一、房地產(chǎn)行業(yè)的末日狂歡

　　談?wù)摲康禺a(chǎn)在很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，被筆者視為幾個(gè)絕望的話題。盡管對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)的判斷與今年市場(chǎng)表現(xiàn)出現(xiàn)偏差（筆者給自己找的理由是，去年的基本假設(shè)已經(jīng)改變，今年政府奉行的是相對(duì)較為寬松的經(jīng)濟(jì)政策），銀行系統(tǒng)開(kāi)始大規(guī)模的印發(fā)鈔票，上半年新增信貸額度，再次接近5萬(wàn)億；其次是地方政府的各式各樣的刺激政策此起彼伏，連綿不絕。這里隱含的政治背景是地方政府對(duì)土地市場(chǎng)的依賴已經(jīng)進(jìn)入絕癥的晚期，如果沒(méi)有土地市場(chǎng)的收入，誰(shuí)也不會(huì)想到會(huì)發(fā)生什么后果；其次是銀行的問(wèn)題，除了房地產(chǎn)，銀行還可以安全的將款給誰(shuí)。于是我們看到今年房地產(chǎn)市場(chǎng)，比預(yù)想的要熱烈的多，在而三線市場(chǎng)，甚至再次沖破2011年的歷史高點(diǎn)。
　　盡管房地產(chǎn)行業(yè)表現(xiàn)不俗，但房地產(chǎn)衍生產(chǎn)業(yè)鏈卻沒(méi)有這樣陽(yáng)光普照。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)在戰(zhàn)戰(zhàn)兢兢中沖向高點(diǎn)的時(shí)候，房地產(chǎn)行業(yè)的大企業(yè)們都面臨著對(duì)未來(lái)看不見(jiàn)曙光的膽戰(zhàn)心驚中，至少我們從市場(chǎng)數(shù)據(jù)可以看到，盡管各大房企銷(xiāo)售額都出現(xiàn)了上漲，但樓市的均價(jià)反而出現(xiàn)了下降的趨勢(shì)，大房企在以價(jià)換量，這里的問(wèn)題在于是否大型房企的利潤(rùn)已經(jīng)過(guò)于 以至于都不屑于以更高的價(jià)格去銷(xiāo)售，還是基于對(duì)生存競(jìng)爭(zhēng)的對(duì)死亡的恐懼而求生之舉，從土地市場(chǎng)來(lái)看，土地市場(chǎng)的高點(diǎn)無(wú)疑屬于2011年，也就是土地成本上漲但房?jī)r(jià)卻在下降。也許我們用房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入副利潤(rùn)區(qū)間還為時(shí)尚早，但利潤(rùn)收窄是一個(gè)無(wú)法回避的現(xiàn)實(shí)，也許今年半年報(bào)或者年報(bào)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，還是會(huì)顯示房企利潤(rùn)的樂(lè)觀，但別忘了，市場(chǎng)要正確反應(yīng)今年的現(xiàn)實(shí)的報(bào)告較早因?yàn)?013年的中報(bào)。在這樣的背景下，房地產(chǎn)衍生產(chǎn)業(yè)鏈的生存空間被嚴(yán)重抑制，以至于一直以媒體身份除現(xiàn)在市場(chǎng)的房地產(chǎn)各大門(mén)戶網(wǎng)站，甚至各大平面媒體，取悅開(kāi)發(fā)商的都變成了能夠帶多少客戶到售樓部這樣簡(jiǎn)單的商業(yè)交易。

　　在需求市場(chǎng)，也許問(wèn)題會(huì)更嚴(yán)峻，盡管在二季度三四線城市反彈明顯快過(guò)于一線城市，筆者處于西部城市中，現(xiàn)實(shí)的情況是，在進(jìn)入2011年四季度的時(shí)候，西部的三線四線城市的成交即開(kāi)始出現(xiàn)大幅度的萎縮，到今年一季度的時(shí)候，甚至出現(xiàn)了較大的價(jià)格異動(dòng)。成交量萎縮，價(jià)格下跌，房地產(chǎn)行業(yè)的緊縮，實(shí)際已經(jīng)現(xiàn)實(shí)的發(fā)生了，但就如我們都知道的一樣，區(qū)縣市場(chǎng)的財(cái)政教一二線城市更為脆弱，因此今年全國(guó)此起彼伏的房地產(chǎn)行業(yè)政策，率先從三四線城市開(kāi)始暴發(fā)。