談"套頭付"的細(xì)節(jié)操作

■一弘

2007年9月27日，央行與銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)出＜關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知＞，通知中，影響市場的就是其中一點(diǎn)：套住房頭付提高至40％，并明確貸款利率同時(shí)提高10％。

因?yàn)閮H僅是一紙通知，其中設(shè)計(jì)的具體操作問題也不少。按實(shí)際操作，應(yīng)該是個(gè)人為單位較方便；因?yàn)槿舭醇彝ゲ僮鞯脑挘y行與民政婚姻部門沒有聯(lián)網(wǎng)，而信貸員不大可能進(jìn)行入戶訪問；為了辦理按揭，還要出示結(jié)婚證、未婚證、或離婚證等，這并不現(xiàn)實(shí)。所以，筆者認(rèn)為較終的還是按個(gè)人來執(zhí)行，畢竟央行有征信系統(tǒng)，個(gè)人是否購房已貸款是可以看得出來的。但實(shí)操中，又會產(chǎn)生一系列問題。如果套已購購，開始是銀行貸款，后還清貸款，購購套再貸款，又是否應(yīng)該按照新政執(zhí)行呢？若貸款購購了房產(chǎn)，央行征信系統(tǒng)肯定能看得到，后還清了貸款，說明該客戶償還能力強(qiáng)，是優(yōu)質(zhì)客戶。因此筆者認(rèn)為：該通知主要是預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)，而不是不想放貸；所以，執(zhí)行的判斷標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該是在供套的同時(shí)，還想貸款購購套，那才需要提高頭付和利率。還有這樣的情況，套或多套是一次性付款，若再購購一套，采用按揭的模式，是否按照新政執(zhí)行呢？同樣，無論你以前購購多少套房，只要是一次性付款，央行征信系列沒有體現(xiàn)你貸款。因此，若再購購一套，采用按揭的模式，應(yīng)不按照"套頭付"操作。銀行作為商業(yè)機(jī)構(gòu)，預(yù)防信貸風(fēng)險(xiǎn)一直都有，只不過今年上半年信貸放得太快，許多銀行在七月之前就用完了全年的指標(biāo)了，再加上近期房價(jià)暴漲，信貸風(fēng)險(xiǎn)就凸現(xiàn)出來了。因此認(rèn)定個(gè)人套是否貸款很簡單，央行征信系統(tǒng)就有體現(xiàn)。無論如何，提高套頭付，對地產(chǎn)的健康發(fā)展有重要意義?！　⌒刨J調(diào)控政策將穩(wěn)定樓市

■程家龍

近期，一系列房地產(chǎn)信貸方面的調(diào)控政策陸續(xù)出臺，除年內(nèi)六次加息、八次提高準(zhǔn)備金率外，9月27日央行、銀監(jiān)會同時(shí)發(fā)布《中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，其中收緊房地產(chǎn)企業(yè)貸款，提高套房貸頭付比例和利率成為普遍關(guān)注的焦點(diǎn)。收緊對房地產(chǎn)企業(yè)的貸款或能在短期內(nèi)對部分企業(yè)帶來資金壓力，但上市公司仍能通過加快存貨周轉(zhuǎn)率，證券市場融資，重組并購等手段解決資金問題，且擁有上市平臺和規(guī)模優(yōu)勢的房地產(chǎn)上市公司在競爭中更具備優(yōu)勢。從近期頻頻赴港上市的地產(chǎn)企業(yè)名單，和已上市的房地產(chǎn)企業(yè)大手筆的購地中，我們可以看出地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)悄然開始了從銀行貸款到更多元的融資渠道轉(zhuǎn)變，有些品牌房地產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)和投資基金合作，擴(kuò)大開發(fā)規(guī)模。因此，收緊房地產(chǎn)企業(yè)貸款雖然提高了相關(guān)房企門檻，給部分實(shí)力較弱或是不規(guī)范操作的企業(yè)造成壓力，但從市場長遠(yuǎn)發(fā)展來看，并不會撼動地產(chǎn)行業(yè)景氣大局，反而給品牌開發(fā)商及投資資金提供了發(fā)展機(jī)遇。此次調(diào)高套房貸款利率和頭付提高并沒有采取一刀切的方式，而是結(jié)合了具體購購的情況，既考慮到公平，同時(shí)遏制了投機(jī)，這也是當(dāng)前情況下穩(wěn)定房地產(chǎn)市場比較切實(shí)可行的措施。由于近期交易量減少，有很多消費(fèi)者寄希望于新政能拉低房價(jià)而持幣觀望。但事實(shí)上，政策的初衷是控制炒房，抑制房價(jià)的過快增長，通過金融手段調(diào)控房地產(chǎn)市場投資過熱的現(xiàn)狀，并非迫使市場降價(jià)。而對于近期的交易減少，一個(gè)不可忽視的原因是，由于上半年房屋交易額的快速增加，深圳市大部分的商業(yè)銀行早在年中已用完了全年的信貸額度，因此有多家銀行先后收緊和叫停了房貸業(yè)務(wù)，尤其是二手房交易。由于深圳市銀行信貸額度即將用完而主動收縮，大大縮減了市場交易量。另一方面，深圳經(jīng)濟(jì)連續(xù)的高增長不但帶給市民更高的消費(fèi)力，也使城市人口不斷增加；較大的剛性需求和有限的市場供應(yīng)，成為房地產(chǎn)價(jià)值的支撐點(diǎn)，因此未來價(jià)格整體下降的可能性并不大。此次調(diào)整的頭付比例只針對套物業(yè)，而調(diào)整的幅度也是在可接受的范圍內(nèi)。因此，普通自住型的購房者將不會受到較大的影響，相信未來深圳房地產(chǎn)市場將逐步趨于穩(wěn)定。

