物業公司擅自出租樓頂是否構成對業主侵權

編輯：海南房產網發布日期：2016-09-10 00:00:00 有效期：發布當天閱讀 715 次

閱讀聲明：文章內關于戶型面積的表述，除了特別標明為套內面積的內容外，所涉及戶型面積均為建筑面積。

某小區業主委員會聘請A物業管理公司(下稱A公司)負責小區的物業管理。之后不久,A公司與B電信公司(下稱B公司)訂立租賃協議一份。協議約定:A公司將所管理的小區住宅樓樓頂出租給B公司用于搭設電信設備,B公司按年向A公司支付租金,租金為每年5萬元。
不久,小區居民均感身體不適,有頭疼、頭暈、惡心、失眠等癥狀。經調查,業主們發現樓頂搭設了電信設備,正是電波輻射造成了上述危害。業主們隨即將A公司和 B公司訴至法院,稱A公司只是負責小區的物業管理,無權將樓頂出租給B公司。在樓頂搭設電信設備,也給小區居民身體健康帶來損害。因此提出請求:B公司拆除搭設的電信設備;A公司與B公司對業主的損失承擔連帶賠償責任。
面對訴訟,A公司辯稱:將樓頂出租給B公司搭設電信設備不僅未造成業主任何損失,而且使業主還可以少交物業管理費。業主要求承擔賠償責任沒有道理。而B公司則辯稱:我公司并不知道A公司無權出租樓頂,屬于善意第三人,應受法律保護。

[法律分析]
(一) A公司無權直接將樓頂對外出租。物業管理合同屬于服務合同,在合同未作特別約定的情況下,A公司不能取得對小區樓頂層的處分權。樓頂層屬于建筑物的共有部位,全體業主對其享有共有權。在事先未征得業主同意,事后又沒有得到業主追認的情況下,A公司無權將樓頂層對外出租。
(二)B公司取得樓頂使用權的行為不應受法律保護。B公司在訴訟中稱其并不知道A公司無權出租樓頂層,因此屬于善意第三人,這種借口不能成立。理由是:善意取得的標的物于動產物權,不動產物權不適用善意取得。樓頂層屬于不動產,不能適用善意取得。樓頂層屬于共有部位,是樓房的構成部分之一,屬于從物。從物不能脫離主物單獨轉讓,也不能適用善意取得。
(三)B公司應對業主的人身損害承擔賠償責任。小區居民健康受損的后果是電信設備發出的電波輻射造成的,B公司應承擔排除妨害、賠償損失的責任。A公司未經允許,擅自將樓頂層出租給B公司,與B公司一道造成了業主健康受損,屬于共同侵權行為,應承擔連帶責任。
法院經司法鑒定,結果表明:小區居民出現的癥狀正系B公司搭設的電信設備電波輻射造成。在此基礎上,法院做出如下判決:

(一)A公司與B公司之間的樓頂層租賃協議無效;
(二)B公司限期拆除電信設備;
(三)B公司賠償業主醫藥費用共計0．1萬元;
(四)A公司對本判決第(二)、(三)項承擔連帶責任。

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