作為房地產調控長效機制的重要組成部分，住房租賃市場近兩年受到廣泛重視，資本的助推和企業(yè)的開疆擴土讓租賃市場熱情高漲。但在一年來的市場日漸出清后，長租公寓漸歸平靜。

以租賃市場相對發(fā)達的北京為例，今年來，多家機構數(shù)據(jù)顯示，北京住房租賃市場出現(xiàn)量價平穩(wěn)趨勢，除少數(shù)區(qū)域租金略漲但漲幅低于往年外，其余多個區(qū)域租金與往年持平或略有下降。

租金的穩(wěn)定，首先來自于供應量的增加和供需矛盾的緩和。公開數(shù)據(jù)統(tǒng)計，自2016年11月至2018年12月，北京共計成交租賃相關用地36宗，面積190萬平方米，面積緊隨上海、杭州之后。

另一方面，租金價格的回落，也得益于市場理性的回歸。在經歷了近兩年跑馬圈地、高價爭搶房源間接抬高租金等熱潮之后，長租公寓市場逐步進入精細化運作階段。

量價平穩(wěn)

與去年夏季住房租賃市場接連出現(xiàn)中介機構高價爭搶房源、租金價格快速上漲的火熱情況相比，今年以來，北京租房市場略顯“平淡”。

來自北京房地產中介行業(yè)協(xié)會的 統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，4月份北京住房租賃市場繼續(xù)回落，成交量環(huán)比3月份下降18%，租金價格繼續(xù)延續(xù)下調趨勢。據(jù)會員單位數(shù)據(jù)顯示，4月份網(wǎng)端用戶瀏覽量環(huán)比下降，到門店求租的客戶亦明顯減少。實際上，不僅是4月份，今年以來北京租賃市場的成交節(jié)奏明顯放緩。市場機構貝殼研究院的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2019年前4月房源7日內出租率為21%，同比下降18個百分點，環(huán)比下降3個百分點，租賃市場的成交難度明顯增加。

為了促成交易，業(yè)主只能調整預期、下調報價。據(jù)統(tǒng)計，2019年前4月，北京鏈家租賃房源中共發(fā)生12224次調價，其中83%為下調報價，同比增加 19個百分點，且下調報價的占比在近半年呈現(xiàn)趨勢性增加。

在價格上，與往年春節(jié)后租金普遍上漲不同，據(jù)北京房地產中介行業(yè)協(xié)會會員單位數(shù)據(jù)顯示，今年一季度大部分區(qū)域租金和去年持平，只有勁松、雙井、團結湖等少數(shù)區(qū)域租金略漲2%左右，漲幅也低于往年。昌平的天通苑及石景山、通州、門頭溝、房山等區(qū)域租金價格呈現(xiàn)下降趨勢， 下降幅度達到8%，全市整體租金水平在此帶動下呈現(xiàn)穩(wěn)中有降態(tài)勢。

“租金與去年持平，甚至部分區(qū)域租金出現(xiàn)下降，主要原因是整體上北京市人口連續(xù)兩年減少，以及長租公寓市場供應量的增加，且去年北京租金增長較快，漲幅較大，今年有一定回落也屬于正常。”旭輝領寓相關負責人向記者表示。

除了成交量回落、價格平穩(wěn)之外，貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2019年租賃的套均面積為78平方米左右，較2018年81平方米以上的水平明顯下降，也是近五年的 值。2019年一季度東西城成交占比為10.9%，呈現(xiàn)較為明顯的趨勢性下滑特征，而近郊（順義、大興、通州、昌平）的成交占比明顯增長。

供應增加

多家機構指出，今年來北京住房租賃市場的平穩(wěn)，得益于供應量的增加和供需矛盾的緩和。

“租金與房價一樣，由供求關系決定。近年來，北京在大力發(fā)展租賃市場，包括增加開發(fā)商自持的租賃住房，以及公租房的供應，租賃住房的供應不斷增加，都會對房租價格起到調節(jié)作用。”龍湖冠寓相關負責人向記者表示。

作為房地產調控長效機制重要組成部分，住房租賃情況近兩年受到政府高度重視。2017年8月，原國土資源部、住建部印發(fā)《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》，確定首批在北京、上海等13個城市試點開展利用集體建設用地建設租賃住房。從執(zhí)行情況來看，北京走在前列。據(jù)戴德梁行統(tǒng)計，北京在2018年實現(xiàn)集體土地租賃用地供應209.2公頃，完成率105%。

公開數(shù)據(jù)統(tǒng)計，自2016年11月至2018年12月，北京共計成交租賃相關用地36宗，面積190萬平方米，面積緊隨上海、杭州之后。從地塊分布來看，超60%地塊分布于五環(huán)和六環(huán)之間，大興區(qū)和海淀區(qū)是租賃用地主要分布區(qū)域，兩區(qū)域成交的規(guī)劃建筑面積已占北京市租賃相關用地總成交量的75%。據(jù)了解，按照此前住建部門的披露，今年計劃開工的45個政策性租賃房項目包括0.8萬套公共租賃房、3.5萬套集體土地租賃房、0.3萬套企業(yè)自持租賃房。