那么一二線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)呢，在今年剛需推動(dòng)行業(yè)回暖的背景下，我們要對(duì)剛需在進(jìn)行一次較深的解讀，剛需在今年市場(chǎng)中被定義為頭次置業(yè)，關(guān)于頭次置業(yè)，整個(gè)市場(chǎng)都不太關(guān)心的一個(gè)數(shù)據(jù)，即置業(yè)者的年齡趨勢(shì)，在去年曾經(jīng)有媒體描述，中國(guó)的剛需群體購(gòu)購(gòu)年齡在27歲，在中國(guó)現(xiàn)行的教育體制下，即便小學(xué)生都能知道這個(gè)含義，即職業(yè)群體中間為剛畢業(yè)2—5年的大學(xué)生。人生的金字塔原理能夠輕易的說(shuō)明這個(gè)群體的現(xiàn)狀，即他們均處于人生財(cái)務(wù)的較低端，職業(yè)生涯才開(kāi)始，收入基本為較低，那么此時(shí)他們 購(gòu)購(gòu)房屋的能力來(lái)源于哪，也許這個(gè)數(shù)據(jù)我們很難活的準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)，即他們自己支付頭付款的比例有多大，又有多少人是靠父母給他們支付月供。如果我們一定要選擇一個(gè)參照市場(chǎng)，那么三四線城市的現(xiàn)狀也許就是這個(gè)群體的參照體系。
　　青年人是祖國(guó)的未來(lái)，社會(huì)的明天。因?yàn)闊o(wú)法看到中國(guó)的數(shù)據(jù)，但歐洲的數(shù)據(jù)和美國(guó)的數(shù)據(jù)我們是能獲得的，歐洲青年失業(yè)率基本保持在40％以上，在歐債危機(jī)較為嚴(yán)重的西班牙，希臘，意大利基本都超過(guò)50％，如此高的失業(yè)率，青年的財(cái)富積累與工資收入的上漲，相對(duì)于社會(huì)其他，就顯得更加難堪。
在往下推理，就是房地產(chǎn)行業(yè)無(wú)法解釋的問(wèn)題，于是我們不得不尋求從宏觀經(jīng)濟(jì)角度來(lái)進(jìn)行解讀。
　　二、中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的邏輯困境
　　二季度的數(shù)據(jù)披露出來(lái)了，二季度經(jīng)濟(jì)回落到7。6％的水準(zhǔn)，這是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的底部么？回答顯然是否定的，我們只要對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的三駕馬車(chē)分析，就可以知道為什么，今年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)下滑的因素?zé)o疑是進(jìn)出口數(shù)據(jù)的下滑，但從完全數(shù)據(jù)來(lái)看，我們其實(shí)應(yīng)該為之歡呼才對(duì)，盡管增長(zhǎng)糟糕，但考慮到歐洲經(jīng)濟(jì)的萎縮，亞洲經(jīng)濟(jì)的萎縮，我們的出口還是有較大幅度的增長(zhǎng)，而這些增長(zhǎng)完全是真實(shí)的增長(zhǎng)，原因在于在全球危機(jī)下，我們出口的增長(zhǎng)是量的增長(zhǎng)，而不是依靠貨幣貶值帶來(lái)的價(jià)的增長(zhǎng)，如果全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)持續(xù)，價(jià)格無(wú)法上行，需求量還會(huì)無(wú)限制的增長(zhǎng)么？當(dāng)然顯然是否定的，總有我們出口的量會(huì)停滯，甚至下滑回落，而這個(gè)時(shí)間并不會(huì)太過(guò)遙遠(yuǎn)。那么外部環(huán)境是否支撐量的上漲這種可能呢？當(dāng)然顯然也是否定的，當(dāng)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入確定條件下，歐洲實(shí)行通脹那么則消滅民眾的財(cái)富，購(gòu)購(gòu)力下降；如果歐洲實(shí)行通縮，那么我們的價(jià)格將持續(xù)下降，總的出口額也不會(huì)得到增長(zhǎng)。至于進(jìn)口呢？因?yàn)檫M(jìn)口的問(wèn)題，關(guān)系到國(guó)內(nèi)投資消費(fèi)，我們將單獨(dú)分析。
