存,對一些中小企業(yè)甚至?xí)斐缮嫔系膲毫Α齑娴母咂?也使一些地區(qū)的房價滯漲。對于一些非常有把握的城市,房企可以進行一定的土地儲備,而不是的土地儲備。放開限購、降息等政策面的利好,不能從根本上解決庫存問題,根本原因是市場供需壓力。

“總體上看,同樣是庫存快速增長,但不同的行情下,對房企的意義迥然不同:行情好時,高庫存將支持企業(yè)快速擴張,盈利、負債、資金運營等財務(wù)指標(biāo)不斷改善;行情不好時,高庫存會推高企業(yè)負債率,財務(wù)趨于惡化。”陳開朝表示。

CRIC研究統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,三季度末,A股139家房企凈負債率為101%,季度同環(huán)比分別上升24個百分點和1個百分點。不同規(guī)模的房企分化較大:4家大房企凈負債率為62%,環(huán)比下降2個百分點,負債水平合理;15家中型房企凈負債率為137%,環(huán)比上升3個百分點,逼近高位警戒線;120家小房企凈負債率109%,環(huán)比微增1個百分點。

對于大型房企和中型房企的劃分,克而瑞方面表示,A股大型房企就是大家熟知的招保萬金,中型房企主要是年銷售業(yè)績或年營業(yè)收入接近或超過100億元的房企,很多是曾經(jīng)進入過TOP50榜單的房企。

上述15家中型房企包括中糧地產(chǎn)、華僑城A、金融街、金科股份、陽光城、泰禾集團、嘉凱城、中南建設(shè)、榮盛發(fā)展、濱江集團、北京城建、頭開股份、世茂股份及北辰實業(yè)等。

上述機構(gòu)認為,凈負債率方面,如果高周轉(zhuǎn)房企突破150%,非高周轉(zhuǎn)房企突破120%,企業(yè)會面臨很大的資金運營壓力,尤其是長短債比較小且融資不暢的房企,很可能發(fā)生資金鏈斷裂風(fēng)險。“按上述標(biāo)準(zhǔn),15家中型房企六成已突破120%高位,四成突破150%高危線,明顯進入高危狀態(tài)。”

很顯然,去庫存和市場需求的波動有明顯的關(guān)聯(lián)。在新城控股副總裁歐陽捷看來,房地產(chǎn)市場需求不足的原因之一,還包括城鎮(zhèn)化人口增速放緩。

一二線城市成交仍受制庫存

臨近年底,土地市場似乎迎來暖冬。上周,中指院監(jiān)測的40個主要城市共推出各類土地187宗,較上周增加85宗,推出面積887萬平方米,較上周增加386萬平方米;南京、武漢和天津推出量較大。

中原地產(chǎn)研究總監(jiān)張大偉告訴記者,一線城市土地市場依然維持高熱度,相比三四線城市看得見的風(fēng)險,房企更加扎堆一線城市。同時,信貸政策的松綁使得一線樓市已經(jīng)出現(xiàn)了企穩(wěn)的跡象,這種情況下,房企再次開始進入土地市場。隨著各類救市政策的出現(xiàn),四季度部分企業(yè)可能進入土地市場抄底。部分熱點地塊,競爭將比三季度有所增加。

中指院報告還顯示,二線城市供應(yīng)量上漲七成,二線代表城市共推出土地147宗,較上周增加59宗,推出面積800萬平方米,較上周增加338萬平方米,環(huán)比增加73%。

成交上看,張大偉說,整體市場成交量雖然相比上月末有所降溫,但依然處于高位,預(yù)計12月市場成交將依然處于高位。

他還同時介紹說,11月主要城市客戶看房量均有明顯上漲。其中表現(xiàn)較明顯的是一線城市,北京、上海客戶咨詢量上漲80%以上。二手房業(yè)主更是堅挺報價,小部分業(yè)主開始有提價意向。

不過,樓市整體成交火熱程度仍然受制于高庫存,即便一線城市也存在同樣問題。

根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計,截至12月7日,北京新建商品住宅庫存量為93430套,雖然在政策環(huán)境的利好下,客戶的入市積極性有所增加,但是與9萬余套的庫存相比,房企的去化壓力依然較大。

亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅介紹,當(dāng)前北京樓市庫存主要集中在郊區(qū)新城,近段時間入市的樓盤同樣是以昌平、房山、通州等新城板塊為主,同一個區(qū)域多個樓盤同時推盤,再加上區(qū)域內(nèi)前期并未消化的庫存,造成在售項目銷售壓力巨大,區(qū)域庫存有所攀高。

二線城市也同樣面臨類似問題,杭州透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示,杭州市區(qū)11月的庫存一度突破15萬套,其中住宅近10萬套,創(chuàng)下歷史新高。克而瑞數(shù)據(jù)顯示,雖然杭州11月去化周期較10月大幅減少了21%,但截至11月底杭州的去庫存周期仍約13.7個月。

鏈家分析師張旭認為,目前各線城市都存在庫存壓力,樓市成交逐漸回暖基調(diào)已經(jīng)較為確定,但是不會出現(xiàn)恐慌性購購,房價估計仍然會保持在平穩(wěn)區(qū)間。  

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