商業地產策劃：商業步行街較具活力的商業業態

　　商業步行街作為一種較具活力的商業業態和較具成長空間的商鋪形式，受到投資者的熱烈追捧。在近年的商業地產開發熱中，商業步行街占據了相當的比例，究其原因，無非是商業步行街不僅銷售價值高，而且發展商可以根據步行街的街鋪獨立經營的特征，輕松甩掉招商經營的包袱。

  步行街不僅好賣，賣了還可以不管，于是乎步行街開發開始熱過了頭，放任自流過了頭。目前全國各地開發的商業步行街，有的開發了一期，期便難以為繼，生意冷清甚至無法開街者也比比皆是。

  目前在惠州市區及周邊縣市，還缺少大規模的購物公園式街區、社區商業型商業步行街，即使是各種中小型商業街也較少。由于這些步行街大都以銷售為導向，且商鋪價格高，較易出售，因而開發商可以嘗試選擇其中一條或者幾條作為開發的方向，但是千萬要遵循商業步行街開發經營的基本規律，使商鋪銷售后成為良性物業。

  商業步行街，以其獨特的街區特征，成為商鋪投資者的頭選，也得到越來越多開發商的青睞。

  但令人遺憾的是，國內近年開發的商業步行街很多都人氣稀落、生意蕭條，究其原因，主要在于：選址不當，在非城市和商業位置硬性規劃步行街，卻不知步行街離不開商業積淀；規模超標，不論城市消費人口多少，動輒就是幾十萬平方米大開發等。步行街的開發熱潮與冷清的人氣，引發了一股到底是“步行街”還是“不行街”的反思浪潮。

  其實，商業步行街的開發也應該是一個系統的工程，從項目立項開始，就要從后續經營出發，一切以可持續經營為指導，充分尊重零售市場規律，解決好五個方面的問題。

  地段選擇

  縱觀全國成功步行街的發展軌跡，從其地段的角度來看，無一不處于城市的核心商圈，擁有悠久的歷史和極高的知名度，在城市里家喻戶曉，如深圳的東門步行街、廣州的上下九步行街、長沙的黃興路步行街、武漢的江漢路步行街等。而惠州的西湖步行街，處于惠城區的老商業街區，并憑借西湖商圈的核心位置，在惠州市同樣具有相當的影響力。

  發展商在進行步行街開發之初，頭先要研究一下意向開發區域的地段因素和商業條件。步行街的開發，是地段，是地段，第三還是地段，一個偏離城市商業、居住的商業步行街，即使規劃再，也是無本之末。

  規模控制

  近年的商業步行街開發，出現了一股貪大求洋的風氣，規模越做越大，幾萬平方米司空見慣，十萬甚至幾十萬平方米比比皆是，甚至一個經濟并不十分發達的縣級市，也蓋上十幾萬平方米的步行街。

  商業步行街的規模控制，可以適當超前，但更要量體裁衣，必須立足于城市居民數量、社會消費品零售總額數量等指標，同時結合自身的地理位置，考評城市現有商業的容量，確定實際的商圈半徑。缺乏科學的調研分析，忽視商業規律，一味要做“”，其結果只能是有街無市。

  文化魅力

  步行街之所以能夠擔綱城市商業代表的重任，并非偶然，而是因為步行街的獨特文化和商業魅力所致。

  商業步行街的文化魅力，較為核心的體現就是在步行街的建筑、環境景觀規劃上，要力求挖掘本土建筑文化的精髓，使步行街成為城市商業建筑的典范和藍本。

  同時在環境景觀方面，要力求從未來經營的角度出發，對本土民俗文化進深入發掘，通過環境景觀誘發市民的歷史情節和認同，這不僅僅會對本土市民產生強大的人氣磁力，更是步行街成為城市標志的重要因素，使步行街成為一個城市文化發展的濃縮和代表。

  一個沒有文化和歷史作為載體的商業步行街，是沒有靈魂的。

  業態整合

  步行街的開發，必須充分重視業態規劃。

  頭先，在連鎖超市、百貨、電器等成為零售商業生力軍的今天，步行街必須大力引進主力店為經營的核心和龍頭，要借助于品牌大商家的知名度和超強的聚客能力，為步行街的經營提供助推。由于龍頭商家租賃面積大、租金要求低、位置要求好，一些開發商往往追求銷售面積化，不少步行街項目或未引進主力店，或引進主力店不足。

  其次，要注重業態的互補性。據相關資料統計，目前各地步行街二層以上的商鋪空置率達七成，其原因主要在于二層以上物業在業態選擇上雷同于頭層的定位。如果對二層以上進行餐飲、休閑、文化、娛樂類定位，就會扭轉這一局面。如惠州的數碼街三層引進了游戲廳、特色飲食街，在定位方面與一、二層的服飾、鞋包形成互補，其經營狀況并非慘淡，反而較火爆。

  協調銷售與招商矛盾

  步行街作為一種較受追捧的商業物業，往往市場投資熱情高漲，一些開發商因此對步行街的售價寄予較高的期望。

  誠然，以什么價格銷售出去，能獲得多大的利潤，是任何一個發展商都非常關心的問題，但仍需要講究一個度，商業地產一旦盲目追求銷售價值的化，就會帶來銷售與經營的矛盾，導致后續招商和經營的壓力。

  售價、回報、租金收益是被緊緊牽系在一起的，若過高地榨取了銷售收益，勢必會提升租金，當商鋪超過現有市場的租金水平后，就導致了商戶的不認同和經營壓力，步行街經營不起來就不值得奇怪了。

  商業步行街的開發要走系統化的道路，要著重考慮但又不局限于上述降低開發風險的五個問題，包括發展商在保證銷售收益的同時，保留一定的自有物業作為商業步行街的配套區域，包括成立步行街管理辦公室，立足經營，著眼未來等，都是商業步行街成功的必要條件。
 

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