原告：章某，男，1959年1月21日出生，漢族，住所上海市某路某弄
原告：楊某，女，1958年6月10日出生，漢族，住所上海市某路某弄
委托代理人：劉軼，上海市精文律師事務(wù)所律師
被告：張某，女，1965年1月10日出生，漢族，住所上海市某路某弄
被告：薛某，男，1967年6月20日出生，漢族，住所上海市某路某弄
委托代理人：戴某，上海市某某律師事務(wù)所律師
原告章某、楊某與被告張某、薛某購賣合同糾紛一案于2005年5月23日經(jīng)普陀區(qū)人民法院公開開庭進(jìn)行了審理。
原告章某、楊某訴稱，2005年3月4日，原、被告通過中介方上海某房產(chǎn)置換服務(wù)有限公司共同簽訂房屋購賣補(bǔ)充協(xié)議，約定被告將其所有的上海市某路某弄某號(hào)某室的房屋以970000元的價(jià)格出售給原告，原告支付定金10000元及房款285000元，被告承諾2005年4月1日之前交房，待被告取得房地產(chǎn)權(quán)證后立即與原告辦理交易過戶手續(xù)，原、被告雙方交易過戶的稅費(fèi)自理，任何一方違約，出退還定金及房款外，還必須賠償一方違約金194000元及房款的利息等。協(xié)議簽訂后，原告按協(xié)議履行了自己的義務(wù)，已向被告支付購房定金及房款295000元，但被告并未按約履行義務(wù)，至今未向原告交房，現(xiàn)要求解除房屋購賣補(bǔ)充協(xié)議，被告返還定金及房款共計(jì)295000元，賠償原告違約金194000元。
原告為證明其主張，提供2005年3月4日原、被告簽訂的上海市房地產(chǎn)購賣合同及補(bǔ)充協(xié)議，收條，原告致被告函件，中介公司出具的情況說明材料一份。
被告辯稱，對(duì)原告提供的證據(jù)的真實(shí)性無異議，同意原告解除房屋購賣補(bǔ)充協(xié)議，返還定金及房款共計(jì)295000元的訴訟請(qǐng)求。因營(yíng)業(yè)稅的承擔(dān)問題雙方多次協(xié)商未果，原告也未按約辦理貸款，所以至今未交房及辦理過戶，由于被告不存在不履行合同的情況，也未提出過不履行合同，因此不同意原告要求被告賠償違約金194000元的訴訟請(qǐng)求。
被告為證明其觀點(diǎn)，提供補(bǔ)充協(xié)議、被告要求原告履行的函件、中介公司出具的情況說明一份。
經(jīng)審理查明，2005年3月4日，原、被告簽訂的上海市房地產(chǎn)購賣合同，約定被告將上海市某路某弄某號(hào)某室房屋出售給原告，轉(zhuǎn)讓價(jià)為970000元，2005年2月28日原告支付10000元，3月4日支付285000元，余款675000元以組合形式貸款支付等；同日，雙方就本案系爭(zhēng)房屋另行簽訂補(bǔ)充協(xié)議一份，約定簽訂本協(xié)議之日，原告支付295000元后，被告即交房給原告，原告另支付維修基金4197元，待被告取得房地產(chǎn)權(quán)證后立即與原告辦理交易過戶手續(xù)，雙方交易過戶的稅費(fèi)自理，雙方任何一方違約，除退還定金及房款外，還必須賠償一方違約金194000元及按銀行利息計(jì)算的房款利息，交房即日起的水、電、物業(yè)管理費(fèi)由原告承擔(dān)，被告承諾在開發(fā)商辦出大產(chǎn)證后二個(gè)月之內(nèi)，必須辦出小產(chǎn)證，被告承諾2005年4月1日之前交房。當(dāng)日，被告出具收條表示收到原告支付系爭(zhēng)房屋的房款295000元（含定金10000元）。2004年9月，被告接收系爭(zhēng)房屋，2005年3月17日取得該房屋產(chǎn)權(quán)證。2005年4月6日，原告致函被告，表示營(yíng)業(yè)稅應(yīng)由被告支付，現(xiàn)已過協(xié)議約定4月1日交房的較后期限，被告仍未交房，已構(gòu)成違約，要求被告繼續(xù)履行協(xié)議交房。4月11日，中介公司草擬一份補(bǔ)充協(xié)議，傳真給原告，原告修改后，又傳真給中介方，該協(xié)議內(nèi)容為：雙方于2005年3月4日就系爭(zhēng)房屋購賣簽訂協(xié)議，后因3月7日公布執(zhí)行的差價(jià)營(yíng)業(yè)稅及附加的支付問題發(fā)生爭(zhēng)議，被告未按協(xié)議于4月1日交房，且經(jīng)雙方協(xié)議約定，該項(xiàng)稅費(fèi)由被告支付，原告一次性補(bǔ)貼被告5000元，原告補(bǔ)貼的5000元待被告交房，雙方完成過戶手續(xù)后支付。