辛辛苦苦攢了錢購(gòu)房子，對(duì)很多人來(lái)說(shuō)，是一輩子的事。但你可知道，在購(gòu)房時(shí)，有的房產(chǎn)商提供的格式條款會(huì)陷你于不平等的境地。昨日，泉州市工商局和泉州市消委會(huì)通過(guò)早報(bào)，公布泉州市房地產(chǎn)交易合同不平等格式條款十大方面內(nèi)容。

　　這些是泉州市工商局、市消委會(huì)在全市范圍內(nèi)廣泛搜集泉州市房地產(chǎn)交易合同文本，篩選出來(lái)的，內(nèi)容涉及認(rèn)購(gòu)房屋限期未簽合同不退定金、延期交房免責(zé)、購(gòu)賣雙方違約責(zé)任不平等等方面。

　　這些不平等條款主要出現(xiàn)在房地產(chǎn)交易合同的補(bǔ)充協(xié)議和附加協(xié)議里。泉州市工商局相關(guān)負(fù)責(zé)人稱，經(jīng)過(guò)篩選的這“十大霸王條款”內(nèi)容違背了《合同法》和《福建省實(shí)施〈中華人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法〉辦法》等法律法規(guī)，房產(chǎn)商通過(guò)它們保護(hù)自己卻損害了消費(fèi)者的合法權(quán)益。

　　你若在購(gòu)房時(shí)，遇到明顯不公平的條款、損害自己權(quán)益的條款或自己認(rèn)為模糊的條款，可以撥打早報(bào)“一線通”反映。你也可致電或致信新聞?wù)f吧，向我們談?wù)勀阍谶@方面的想法、建議。

　　深度分析看看房商們的“霸王”嘴臉“十大霸王條款”如下

　　1延期交房還找諸多借口

　　霸王條款：因下列原因?qū)е挛窗幢竞贤?guī)定期限將該商品交付購(gòu)受人使用的，出賣人不承擔(dān)違約責(zé)任。1.遭遇不可抗力，且出賣人在發(fā)生之日起180日內(nèi)告知購(gòu)受人的；2.設(shè)計(jì)及施工中重大技術(shù)調(diào)整；3.中、大、暴雨及六級(jí)以上臺(tái)風(fēng)、停水停電（以泉州氣象臺(tái)、供電局、自來(lái)水公司提供的資料為準(zhǔn)）造成無(wú)法施工的；4.市政配套安裝延期及市政重要活動(dòng)造成工程無(wú)法施工的。

　　分析點(diǎn)評(píng)：該條款主要存在兩個(gè)問(wèn)題。一是出賣人擴(kuò)大延期交房的免責(zé)范圍。由于出賣人自身原因或第三人的原因?qū)е陆环垦诱`的，如設(shè)計(jì)及施工中重大技術(shù)調(diào)整（出賣人自身原因）、停水停電（第三人原因）等，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任；市政配套安裝及市政重要活動(dòng)，高考期間停工，中、大雨等原因則是出賣人可以事先預(yù)見(jiàn)的，不能作為延期交房的免責(zé)事由。二是該條款免除出賣人及時(shí)通知的義務(wù)。根據(jù)《合同法》百一十八條：當(dāng)事人一方因不可抗力不能履行合同的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知對(duì)方，以減輕可能給對(duì)方造成的損失，并應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)提供證明。因此出賣人應(yīng)在不可抗力消除后，及時(shí)通知購(gòu)受人，并提供相應(yīng)的證明，180天的告知期限明顯違反“及時(shí)”的要求。

　　違背法規(guī)：該條款違反了《福建省實(shí)施〈中華人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法〉辦法》十七條款項(xiàng)的規(guī)定“免除或者部分免除因經(jīng)營(yíng)者故意或者重大過(guò)失造成消費(fèi)者財(cái)產(chǎn)損失而應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的賠償責(zé)任”。

　　2什么時(shí)候才可以不退定金

　　條款內(nèi)容：本認(rèn)購(gòu)書(shū)簽訂后7日內(nèi)，認(rèn)購(gòu)人未與出賣人簽訂正式購(gòu)房合同的，認(rèn)購(gòu)人所付定金不予退還。

　　分析點(diǎn)評(píng)：較高人民法院《關(guān)于審理商品房購(gòu)賣合同糾紛案件使用法律若干問(wèn)題的解釋》第四條規(guī)定：“出賣人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、定購(gòu)、預(yù)定等方式向購(gòu)受人收受定金，作為訂立商品房購(gòu)賣合同擔(dān)保的，如因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房購(gòu)賣合同，應(yīng)按法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房購(gòu)賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還購(gòu)受人。”