　　其次是投資增幅的放緩，在新聞發(fā)布會(huì)上，統(tǒng)計(jì)局發(fā)言人稱(chēng)，經(jīng)濟(jì)放緩是政府調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)所承擔(dān)的代價(jià)，也就是經(jīng)濟(jì)的下滑的原因是基于對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控。從投資結(jié)構(gòu)來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)的投資增幅下降較為明顯，與2011年比，有40％的增幅下降；基礎(chǔ)設(shè)施投資呢，在政府停掉大量華而不實(shí)的高鐵，以及哪些并不實(shí)用的城市輕軌**投資以后，中國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施現(xiàn)在面臨的問(wèn)題是無(wú)處可投，這樣投資增幅下降也就不可避免。如果我們的貨幣體系運(yùn)行原理結(jié)合來(lái)考慮，那么問(wèn)題就會(huì)顯得更加復(fù)雜一些。因?yàn)槲覀兊呢泿朋w系是從銀行出來(lái)的，地方政府也要向銀行進(jìn)行借貸，銀行與非銀行體系是一個(gè)簡(jiǎn)單的恒等式，即銀行的收入即實(shí)業(yè)的支出。地方政府必須要依靠借貸來(lái)進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施投資，那么地方政府在借貸過(guò)程中必須的抵押物則是必不可少的，為了獲得更多的貸款，地方政府在沒(méi)有新增抵押物的時(shí)候，要能獲得更高的貸款額度，先進(jìn)的方式即是提高抵押物的價(jià)格，這也是為什么盡管這兩年房地產(chǎn)市場(chǎng)起伏波動(dòng)，但土地市場(chǎng)價(jià)格卻持續(xù)向下，哪怕土地市場(chǎng)需求萎縮，土地價(jià)格也沒(méi)有出現(xiàn)較大的松動(dòng)，原因在于地方政府根本無(wú)法承擔(dān)資產(chǎn)抵押物下降帶來(lái)的多米諾骨牌效應(yīng)。
　　較后回到我們的救命稻草消費(fèi)上。在通貨膨脹的背景下，為什么我們的消費(fèi)依然不振，原因何在，筆者認(rèn)為這里有兩個(gè)原因，是出在中國(guó)社會(huì)的結(jié)構(gòu)層面，盡管已經(jīng)改革開(kāi)放三十年，但中國(guó)社會(huì)的等級(jí)鏈條并沒(méi)有形成，整個(gè)社會(huì)的思想導(dǎo)向依然是扁平式的結(jié)構(gòu)，這里的問(wèn)題是富人有了錢(qián)，但沒(méi)有合法的消費(fèi)身份，也沒(méi)有合法的消費(fèi)產(chǎn)品，整個(gè)消費(fèi)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈條不能有效延長(zhǎng)，于是我們的消費(fèi)產(chǎn)業(yè)永遠(yuǎn)都處在量的擴(kuò)張上，缺少了品牌的差異性等級(jí)制許，整個(gè)消費(fèi)行業(yè)的原始動(dòng)力無(wú)法激發(fā)，于是我們只能眼睜睜的看著國(guó)外的 品洗劫富人的錢(qián)包，而無(wú)法落入中國(guó)人自己的口袋，因?yàn)槭袌?chǎng)的缺陷，國(guó)內(nèi)的商家又皆做大眾市場(chǎng)的情人，結(jié)果卻把自己弄得爺爺不疼，姥姥不愛(ài)的尷尬局面，國(guó)內(nèi)的消費(fèi)市場(chǎng)無(wú)法取悅富人，也無(wú)法取悅窮人，消費(fèi)產(chǎn)業(yè)將自己陷入死胡同；那么個(gè)問(wèn)題在哪呢？答案是在我們房地產(chǎn)身上，也正是因?yàn)槲覀兊姆康禺a(chǎn)政策的鼓勵(lì)剛需，以及我們產(chǎn)業(yè)政策的家電下鄉(xiāng)的實(shí)質(zhì)問(wèn)題都是在窮人身上拔毛，但窮人再多，能貢獻(xiàn)的毛也是極其有限的，因此家電下鄉(xiāng)一經(jīng)結(jié)束，整個(gè)家電行業(yè)就呈現(xiàn)出大廈將傾的局面，因?yàn)槲覀児膭?lì)頭次置業(yè)，絕大部分有消費(fèi)實(shí)力和消費(fèi)醫(yī)院的年輕人幾乎將所有的閑置資金用于支付自己的購(gòu)房月供，根本無(wú)力進(jìn)行其他消費(fèi)，基層消費(fèi)市場(chǎng)起不來(lái)，就相當(dāng)于我們指望1000個(gè)身無(wú)分文的來(lái)購(gòu)購(gòu)東西而讓經(jīng)濟(jì)繁榮，而不是依賴10個(gè)能購(gòu)購(gòu)更多產(chǎn)品的人的滑稽局面。在這里筆者還無(wú)需討論一旦青年群體出現(xiàn)較大失業(yè)率以后，對(duì)整個(gè)銀行體系造成的金融沖擊與社會(huì)沖擊的更加可怕的結(jié)果。
