城市商業綜合體開發難點分析

以下是引用片段：

　　城市商業綜合體是商業地產的重要內容，杰出商業綜合體能夠增強城市的流通力，同時商業綜合體也是重要的旅游景點，有利于增強城市吸引力，例如被稱作購物天堂的香港。由于零售業在架設生產和消費橋梁，商業綜合體在解決社會再就業方面也具有重要作用，因此商業綜合體成為城市發展的重要支撐。

　　商業競爭力=聚合力＋流通力＋文化力。聚合與文化都可以在銷售和流通中起到重要作用。

　　一、城市商業綜合體概述

　　城市綜合體基本具備了現代城市的全部功能，所以也被稱為“城中之城”。

　　1、城市綜合體的概念

　　所謂“城市綜合體”是將城市中的商業、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛和交通等城市生活空間的三項以上進行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動關系，從而形成一個多功能、高效率的綜合體。

　　大型城市綜合體適合經濟發達的大都會和經濟發達城市，在功能選擇上要根據城市經濟特點有所側重，一般來說，酒店功能或者寫字樓跟購物功能是較基本的組合。

　　2、城市綜合體與多功能建筑的差別

　　多功能建筑是數量與種類上的積累綜合，這種綜合不構成新系統的產生，局部增減無關整體大局。而城市綜合體則是各組成部分之間的優化組合，并共同存在于一個有機系統之中。

　　3、城市綜合體的四大典型特征

　　特征一：空間尺度

　　城市綜合體是與城市規模相匹配，與現代化城市干道相聯系的，因此室外空間尺度巨大。由于建筑規模和尺度的擴張，建筑的室內空間也相對較大，一方面與室外的巨形空間和尺度協調，另一方面則與功能的多樣相匹配，成為多功能的聚集焦點。

　　特征二：通道樹型交通體系

　　通過地下層、地下夾層、天橋層的有機規劃，將建筑群體的地下或地上的交通和公共空間貫穿起來，同時又與城市街道、**、停車場、市內交通等設施以及建筑內部的交通系統有機聯系，組成一套完善的“通道樹型”（Access Tree）體系。這種交通系統形態打破了傳統街道單一層面的概念，形成豐富多變的街道空間。

　　特征三：現代城市景觀設計

　　應用現代城市設計、環境與行為理論進行景觀與環境設計是城市綜合體的重要特征。通過標志物、小品、街道家具、植栽、鋪裝、照明等手段形成豐富的景觀與宜人的環境。

　　特征四：高科技集成設施

　　城市綜合體既有大眾化的一面，同時又是高科技、高智能的集合。其先進的設施充分反映出科學技術的進步是這種建筑形式產生的重要因素。室內交通以垂直高速電梯、步行電梯、自動扶梯、露明電梯為主；通訊由電話、電報、電傳、電視、傳真聯網電腦等組成；安全系統通過電視系統、監聽系統、緊急呼叫系統、傳呼系統的設置和分區得以保證。

　　4、城市綜合體的發展歷程

　　（1）城市綜合體的開發背景

　　現代都市中，習慣快節奏的人們需要在一個方便、快捷、經濟、集多種功能于一體的綜合空間里，享受高效率的生活和工作，于是城市綜合體便應運而生。

　　①城市綜合體是城市聚集的產物

　　城市綜合體的出現是城市形態發展到一定程度的必然產物。因為城市本身就是一個聚集體，當人口聚集、用地緊張到一定程度的時候，在這個區域的核心部分就會出現這樣一種綜合物業。

　　◆城市形態的表現

　　在城市核心區域為了降低綜合商務成本而為之，比如在一幢高層建筑內集合辦公、餐飲、商業等服務場所的獨棟式綜合建筑體。這種綜合建筑體也屬于城市綜合體。

　　◆ 經濟形態的表現

　　隨著開發商開發規模的不斷增大，規劃了辦公、居住、商業設施等多種獨立場所，并通過一個連廊或其它各種形式將它們聯結在一起，形成新型的獨立式的城市綜合體。

　　②優越的地段和區域催生了城市綜合體

　　城市綜合體依地段而生，城市一般都在CBD區域就會出現高端次的復合建筑樓群。其功能不能是單一的，而是復合性的，從這一點來看，CBD本身就是一個龐大的綜合體。如北京萬達廣場就是一個典型的CBD區域的城市綜合體。

　　依北京的CBD規劃方案為例，CBD整個建筑規模控制在1000萬平方米之內，寫字樓約占50％左右，公寓占25％左右，其它25％為商業、服務、文化及娛樂設施等。從一個大的綜合體理念開始，再通過一個個小的綜合體的建設，較后形成一個大的綜合體，共同促進CBD的整體建設。

　　③城市綜合體市場需求旺盛

　　由于目前城市客群大多從事腦力勞動，具備一定的物質基礎，有追求高端住宅的能力與強烈的意愿，并且一般受過良好教育，具有較強的專業知識和職業能力及相應的家庭消費能力，因此，大多追求生活質量，向往高品質的生活。

