我這樣思想斗爭了很長時間，較后選擇了綠色。很幸運沒有跟老潘撞衫。

　　今年5月，復地宣布，郭廣昌退任復地集團董事長，范偉接任其職。這也許意味著他將有更多的時間和空間去思考復地的戰略。

　　在博鰲房地產論壇中的一個細節讓人感覺到范偉對企業經營的思考。

　　范偉在論壇上以不“撞衫”來解釋企業的差異化選擇，他說：“昨天到了房間，博鰲房地產論壇組委會給了兩套服裝，一套是紅的，一套是綠的，我個人喜好是穿紅色，但是作為企業盡量要差異化，我就想大家會盡量做什么選擇。一般的大家會選擇紅色的比較多，我如果為差異化，會選擇綠色。但是如果所有人都象我這樣想，選綠色的人更多了。我這樣思想斗爭了很長時間，較后選擇了綠色。很幸運沒有跟老潘撞衫。”

　　很長一段時間內，復地是復星系專業化的樣本，早在2002年的時候，復地就已經踏上了全國性擴張的步伐。2004年，復地就成功在H股上市，那個時候中國內地H股上市的民營房地產企業不超過3家。

　　此外復地多年對地產金融的悉心經營都比其他房地產企業要早得多。

　　復地幾乎所有的項目當中均擁有境外基金的身影。例如，2004年的復地雅園是與摩根士丹利合作，復地香堤苑是與ING合作；2005年的復城國際同樣是與ING合作；2006年無錫新城項目是與加拿大某國際基金合作。

　　但對地產金融悉心經營的同時，復地也被認為是一家對金融杠桿使用較為保守的企業。很多時候，人們會認為作為國內較早利用資本市場進行擴張的企業之一，復地在近年來的成長速度似乎有所減慢。2006年，上海復地新增的土地儲備可建總建筑面積僅約85萬平方米。

　　2007年，上海復地曾掀起過一波拿地狂潮。這一年復地在一二線城市獲得了總計475萬平方米的土地儲備。但即便如此，面對大多數企業加速的規模擴張，復地的成長速度依然顯得過慢。

　　過慢的擴張速度顯然無法得到資本市場的認同，復地的股價在2008年一度低于每股1港元，復地本身的價值并未在資本市場上得到放大。

　　在這樣的背景之下，范偉接任復地之后，應該考慮到的問題是：在市場更為認同擴張性企業的時候，復地如何能夠保持自身的企業個性的同時讓復地快速成長。

　　以下是觀點地產新媒體在博鰲房地產論壇期間對范偉的采訪。

　　觀點地產新媒體：投資者或者外界關注復地的人，可能會認為你們在這幾年的發展過程中保守了一點？怎么看待保守和發展之間的平衡？

　　范偉：這要看大家對房地產行業規律的了解，因為畢竟很多投資者對這個行業還不是太了解，又因為行業會計準則的要求，房地產公司的報表總體上的表現是比較波動的。

　　但是其實如果對這個行業的了解再深入一點。看一家房地產公司不能夠僅僅簡單看它的報表，因為報表反映的是企業當年銷售并且竣工的那部分所產生的利潤。對于企業而言，還有很大一塊資產是在銷樓盤和已儲備的土地，這些資產的價值每年都在變化，但是這些價值的變化在報表上是不能體現出來的。

　　評估一個房地產公司要從更全面的角度去分析評估。更深入地分析你可能知道，這家公司的報表可能的企業很少的那一部分，而更多的利潤藏在公司內部沒有反映出來。

　　就復地而言，外界感覺上做得慢了一點，但這并不代表復地沒有創造價值。事實上我們還是在創造價值的，但是沒有反映在報表上，這可能需要更多的解釋。我們的想法是，一方面需要跟投資者解釋和分析，另一方面我們在前幾年報表反映可能會讓大家感覺復地的發展慢一點，但是往后幾年我們的成績自然會在報表上反映出來。不一定是復地是保守的，而是正好機緣巧合，這幾年報表看上去略微差一點。對這個問題我是這樣理解的。

　　我們希望投資者能夠重新認識復地的成長，當然重新的認識要通過未來幾年業績的增長和報表的改善。此外，我們也要讓投資者看到公司復地擁有這么優質的資產，我們從來沒有購過一塊很貴的地，沒有購錯一個項目。

　　觀點地產新媒體：那么我們應該怎樣理解復地在這幾年所做的，或者說復地在未來可能呈現出來的價值？

　　范偉：我們的核心是要在房地產這個行業里面準確地把握客戶的需求，準確地把握這個行業的行業發展趨勢。我們通過研究客戶的需求，通過研究行業發展的趨勢去發現價值點。這和跟復星的意愿，和復星的基因是一樣的。復星是在整個中國發現價值點，看哪些行業在中國有成長機會。復地是在尋找機會，發現價值。應該說我們很努力去做了，但是不是做到很專業，遠遠超過別人，現在我們還不敢這么說，但至少我們現在是往這個方向去做的。

　　除了發現價值，復地所作的另外一個方面的努力是找到資金的來源。房地產畢竟是一個資金密集型行業，資金的來源很重要。復地做過一些嘗試，包括到香港上市，跟外資基金合作。我們可能還會有新的嘗試，例如未來在國內成立房地產基金。所以復地一方面強調有業務的機會，能夠創造價值；方面強調要有資金的來源。