房貸新政將強(qiáng)降房價(jià)10％

■牛刀

本輪房貸新政出臺，出乎所有炒家意外，見仁見智，本不足為奇。但日前有業(yè)內(nèi)人士指出：房貸新政讓需求下降了30％，卻暗漲房價(jià)10％。對前者，本人持認(rèn)可態(tài)度，而對后者本人不敢茍同。其實(shí)，中國現(xiàn)在的房價(jià)如果有一種新政能夠暗漲10％，就不可能減少需求30％。道理很簡單，因?yàn)楫?dāng)今的中國房地產(chǎn)市場是以投機(jī)占主導(dǎo)的市場，只要房價(jià)還要漲，所謂的需求就不可能減少。那么說"暗漲房價(jià)10％"的人，為什么犯了這么一個(gè)簡單的邏輯錯(cuò)誤呢？當(dāng)二律背反時(shí)，其矛盾的兩面是無法存在同一思維方向之中的。其觀點(diǎn)說：房貸新政將二套房頭付增加到4成以上，許多客戶付不起頭付，需要重新籌集資金。但更重要的是，客戶對利率無法接受。據(jù)銷售人員反饋，購房者在準(zhǔn)備簽約時(shí)才發(fā)現(xiàn)，房貸新政讓套房利率上浮了25％而不是10％。按照原來的政策，商業(yè)銀行一般對房貸按下浮15％優(yōu)惠利率執(zhí)行，為6.66％。按照新政，不但15％下浮優(yōu)惠沒有了。而且還要上浮10％，實(shí)際利率為8.61％，增長了25個(gè)百分點(diǎn)。而不是10％。對于利率25％的差別，有人算出這相當(dāng)于房價(jià)漲了10％。套房執(zhí)行優(yōu)惠利率6.66％。套房執(zhí)行上浮利率為8.61％。同樣是貸款30萬元。按20年等額還款計(jì)算，前者月供為2264元，后者月供為2625元。多了361元。相當(dāng)于多貸款5萬元。20年還款算下來，30萬元貸款要多還9萬元。這相當(dāng)于房價(jià)漲了10％。但是筆者認(rèn)為，嚴(yán)格來講這是給購購套房的人增加成本10％，算上契稅還不止。如果增加了購購成本，就成了房價(jià)暗漲，言外之意就是房貸新政后房價(jià)還要漲10％。筆者置疑如此的算法，不知是誰的邏輯？從國家一而再再而三的調(diào)控中也可以看出，唯有采取溫和的調(diào)控政策不斷將炒家熱錢逼出房地產(chǎn)市場，才能實(shí)現(xiàn)市場的健康發(fā)展。本輪房貸新政是配合央行加息而出臺的，不排除政府還有更加嚴(yán)厲的措施出臺，其政策指向性很明顯，不僅僅是穩(wěn)定房價(jià)，而是要重新布局房地產(chǎn)市場：一是保障人人有房住，二是中小戶型普通住宅注重民生，三是分離面向投資者的高端住宅。因此筆者認(rèn)為本輪房貸新政的效應(yīng)將在半年之內(nèi)體現(xiàn)出來，很可能將強(qiáng)降房價(jià)10％以上。其實(shí)相對炒樓的暴利而言，強(qiáng)降10％實(shí)在是不多。

理性看待樓市調(diào)控

■劉軒

房地產(chǎn)是一個(gè)政策執(zhí)導(dǎo)性行業(yè)，不論是不是國家經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，但房地產(chǎn)業(yè)在拉動我國經(jīng)濟(jì)迅速增長上功不可沒。從2005年至今，因?yàn)榉績r(jià)快速上漲，國家出臺了密集的宏觀調(diào)控政策：新老國八條、國六條、國十五條相繼出臺；提出了90／70的具體要求；同時(shí)要求規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)和交易秩序；著力解決中低收入家庭的住房問題等。此外，政府還出臺了一系列打擊投機(jī)的政策，包括取消房貸優(yōu)惠利率、提高頭付比例、9次加息、對二手房交易征收營業(yè)稅和所得稅、限制外資購房等。頻繁加息、提高頭付等擲地有聲的金融政策，已經(jīng)表明著政府對地產(chǎn)調(diào)控已是毫不手軟。筆者認(rèn)為：密集的調(diào)控政策，必然促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定健康發(fā)展，而通過金融手段調(diào)控樓市的趨勢也將逐漸明朗。上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率，有效抑制了資金的流動性；利用貸款所購套（含）以上住房頭付不得低于四成，貸款利率不得低于同期銀行基準(zhǔn)利率的1.1倍直擊投資性需求……然而筆者擔(dān)心的是，深圳的資本集聚效應(yīng)相當(dāng)膨脹，隨著可供土地開發(fā)量的減少，深圳房價(jià)大幅下跌的可能仍然渺茫。房價(jià)會不會下降，這要全面的分析，國家出臺調(diào)控政策的初衷不是打壓房價(jià)，其初衷是穩(wěn)定、控制房價(jià)上漲過快，然后保證房地產(chǎn)市場健康持續(xù)發(fā)展。穩(wěn)定不是下降，穩(wěn)定是基本平穩(wěn)，可能會有所波動。那么，面對密集政策的調(diào)控，置業(yè)者的困惑該如何化解？筆者認(rèn)為：如果自住且有支付能力、資金也較寬余，應(yīng)該盡快入市；如果是購購二手房，應(yīng)盡量選擇年代新以及配套全的，購購老舊房要慎重；對于投資者，觀望仍屬理智，投資成本和收益關(guān)系前景不明，加上未來可能征收物業(yè)稅，投資風(fēng)險(xiǎn)正在不斷增大。

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