“據(jù)我們了解，北京市目前對住房租賃領域企業(yè)的監(jiān)管，一方面在多渠道增加租賃住房供應，促進職住平衡，平抑房租；另一方面加強市場主體監(jiān)管，防范居住密度過高帶來的安全隱患，提升住房租賃服務水平。”龍湖冠寓相關負責人表示，“隨著北京對房地產經紀機構各類違法違規(guī)行為開展‘周周查’專項行動的持續(xù)深入，市場已得到有效凈化。在房地產行業(yè)供給側結構性改革大背景下，加速推進‘租購并舉’，也在促成住房市場形成新供應格局。”

另外，市場機構方面的供應量也在增加， 據(jù)北京鏈家租賃數(shù)據(jù)顯示，2019年1~4月月均新增掛牌量同比增長16.6%。

回歸理性

租金穩(wěn)定背后，同樣折射著在租賃這條賽道上，企業(yè)間的競爭已進入新的階段。經歷了前兩年部分企業(yè)跑馬圈地、高價爭搶房源、間接抬高租金等問題之后，行業(yè)開始進入精細化運作階段。

5月13日，朗詩集團公告稱，將處于虧損階段的長租公寓等業(yè)務剝離至控股集團，預計所得款項凈額約為9.81億元，原因是：朗詩寓仍處于培育期，預計未來兩年將持續(xù)虧損，日后將產生持續(xù)資本開支，剝離后可減少朗詩寓虧損對公司業(yè)績的影響。

朗詩集團的這一舉動，引起了市場對于長租公寓行業(yè)的關注。這個近兩年受到市場熱捧的領域，雖然涉獵者眾多，但截至目前來看，行業(yè)內普遍面臨著盈利難題。

“我們目前包括拓展+運營的規(guī)模才一萬間，整體從運營的現(xiàn)階段來看應該是達到三萬間左右才是盈虧平衡點。因為要攤銷你的總部管理成本，所以我們覺得一萬間能夠盈利還是很難的，”保利公寓事業(yè)部相關負責人近日對外表示。

據(jù)了解，保利公寓至今仍與保利集團一體，約有一半項目從集團獲取。“經歷了2017、2018年的資本推手之后，目前市場租金相對還是比較高的，我們在立項測算的時候還是偏保守一些，不能因為擴規(guī)模而不盈利，這個作為我們的母公司、上市公司的會計主體也是不允許的。所以我們拿項目還是比較謹慎的。”

“整個市場在2017到2018年的資本推動下拿房成本越來越高，特別是‘二房東’的模式為什么走不下去？是因為租金成本太高了。現(xiàn)在我們算賬，基本上你的拿房成本是租金的50%的話，就都是虧錢了。這種‘二房東’模式擴張是 快的，這種模式一旦被否決了，你的規(guī)模就很難上去，”有業(yè)內人士指出，“因為做輕資產是個苦活累活，本身盈利空間很少，而且對運營管控能力以及對品牌價值要求都很高，一般企業(yè)拿房的規(guī)模性擴張不會太快。重資產更不可能，大房企都很難玩了，因為它的一次性投資比較重，而且 不是很高。”

“我們所需要的資金，一是大錢，一定像黑石這樣巨大規(guī)模的錢才可以買樓持有；二是長錢，國外做不動產投資都是七八年以上，咱們做不了三年投資人就開始讓你還錢；三是便宜的錢，現(xiàn)在融資成本動不動7%、8%甚至10%以上，但我們現(xiàn)金回報達不到這一步。”新派公寓創(chuàng)始人王戈宏亦毫不掩飾對資金的渴求，據(jù)了解，新派公寓于2013年10月收購資產自持做長租公寓，2017年10月新派公寓類REITs獲批，當年底正式發(fā)行。

“國家相關金融政策不斷出臺在支持長租公寓的發(fā)展，包括允許保險資金入場，證券化產品的推出等。金融機構也在不斷地嘗試和創(chuàng)新，包括REITs、 ABS、ABN等產品的一些列試點，使整個行業(yè)的融資成本降低，方便程度上升。當然，目前的資產評估體系對于輕資產的公寓運營商來講還是有不小的挑戰(zhàn)。”魔方公寓相關負責人向記者表示。

而不少業(yè)內人士認為，長租公寓作為現(xiàn)階段政策大力支持的領域之一，有望成為 早的公募REITs 發(fā)行領域。據(jù)一位接近監(jiān)管層人士透露，公募REITs的落地還有治理機制、配套融資、定價、稅收政策的推動、投資者保護等多重因素要考慮，監(jiān)管層仍在研討中。

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