　　只有拓寬你的資金來源，才會有機會，兩個結合起來之后就是靠我們的執行能力了，我的價值創造能力，這需要優化管理，這是第三個方面。總體上復地作為房地產企業較為關注的還是這三個方面，這三個方面都要去磨煉。如果這三個都磨煉得很好的話，復地應該是很有核心競爭的公司了。

　　觀點地產新媒體：未來兩到五年之間，復地有怎樣的發展計劃或者目標？

　　范偉：剛才前面講了，復地背后的邏輯就是剛才的三個方面，我們還是希望抓住在中國房地產這個行業里面客戶的需求和行業發展的規律，從這中間去發現我們業務的機會，獲得我們的投資機會，然后利用多渠道的資金來源去做背后的支撐，靠我們內部的管理團隊的執行能力，去實現這個目標，基本上就是這樣一個邏輯。但是你說具體數字，兩到三年的數字的目標，沒有什么特別的數字。

　　房地產這個行業是有規律的，但是這個規律也很難把握，要發現客戶的需求變化，發現行業的規律，這不是容易的事情，必須非常投入，非常專心，不光光是我一個人，還需要整個團隊都有這方面水平的提高。多渠道的資金來源也是一樣的，畢竟整個金融環境，金融體系決定了融資需要得到投資者的肯定和信任，還需要給他們足夠的回報，這些都不是簡單的事情。

　　另外就是在區域擴張過程中，那么多地方要建立新的團隊，這些團隊需要符合公司整體的價值觀，這些都是一件一件的事情，很難說哪一件事情特別重要，整個事情就是一個系統。

    觀點地產新媒體：您如何看待這一年房地產市場的調整？

　　范偉：行業波動是常態，不可能不波動。較近這幾年市場波動的頻率給人感覺比以前更快了，以前房地產波動周期可能是五年到八年，但目前就國內而言，從05年到現在已經有好幾次了。這說明市場波動的頻率更快了，而且波動的幅度可能也會比一般的人想象得大。

　　去年房價、土地價格變動的幅度比較大。在這種情況之下，如果一個企業想謀求長期發展，那就需要控制和防范風險，這很關鍵。事實上風險防范無非是控制企業負債結構，控制企業資產流動性的結構，這是較為重要的兩個方面。

　　但企業防范風險意味著市場往下的時候企業不至于冒太大的風險，這意味著市場向上的時候你也沒有吃到的肉。如果你要防范風險，你就必須預知這樣的結果。市場好的時候不要去羨慕人家，冒險的人去吃了一大塊肉，沒什么好羨慕的，他是冒了比你更大的風險才吃到那塊肉，萬一市場不好，他可能死掉。所以這點是很重要的，人家說事后諸葛亮，看到人家吃到大肉了，就后悔了，認為自己怎么不冒大一點的險，你做這個選擇的時候你就知道你是冒了多大的風險，你在追求多大的收益，這個東西是很公平的。

　　觀點地產新媒體：上海這邊較近的土地拍賣，復地都沒有去，為什么？

　　范偉：較近一段時間大家比較饑渴，地價會比較高，現在政府對土地供應的基本原則大家應該都看到了，基本原則還是盡量想辦法會加大土地供應。既然政府想要加大土地供應，我想未來機會會有的，何必急于去搶呢？如果有更多土地推出，已經購地的企業不可能那些東西全部都購走了，所以對我們而言，總是會有機會的。

　　觀點地產新媒體：能談談復地拿地的訣竅嗎？

　　范偉：我們應該保持我們自己的心態，不會急著去追捧一些土地。購不到我可以等，總有機會，因為本身地產這個行業不像其他的快速制造品，原材料都不能停的。我們自己有很多項目在做，不是今天不購這個項目，明天就沒事情做了，因此我們強調保持心態。

　　關鍵問題就是剛才前面講的，我們這么做的時候，我們自己心里也想明白了，因為我們不愿意冒太大的風險，所以我們做好這個心理準備。

　　觀點地產新媒體：您的意思是在速度和質量面前您會選擇質量。

　　范偉：對。

　　觀點地產新媒體：商業地產在復地整個戰略上是做一種什么樣的考慮？

　　范偉：我們會慢慢增加一些非住宅的投入。原因很簡單，公司的資產規模大了之后，尤其是上市之后，整個總資產大了，這需要我們從整個風險防范去考慮問題。業務多元化可能是防范風險的一種模式，因為單一做住宅的風險可能更大。所以我們從04年開始，慢慢增加一點非住宅類的投入，非住宅類的投入對我們來講其實是兩個環節，一個就是開發，一個就是開發以后的持有，這兩個環節我們現在都在做。當然，還是在開發上。所以從企業發展戰略方面，我們背后的邏輯是多元化業務可以對系統性風險進行防范。

　　觀點地產新媒體：前段時間您賣的一個商業地產的項目，外面評價說把它作為非核心的資產？為什么說是非核心的資產？

　　范偉：那是我們05年收購“頭府”這個項目，當時兩個項目是打包在一個項目公司旗下的，我們收購了一個項目公司，帶回來了兩個項目，一個是住宅項目，還有一個就是加州大廈。加州大廈總體體量不大，而且是

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