　　頭先，表現在對物業的交通、樓宇硬件設施（電梯、空調）以及物業管理水平等要求較高；

　　其次，要求合理的物業生態景觀規劃。雄居城市商務的中產，白天必須面臨城市的“水泥森林”城堡，高樓大廈、車水馬龍所帶來的壓抑、浮躁，其緊張心態只有在工作之余才能得到釋放。

　　因此，如果選擇居住在城市，就必然要求物業具有合理的業態規劃，能夠在這里休閑放松，體味生活的樂趣。因此，集公寓、商場、休閑、娛樂、主題公園于一體的城市綜合體物業的需求漸成熱點。而綜合體建筑模式就是在這樣的背景下應運而生了。

　　（2）世界的商業綜合體

　　曼哈頓城市綜合體

　　紐約市的曼哈頓，是世界繁華之都。匯集了紐約的百老匯、華爾街、帝國大廈、格林威治街、公園、聯合國總部、大都會藝術博物館、大都會歌劇院等。這里還是世界上就業密度較高的地區，僅華爾街而言，長1.54公里，面積不足1平方公里的范圍內，就集中了幾十家大銀行、保險公司、交易所以及上百家大公司總部和幾十萬就業人口。克萊斯勒大廈、洛克菲勒等城市綜合體建筑造就了曼哈頓“世界”的美名。

　　5、城市綜合體的分類

　　大型城市綜合體是經濟發展的必然要求，我們根據特點可以劃分為：

　　城市CBD的城市綜合體，如北京萬達廣場。

　　交通樞紐型城市綜合體，如北京國瑞城。

　　城郊結合部城市綜合體，如世茂?；蝶湖灣。

　　由于很多的大城市市區已經沒有能夠找出占地5萬平方米以上的地塊，因此很多城市綜合體的選址可能是在城郊結合部。

　　二、城市綜合體開發要點

　　在經歷了將住宅地產和商業地產嚴格區分的時代后，人們發現，單一的地產開發模式已經越來越不能滿足人們的生活居住要求，不能適應地產的迅速發展，開創一種嶄新的地產開發模式就成為地產商們面臨的課題，綜合體建筑模式正在挑戰國外較先進的地產開發模式。

　　1、城市綜合體的功能分析

　　城市綜合體的每種功能有其特定的運行時間范圍，城市綜合體將不同時間段的功能組織在一起，使其保持24公里的繁榮，提高了綜合體的使用效益。城市綜合體內各功能在時間上的銜接，使其各部分的活動組織有序，而且各部分的使用也能相互補充。尤其在市地區，城市綜合體將居住、娛樂活動注入其中，使那些在非工作時間“死去”了的地區的功能得到完善。

　　（1）商務

　　商務是現代城市的主要功能，操縱著城市大部分資金流和物流方向。一個區域空間能否提供充分、便捷的商務空間，決定著這一區域的城市地位和功能。

　　城市綜合體應用高規格空間滿足不同企業的商務需求。

　　（2）商業

　　商業零售與人們的日常生活較密切，形成城市范圍的市場并吸引和支持其他功能。零售更主要的是提供生活性、愉快性和豐富性，以滿足人們的多樣化選擇，并形成熱鬧繁榮的街區。能夠充分滿足各類的消費需求。

　　（3）居住

　　居住是城市開發的基本成分，是解決市居住問題，避免每天上下班長途跋涉造成交通擁擠和能源浪費的有效辦法，同時居住為城市街區提供安全的生活空間。城市綜合體的開發應為了節省時間和其他各類資源，完成綜合體的聚合效應，滿足了城市其他人士的居住需求。

　　（4）酒店

　　酒店是綜合體中較贏利的項目，它為綜合體提供流動的“居住”人口和活動的人，并提供娛樂設施和夜間服務，24公里的服務使項目保持持久的繁榮并增加其活力。

　　2、城市綜合體的開發標準

　　大型城市綜合體建筑必須擁有齊備的生活系統；集公園、公寓、商場、寫字樓、餐飲、休閑、娛樂、會所于一體。

　　（1）三大選址標準

　　城市綜合體屬于綜合性物業，由于對其建筑密度及容積率有特定的要求，所以較可能分布于城郊結合部，這樣才能獲得足夠大的開發地塊，以保證有足夠的空間實現低密度的建筑模式。

　　城市綜合體項目選址一般符合下列三項標準：

　　①項目所在位置為城市核心區，有人流和消費基礎；

　　②項目位于城市，是城市經濟新增長點；

　　③位于新開發區。

　　典型案例 北京萬達廣場在CBD區 北京國瑞城在有發展前景的崇文區 世茂?；蝶湖灣位于有“上海后花園”之稱的昆山

　　（2）必須有營造園林景觀的基礎

　　大型城市綜合體必須有的綠化作為其營造園林景觀的基礎。

　　（3）必須具有交通便捷的區位優勢

　　城市綜合體與城市的經濟有著密切的聯系，這一切都需要與城市其他區域之間有快速便捷的交通網絡做紐帶，保證在綜合體內的辦公人員出行的便利性。較好位于**站或交通便利位置。

　　交通的便利將為城市綜合體項目帶來大量的人流和物流，特別是為零售提供持續不斷的人流，保

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