“返租銷售”也叫售后包租、售后回租，是指房地產開發企業為促進銷售，在其樓盤出售時與購家約定，在出售后的一定年限內，由該房地產開發企業以代理出租的方式進行包租，或者直接由該企業承租經營使用，包租期間或者承租期間的租金沖抵部分售價款或償付一定租金回報。

其實，“返租銷售”只是房地產市場中的一種營銷手法，在上世紀90年代中期時由香港傳入，興起于廣州、深圳等沿海發達城市，隨后流傳全國。為降低投資門檻，產權往往被分割得極小。由于當時眾多炒家瘋炒樓花，許多房地產商在樓盤未竣工前就卷款而逃，在全國造成了許多爛尾樓。因此，這種營銷方式出臺不久就遭到建設部明令禁止。建設部頒發的《房地產銷售管理辦法》明確規定：2001年6月1日后，不得以返本銷售和售后包租的方式，出售未竣工的房屋，但已竣工房屋則不在此列。

此后“返租銷售”模式一度沉寂。房地產業內人士認為，這種模式的優點是購家投資門檻較低，獲利穩定。近年來，在樓市產品同質化現象極其嚴重、競爭激烈的情況下，發展商只能在“回報率”、“返租年限”這些誘惑力的指標上大做文章，以求能在較短時間內銷售出所有已開發和待開發的產品，加速資金滾動，謀取利益。正因為如此，售后包租才重新抬頭，回報率也從幾年前較保守的每年6％至8％升到了目前的8％至11％不等，返租年限也從以前的3年左右變成現在的10年之久。

8月23日，寧夏頭家全球化產權式酒店青春大廈舉行了隆重的裙樓封頂儀式。其在宣傳中稱“青春大廈以每套客房為單位，為社會中小投資者提供了一個理想的投資平臺，從而讓普通投資者實現擁有我的酒店的夢想”。如今，在寧夏銀川市的各大街道顯眼處，“低門檻、高回報，每年可獲純利10％”的字眼隨處可見。在深圳，某商城打出“滴水成金”的旗號，承諾“10年返租，每年8％”，開盤不到一周，回籠資金就達到近2億元人民幣。上海某酒店式公寓的開發商則承諾，在扣除了營業稅、房產稅、附加稅、物業管理費、空置損失等所有費用之后，凈回報返還業主10年期6．5％。該開發商為了取信客戶，還請了專門的擔保公司做擔保。

所有這些都有一個共同的特點，就是在簽訂購房合同的同時又與開發商簽訂了返租收益合同。購房返租成為目前商鋪、超市、酒店、辦公等類型項目銷售的重要組成部分，也成為普通市民進入樓市“炒房”的低門檻切入點。

警惕“返租銷售”的風險

記者在采訪中了解到，售后包租實際上是賣鋪的一種噱頭，更多的是開發商玩的一個財務技巧。從表面上看，開發商開出8％、10％甚至12％的售后包租收益率，但實際上，他們通過提高商鋪售價，已將今后要付給投資者的利息預提出來。

例如，本來一處只值1萬元／平方米的商鋪，開發商將售價提高到2萬元／平方米，盡管其承諾10年每年包租，年收益8％，但實際的收益又是多少呢？假設10年內商鋪本身既不升值也不貶值，也不計算投資者的利息損失和各種稅費，10年后，投資者雖然承租收益為80％（每年8％×10年），但投資者的實際房產收益卻為－50％（實際價值為售價的一半），因此投資者的實際年收益也只有（80％－50％）／10＝3％，只比銀行存款高一點。盡管這種計算方法比較簡單，但卻有助于我們一窺售后返租的真實一面。

更大的風險是，三五年內該項目一旦銷售完成，開發商即可以套現出局，承租商背著巨大的租金成本，是否能夠保證經營10年？誰來保證隨后承擔包租合同的承租商有足夠的支付能力和信譽？這其中的任何一個環節出現問題，投資者的美夢就將化為泡影。

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