　　三、為什么說(shuō)當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)政策具有毀滅性質(zhì)
　　這里又無(wú)法回避的要用一個(gè)經(jīng)濟(jì)術(shù)語(yǔ)，泡沫。房地產(chǎn)行業(yè)是否有泡沫，我們?cè)谶@里需要再次重復(fù)哪些老掉牙的觀點(diǎn)：一是租金收入與月供的巨大倒掛，如果所有人都把房屋看作一種宗教般的信仰，即只購(gòu)進(jìn)持有而并不出售，那么這個(gè)問(wèn)題是不存在的，其次是我們房地產(chǎn)市場(chǎng)，沒(méi)有這么長(zhǎng)的金融杠桿，購(gòu)房者都以自己自有資金購(gòu)購(gòu)房屋，那么這個(gè)問(wèn)題也是可以忽略不計(jì)的，但現(xiàn)實(shí)的問(wèn)題不是上面任何一種假設(shè)，當(dāng)前的租金與月供的巨大反掛，在經(jīng)濟(jì)通縮階段，將不可避免的將整個(gè)社會(huì)牽進(jìn)來(lái)。我們啟動(dòng)的剛需市場(chǎng)，恰恰是對(duì)價(jià)格租金月供極端敏感的市場(chǎng)，我們都知道，價(jià)格敏感系數(shù)越高，市場(chǎng)需求的彈性與變化也就越大；是我們經(jīng)常討論的一個(gè)不準(zhǔn)確數(shù)據(jù)，即衡量房?jī)r(jià)是否合理用的是家庭總收入，其實(shí)這個(gè)概念是個(gè)被濫用或者誤用的術(shù)語(yǔ)，家庭總收入與全國(guó)平均收入一樣，在具體行業(yè)市場(chǎng)上毫無(wú)用處，現(xiàn)實(shí)的情況完全可能發(fā)生這樣的情況，一個(gè)家庭年收入6萬(wàn)元，但供其可自由支配的資金為負(fù)數(shù)的局面。這里的結(jié)論就是一個(gè)認(rèn)為家庭收入為6萬(wàn)元家庭，能夠購(gòu)得起40萬(wàn)元的房子顯得多么荒謬。扣除居民的必須的生活成本的概念，即居民可以自由支配的收入多少與房?jī)r(jià)才是一個(gè)關(guān)聯(lián)性的匹配性數(shù)據(jù)。這在我們?yōu)E用西方家庭總收入與房?jī)r(jià)比的情況下忽略的是西方家庭的收入分配比例與結(jié)構(gòu)。因此如果用更為合理的家庭可以任意支配收入來(lái)衡量今天的房?jī)r(jià)，我想大多數(shù)人都會(huì)和我一樣，得到一個(gè)令我們瞠目結(jié)舌的答案。
　　房?jī)r(jià)是否合理的另外一個(gè)角度是我們必須再用成本決定論來(lái)說(shuō)明。大多數(shù)認(rèn)為當(dāng)前房?jī)r(jià)合理的論據(jù)都是房地產(chǎn)行業(yè)的成本與土地的重置成本。好，問(wèn)題的源頭出來(lái)了，那么我們土地為什么值這么多錢(qián)呢？在古典經(jīng)濟(jì)學(xué)原理里面，衡量土地價(jià)格是依據(jù)土地的收入，減去經(jīng)營(yíng)成本與經(jīng)營(yíng)者合理的利潤(rùn)，即得到土地的租金。這種情況在寫(xiě)字樓市場(chǎng)是可以行得通的，但如果我們用到住宅市場(chǎng)，怎么去衡量呢？如果一定要衡量，也許先進(jìn)的方法，就是居民收入增長(zhǎng)率與土地價(jià)格增長(zhǎng)率之間的關(guān)系。這兩者的比例，很直觀的是失衡的，土地市場(chǎng)價(jià)格每年基本以300％以上的增幅高于居民收入的增長(zhǎng)，這顯然不是一種正常的龜兔賽跑烏龜能獲取勝利的可能性幾乎也就不存在。在這場(chǎng)絕望的賽跑中，我們幾

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