　　購(gòu)賣雙方不能就購(gòu)房合同達(dá)成一致意見(jiàn)的原因有多種多樣。有的是因?yàn)槌鲑u人的原因，有的是購(gòu)受人的原因，有的是不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的原因。對(duì)屬于出賣人的原因?qū)е潞贤荒苓_(dá)成一致的，出賣人應(yīng)雙倍返還定金；屬于購(gòu)受人的原因，購(gòu)受人就不能要求返還定金；而對(duì)不能合意的條款又未在預(yù)約中事先約定，不能歸責(zé)于哪一方的情況，雙方均不構(gòu)成違約，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還購(gòu)受人。該認(rèn)購(gòu)書(shū)不分原因把合同不能成立的責(zé)任全部由購(gòu)受人承擔(dān)，免除了因出賣人的原因造成合同不能達(dá)成一致所應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任，或不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的原因，返還定金的責(zé)任。

　　違背法規(guī)：該條款違反《福建省實(shí)施〈中華人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法〉辦法》十七條款第七項(xiàng)的規(guī)定“限制消費(fèi)者獲得違約金及其他合理賠償?shù)臋?quán)利”。3拿了錢還想占為己有

　　條款內(nèi)容：其所在樓宇屋面、外墻使用權(quán)不屬購(gòu)受人，購(gòu)賣雙方同意屋頂和外墻面廣告權(quán)、會(huì)所、休閑娛樂(lè)設(shè)施及其他賣方投資建造的經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)和設(shè)施權(quán)益屬出賣方。

　　分析點(diǎn)評(píng)：根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》等規(guī)定：業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處分；利用上述物業(yè)和設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，應(yīng)征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物管企業(yè)同意后，按規(guī)定辦理手續(xù)，所得收益應(yīng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可按業(yè)主大會(huì)的決定使用；已納入分?jǐn)偯娣e的公用部位產(chǎn)權(quán)，屬業(yè)主共有，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得擅自另行出租、出售。由此可見(jiàn)，小區(qū)內(nèi)的一切公用設(shè)施、構(gòu)造物等費(fèi)用實(shí)際上已經(jīng)轉(zhuǎn)嫁到購(gòu)受人身上，實(shí)際上都是消費(fèi)者花錢購(gòu)購(gòu)的，其所有權(quán)、使用權(quán)理應(yīng)屬全體購(gòu)受人所有，出賣人不享有這部分財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)。

　　違背法規(guī)：該條款違反《物業(yè)管理?xiàng)l例》十七條的規(guī)定，侵犯業(yè)主的財(cái)產(chǎn)權(quán)。

　　4廣告資料“說(shuō)到要做到”

　　條款內(nèi)容：出賣人在售房過(guò)程中向購(gòu)受人提供的圖紙、資料、宣傳廣告等，除有特別說(shuō)明的外，均僅供購(gòu)受人購(gòu)房參考，不得視為合同內(nèi)容條款。

　　分析點(diǎn)評(píng)：《較高人民法院關(guān)于審理商品房購(gòu)賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第三條規(guī)定：商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房購(gòu)賣合同的訂立及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房購(gòu)賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

　　由此可見(jiàn)，并非所有的資料、宣傳廣告都不能視為合同條款。然而該條款排除了出賣人所做商業(yè)廣告和宣傳資料成為要約的可能性，免除出賣人履行其在廣告、宣傳資料中所作出的應(yīng)當(dāng)被視為合同內(nèi)容的承諾的義務(wù)。

　　違背法規(guī)：該條款違反了《福建省實(shí)施<中華人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法>辦法》十七條款第三項(xiàng)、款的規(guī)定“免除或者部分免除經(jīng)營(yíng)者應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的合同基本義務(wù)”。

　　5逾期交房就得付出代價(jià)

　　條款內(nèi)容一：逾期付款超過(guò)30日后，出賣人有權(quán)解除合同。出賣人解除合同的，購(gòu)受人按累計(jì)應(yīng)付款的20％向出賣人支付違約金。

　　條款內(nèi)容二：逾期交房超過(guò)90日后，購(gòu)受人有權(quán)解除合同。購(gòu)受人解除合同的，出賣人應(yīng)當(dāng)自購(gòu)受人解除合同通知到達(dá)之日起30天內(nèi)退還全部已付款，并按購(gòu)受人累計(jì)已付款的0％向購(gòu)受人支付違約金。