中介方將該協(xié)議告之被告后，被告在該協(xié)議上簽名。4月17日，被告函告原告，已可辦理小產(chǎn)證，要求原告履行協(xié)議，辦理交易手續(xù)。4月19日，原告致被告限期交房函，要求被告在收到此函后3日內(nèi)交房，并按補(bǔ)充協(xié)議約定，向原告賠償違約金194000元。4月25日，被告致函原告，根據(jù)雙方協(xié)議，被告取得系爭(zhēng)房屋產(chǎn)權(quán)證后，立即辦理交易過戶手續(xù)，要求原告在收到此函3日內(nèi)，立即由中介方協(xié)助辦理房屋交易過戶手續(xù)。同時(shí)，被告致函中介方，要求中介方聯(lián)系原告，盡快提供必要資料，辦理房屋過戶手續(xù)。但原、被告至今未交付房屋及辦理過戶手續(xù)。
本院認(rèn)為，2005年3月4日原被告簽訂的上海市房地產(chǎn)購賣合同及補(bǔ)充協(xié)議系雙方真實(shí)意思表示，并于發(fā)無悖，依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。審理中，被告對(duì)原告解除房屋購賣補(bǔ)充協(xié)議無異議，同意返還定金及房款共計(jì)295000元，根據(jù)法律規(guī)定，當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除合同，故對(duì)原被告達(dá)成合意部分，本院予以準(zhǔn)許。因2005年3月4日原被告簽訂的購賣合同所涉及的房屋購賣標(biāo)的與雙方同日簽訂的房屋購賣補(bǔ)充協(xié)議之標(biāo)的相一致，故該合同也應(yīng)一并予以解除。根據(jù)補(bǔ)充協(xié)議約定，雙方交易過戶的稅費(fèi)自理，雖原被告就營(yíng)業(yè)稅的承擔(dān)問題一直處于交涉過程中，但該稅費(fèi)的承擔(dān)事宜仍屬協(xié)議約定之范圍，被告以營(yíng)業(yè)稅問題未達(dá)成一致而拒絕履行交房義務(wù)，與約定不符，且雙方對(duì)補(bǔ)充協(xié)議約定的交房日期并未變更，現(xiàn)被告未按約定于2005年4月1日前交房，應(yīng)認(rèn)定被告違約，由于雙方在補(bǔ)充協(xié)議中約定了違約金的數(shù)額，被告應(yīng)按此約定進(jìn)行賠償。至于被告辯稱的原告未及時(shí)辦理貸款及過戶手續(xù)已違約在先一節(jié)，由于雙方在協(xié)議及合同中未明確約定辦理貸款的期限，且現(xiàn)有證據(jù)也表明被告直至2005年4月17日才告之原告已可辦理小產(chǎn)證的事實(shí)，而該行為已發(fā)生在約定交房日期之后，故對(duì)被告辯稱的上述意見，本院不予采納。據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條款、第九十三條、百零七條、百一十四條款的規(guī)定，判決如下：
一、解除原告章某、楊某與被告張某、薛某與2005年3月4日簽訂的上海市房地產(chǎn)購賣合同及房屋購賣補(bǔ)充協(xié)議；
二、被告張某、薛某應(yīng)于本判決生效之日起10日內(nèi)返還原告章某、楊某購房定金人民幣10000元；
三、被告張某、薛某應(yīng)于本判決生效之日起10日內(nèi)返還原告章某、楊某購房款人民幣285000元；
四、被告張某、薛某應(yīng)于本判決生效之日起10日內(nèi)支付原告章某、楊某違約金人民幣194000元。、
本案受理費(fèi)人民幣9845元（原告預(yù)繳），由被告負(fù)擔(dān)。
律師提示：
1、附條件的期房轉(zhuǎn)讓合同（協(xié)議）是受法律保護(hù)的；
2、一方以政府部門執(zhí)行新的稅收政策調(diào)整為由，阻礙交易或單方違約的行為，不受法律保護(hù)；
3、關(guān)于違約金數(shù)額，保護(hù)當(dāng)事人雙方的意思自治原則，即合同有約定的，從約定；
4、即使本案被告未協(xié)商同意解除合同，本案中依原告的請(qǐng)求，也可以解除。理由是，被告已構(gòu)成根本性的違約（交房義務(wù)）；參見《合同法》第九十四條第三項(xiàng)、第四項(xiàng)的規(guī)定；當(dāng)事人一房遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；

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