泉州購房實例

原定于2005年5月要和房地產公司簽訂購房合同，但由于種種原因，惠安莊女士與房地產公司簽訂的定購單成了一紙空文，而在一年多的時間里，房價不斷攀高，理想中的房子至今也沒蓋好，莊女士的住房夢也因此破滅。

于是，莊女士將惠安某房地產公司告上了法庭，要求該房地產公司雙倍返還5萬定金，惠安法院一審認定房地產公司單倍返還定金，并賠償利息損失，莊女士不服，繼續上訴。昨日下午，泉州市中級人民法院二審開庭審理此案。

沒有按約定簽訂購房合同，開發商能否免責？內部定購單有沒有法律效力？認購協議還有哪些值得注意的“陷阱”？記者請教法律專家對此進行一番解讀。

■案件回放

認購協議“套牢”房奴

莊女士也在一家房地產公司就職，因此她深諳其中貓膩，但她沒料到自己還是被“套牢”。

去年2月，莊女士看上了惠安霞張花園的一套商品房，面積140.4平方米，單價1538元。當時她與惠安一房地產公司簽訂了一份《霞張花園商品房內部定購單》。談及定購單的簽訂，莊女士說當時多了個心眼，增加了一個補充條款“在2005年5月前簽訂《商品房購賣合同》”，而一年多的時間過去了，該房地產公司也沒依約通知莊女士簽訂合同。于是，莊女士將開發商告上法庭。

惠安法院經審理后認定，雙方簽訂的內部定購單是有效的，但不支持雙倍返還定金的要求。

“我購房子時，惠安的房價每平方米才1500多元，現在已經漲到了2000元，開發商違約，我們可以提出一定的合理補償。”莊女士說。

據了解，跟莊女士一樣的購房者有100多戶都沒能按期簽訂商品房合同。

■爭議焦點

定金能否雙倍返還？

在泉州中院的二審開庭中，雙方委托的代理律師展開激烈交鋒。開發商究竟能否免責成為爭議焦點，這直接影響到能否雙倍返還定金。

沒能取得商品房預售證成為開發商不能如期簽約的說法之一。

在庭審中，法官問：“你們的房子現在開工建設了嗎？”“還沒有。”該房地產公司代理律師答。

“到約定時間后，你有沒有到售樓處詢問簽訂合同的事宜。”法官問莊女士。“有，去了好幾次，他們說預售證沒有辦下來，就不能簽訂合同。”莊女士回答。

“都一年多了，為何還拿不到預售證？”法官問。“有個別拆遷戶沒有搬遷，導致不能如期領預售證。”該房地產公司代理律師答道。

莊女士代理律師李律師認為，這不是開發商可以免責的借口，要蓋房就先要事先做好拆遷戶的工作，收了購房人的定金，就應履行自己的義務。而按照有關定金規定，如一方違約，另一方可以要求雙倍返還，除非遇到不可抗力，但是拆遷是可預見的因素，是開發商主觀上去做可以排除的因素，所以開發商并不能因此免責。

由于雙方分歧較大，法官宣布休庭，將于近期宣布判決結果。

■友情提醒

認購協議的三大“陷阱”

記者就認購協議的“陷阱”請教了有關法律專家。

“認購協議”要注意三類“陷阱”：認購協議的簽約主體，蓋章的甲方必須與商品房預售許可證上的公司名稱一致；

注意“認購協議”中定金條款，特別注意定金與訂金、押金、誠意金的區別，定金有其特別的法律效力，可以適用合同法上的“雙倍返還”原則，不能用訂金、押金或誠意金代替；

注意違約責任條款，所有合同約定的行為必須要有違約責任與之對應才能切實保證收益方的權利；老百姓在購購商品房的過程中，可以請專業人士幫忙，陪同談判簽約，避免遭遇損失。

　　　　　(作者： 林可)