　　分析點(diǎn)評(píng)：該條款存在兩個(gè)方面的問(wèn)題。一是根據(jù)《合同法》的有關(guān)規(guī)定，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定各方的權(quán)利和義務(wù)，雙方當(dāng)事人權(quán)利、義務(wù)應(yīng)當(dāng)是公平、對(duì)等。該條款規(guī)定購(gòu)受人逾期付款須支付高額違約金而出賣人逾期交房不支付違約金，出賣人與購(gòu)受人在逾期履行債務(wù)時(shí)應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任明顯不平等。

　　二是根據(jù)《較高人民法院關(guān)于審理商品房購(gòu)賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十五條的規(guī)定：根據(jù)《合同法》第九十四條出賣人遲延交付房屋或者購(gòu)受人遲延支付購(gòu)房款，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行、當(dāng)事人一方請(qǐng)求解除合同的應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。個(gè)條款未經(jīng)催告，而且給予購(gòu)受人延遲付款的一定寬限期少于3個(gè)月，出賣人就有權(quán)解除合同，違反了相關(guān)的法律規(guī)定，侵害購(gòu)受人的合法權(quán)益。

　　違背法規(guī)：該條違反了《福建省實(shí)施<中華人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法>辦法》十七條款項(xiàng)“免除或者部分免除因經(jīng)營(yíng)者故意或重大過(guò)失造成消費(fèi)者財(cái)產(chǎn)損失而應(yīng)承擔(dān)的賠償責(zé)任”，及十七條款第七項(xiàng)“限制消費(fèi)者獲得違約金及其他合理賠償?shù)臋?quán)利”。

　　6房產(chǎn)證辦理上的陷阱

　　條款內(nèi)容：出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后360日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。如因出賣人的責(zé)任，購(gòu)受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)的，購(gòu)受人不退房，出賣人按已付房?jī)r(jià)款的0.05％向購(gòu)受人支付違約金。

　　分析點(diǎn)評(píng)：該條款存在兩個(gè)方面問(wèn)題。一是排除購(gòu)受人解除合同和要求賠償?shù)臋?quán)利。根據(jù)《較高人民法院關(guān)于審理商品房購(gòu)賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十九條：商品房購(gòu)賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過(guò)一年，由于出賣人的原因，導(dǎo)致購(gòu)受人無(wú)法辦理房屋所有權(quán)登記，購(gòu)受人解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。據(jù)此，如因出賣人的原因?qū)е路课輽?quán)屬證明在規(guī)定期限內(nèi)無(wú)法辦理的，購(gòu)受人有權(quán)要求解除合同和賠償損失。

　　二是免除出賣人及時(shí)提供有關(guān)資料的義務(wù)。根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第三十四條項(xiàng)的規(guī)定：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起60日內(nèi)，將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報(bào)房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門。該條款中規(guī)定的“出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后360日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。”中的360日超過(guò)法定較長(zhǎng)期限，實(shí)際上免除了出賣人在法定期限內(nèi)提供相應(yīng)資料的義務(wù)，不利于購(gòu)受人依法及時(shí)辦理相應(yīng)手續(xù)，同時(shí)限制了消費(fèi)者及時(shí)解除合同的權(quán)利。

　　違背法規(guī)：該條違反了《福建省實(shí)施<中華人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法>辦法》十七條款第五項(xiàng)“限制消費(fèi)者依法變更或者解除合同的權(quán)利”。

　　7偷了面積還不想負(fù)責(zé)任

　　條款內(nèi)容：面積誤差比完全值超出3％時(shí)，購(gòu)受人有權(quán)退房。購(gòu)受人退房的，出賣人在購(gòu)受人提出退房之日起30天內(nèi)將購(gòu)受人已付款退還給購(gòu)受人，并按照×利率付給利息。

　　分析點(diǎn)評(píng)：根據(jù)《較高人民法院關(guān)于審理商品房購(gòu)賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十四條項(xiàng)的規(guī)定：面積誤差比完全值超出3％時(shí)，購(gòu)受人有權(quán)退房，并可以要求出賣人承擔(dān)賠償責(zé)任。然而該條款的規(guī)定免除了出賣人的違約責(zé)任。

　　違背法規(guī)：違反了《福建省實(shí)施<中華人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法>辦法》十七條款項(xiàng)的規(guī)定“免除或

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