我們運作的模型，概括為一只公雞、一只母雞，公雞就是不斷開發不斷賣，母雞就是把商業積淀下來。

　　2010年8月11日-14日，2010博鰲房地產論壇在海南博鰲開幕。論壇邀請了樊綱、周其仁、陳淮、巴曙松、陳啟宗、任志強、劉曉光、施永青、凌克等學者和企業精英參會，共議“新政下的中國房地產”。

　　以下為頭創置業集團董事長劉曉光先生12日上午的現場演講實錄：

　　劉曉光：我今天講的題目，因為是新政下的房地產，我想不談新政，談商業模型、談生意。

　　為什么講商業模型非常重要？因為大家知道中國房地產發展到今天，每個企業面臨的經營壓力很大，無論從生存需要、發展需要、競爭需要，可持續發展需要，還是從循環上、核心競爭力塑造上以及我們商業資產跟資本市場高度融合上，都是非常重要。

　　我記得七年前我曾經設計過一個模型，后來沒有很好的實施。當時我提出來我們拿出150億、150人、150個城市、150塊地進行整個的戰略循環。我也提出把管理模型進行變化，有信息采集平臺、項目評估平臺、資金調撥平臺、追蹤審計平臺等等。后來這個沒有實現，當時主要是人的問題、體制的問題。如果實現的話這一條線應該達到1000億以上。

　　今天簡單說一下商業模型的事。從頭創角度，我們主要業務是機械、地產、金融，我認為我們核心競爭力是在于把投行的技術和產業競爭力融合起來，兩個輪子互動。

　　這里有我們轉型基本情況、創新戰略舉措，我不多說了。我主要講業務模型創新。

　　現在搞房地產開發，多數還是住宅、物業，比較復雜一點是商業物業。現在我們做新的城市這樣一個概念，這樣就把城市綜合體也好、商業地也好，我們的看法就是把它提高了一個層次。

　　網絡化以后的城市形態在發生變化，人們的寫字樓、住宅已經聯系越來越緊密。

　　我們做地產分三條線，一條是傳統的地產業務線。條線把地產跟基礎產業融合起來做，比如高速公路與地產、**與地產、水務與地產。第三條線，我們跟奧特萊斯的合作，把管理公司引進過來、品牌引進過來，能取得低價折扣，這是核心。

　　我們希望造一個新都市概念、新城市的概念，把概念再提高一點。現在一共開了3個項目，大概300萬平方米，全國同時開工，資金量需求非常大。

　　我們把商業、住宅、旅游、娛樂、物流、度假等等，把它高度融合在一起。我們想以休閑購物概念為龍頭，打造一個大型的一體化的新都市的概念。

　　前面我說到它的核心在于能不能把世界優質品牌引進過來，能不能用較低的折扣拿到手，能不能長期有序來循環，這是做這個模型的觀念。另外這個模型有很多其他的要點，這里有很多很難的事情在商業模型轉型過程中。

　　頭先一個模型，資金量很大。我們如果做到15個大的以后，可能需要1000億現金，至少自己動用300、400億現金。錢從哪里來？怎么做？通過私募市場、資本市場等等，這是一條線。條線，從施工交鑰匙開始運轉。第三條線，商業管理。第四條線，不斷資金運作，什么時候私募、什么時候上市、什么時候分拆、什么時候資產證券化。

　　我們有一個圖講到他們互動的關系。這是一個他的模式（圖），包括低密度高端住宅、娛樂休閑，休閑的商業群、中高端住宅、購物、歐洲生活體驗，還有一些關聯體驗等等。

　　實際上較后的核心是一個休閑購物的概念、低密度生態住宅的概念。這里較核心的，它實際上品牌的優勢。真正的品牌引進過來，價格在3、4折，一線品牌占40%左右，這樣對中國人吸引力還是很大。

　　我們運作的模型，概括為一只公雞、一只母雞，公雞就是不斷開發不斷賣，母雞就是把商業積淀下來。這是我們在構造轉型過程中一個方面。整個運作期限大概8-10年時間，15、16個項目。它的特點我就不多說了。

　　運作過程我也不多說了，這是可持續的概念。運作這么一個大的載體，每個項目，當地地價升2倍以上。每個大的區域形成100、200億銷售額，帶動就業 1-2萬人，實現10億以上稅，對一個地方的可持續發展也是非常有意義的。

　　在這個里面來講，難點就是跟國際上品牌關聯公司的談判，我們讓了一個利，構建合資公司，我們占25%，他占75%，構造起來的這些東西，我們在商業模型改革上，往前走了一步。

　　我們有我們傳統的地產線，我們跟基礎設施產業結合起來的這條線，我們有創新的新都市地產項目，我們叫全價值、新生活、新都市的概念。這樣我們是想可能我們會走得更快一點，更加扎實一點。

　　當然這里面有很多矛盾的問題，我想商業轉型過程中，商業模型塑造過程中，恐怕他本身也是一件很痛苦的事情。

　　根據每一個企業的情況而進行。但是我們想做今天這個地產發展的時代，已經到了這個時代，我們應該從生存和發展的角度，從競爭的角度，從可持續發展的角度，從良性循環角度，從核心競爭力角度去塑造，能把我們地產和金融的結合上，地產和產業的結合上做得更好，發展的更快。

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