■本報(bào)記者 馬琳 北京報(bào)道

1993年進(jìn)入評(píng)估業(yè)的太平戴維斯物業(yè)顧問(wèn)有限公司助理董事胡建明，談起評(píng)估業(yè)就很興奮。他認(rèn)為，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)正處在穩(wěn)步發(fā)展期，因此他們也在積極地進(jìn)軍國(guó)內(nèi)，以獲取房地產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)的發(fā)展機(jī)會(huì)。

由于沒(méi)有取得相關(guān)的國(guó)內(nèi)資質(zhì)，太平戴維斯的客戶多是國(guó)外的銀行、基金、上市企業(yè)以及發(fā)展商。但這并沒(méi)有阻止他們?cè)趪?guó)內(nèi)拓展業(yè)務(wù)，他們采取了與當(dāng)?shù)卦u(píng)估機(jī)構(gòu)合作的形式開(kāi)拓市場(chǎng)，其業(yè)務(wù)已經(jīng)拓展到了國(guó)內(nèi)的32個(gè)省市。

合作好于合并

對(duì)于合作，胡建明認(rèn)為，本地的企業(yè)對(duì)當(dāng)?shù)匚飿I(yè)及市場(chǎng)情況的了解要好于他們。但他們擁有多年國(guó)際業(yè)務(wù)的操盤(pán)經(jīng)驗(yàn)，雙方可以優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。

在合作過(guò)程中，由合作公司提供評(píng)估報(bào)告，他們需要對(duì)評(píng)估結(jié)果進(jìn)行“核對(duì)驗(yàn)證”，這一環(huán)節(jié)在專業(yè)評(píng)估中是必不可少的，因此對(duì)于較終的評(píng)估結(jié)果，他們會(huì)派人反復(fù)驗(yàn)證，評(píng)估結(jié)果出來(lái)后交由香港總部匯總審核，較后才交到客戶手中。費(fèi)用視各自付出的工作情況而定。如果調(diào)研部分占據(jù)著主要部分，傭金分配會(huì)傾向于當(dāng)?shù)仄髽I(yè)；如果研究部分較多，傭金分配會(huì)傾向于他們。

而他們的傭金收取并不完全按照國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，而是按照服務(wù)的內(nèi)容、物業(yè)資產(chǎn)量的比例及投入的人力和時(shí)間來(lái)計(jì)算傭金。

“我們的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)往往按照付出的人力和時(shí)間來(lái)計(jì)算。如果是熟悉的市場(chǎng)，投入的人力和時(shí)間不是很多，收費(fèi)可能會(huì)較同行低；但對(duì)于一個(gè)陌生的市場(chǎng)，如二三線城市，雖然只有一層建筑，也需要我們?nèi)タ疾檎麄€(gè)陌生的城市后給出價(jià)格，這樣的收費(fèi)往往高于我們熟悉的市場(chǎng)，但一般而言較終的價(jià)格都會(huì)低于國(guó)家制定的評(píng)估收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。”戴德梁行估價(jià)及顧問(wèn)服務(wù)有限公司副總經(jīng)理葉子華說(shuō)。

合作但不合并，“收購(gòu)是進(jìn)入國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的快捷方法，但市場(chǎng)的口碑很難掌控，包括業(yè)績(jī)并不是自己做出來(lái)的，我們希望慢慢培養(yǎng)自己的公司去運(yùn)作，這樣更穩(wěn)妥。”胡建明說(shuō)。

對(duì)于事業(yè)上的合作，北京仁達(dá)房地產(chǎn)評(píng)估有限公司總經(jīng)理閆旭東認(rèn)為，只要合作伙伴出現(xiàn)一次失誤，就會(huì)影響到合作方的公信力。這也促使北京仁達(dá)公司采取了“陣地戰(zhàn)”的發(fā)展策略。“品牌建立和市場(chǎng)拓展需要一個(gè)積累的過(guò)程，開(kāi)設(shè)一個(gè)分公司就要深耕和服務(wù)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)。”閆旭東說(shuō)。

除了客戶的原因之外，還有市場(chǎng)拓展需要。“如果北京找一家客戶，上海找一家，需要重新考證企業(yè)的資質(zhì)、誠(chéng)信及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，判斷的基礎(chǔ)都不同，不利于客戶開(kāi)展市場(chǎng)，也不利于我們積累客戶和開(kāi)拓市場(chǎng)。”閆旭東說(shuō)。

進(jìn)入一個(gè)城市或是開(kāi)設(shè)分公司，房地產(chǎn)評(píng)估企業(yè)看好的并不是單純的房地產(chǎn)市場(chǎng)，而較終要考查當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)情況。

新業(yè)務(wù)是蛋糕

政策或市場(chǎng)的變動(dòng)都會(huì)引起評(píng)估業(yè)市場(chǎng)的波動(dòng)。比如拆遷，上海拆遷量下降，導(dǎo)致拆遷評(píng)估業(yè)務(wù)量的下降；宏觀調(diào)控影響了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，銀行收緊了銀根，開(kāi)發(fā)商收縮了開(kāi)發(fā)步伐，也影響了房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估的業(yè)務(wù)量。

閆旭東對(duì)此并不擔(dān)心，“舊業(yè)務(wù)減少，新業(yè)務(wù)卻增加了，比如房地產(chǎn)基金、不良資產(chǎn)處置都是我們較近在做的新業(yè)務(wù)。”

“房地產(chǎn)的發(fā)展有三個(gè)階段，一是開(kāi)發(fā)商自己蓋樓和售樓；二是開(kāi)發(fā)商自己蓋樓以及基金、銀行與投資者和他們一起蓋樓，并與他們共享利潤(rùn)，就是目前的市場(chǎng)狀況；第三階段是房地產(chǎn)商只負(fù)責(zé)蓋樓，物業(yè)的產(chǎn)權(quán)擁有者是基金、保險(xiǎn)公司或者大企業(yè)，屬于房地產(chǎn)金融。”胡建明說(shuō)。

他分析指出，在個(gè)階段，發(fā)展商自己運(yùn)作，評(píng)估工作只涉及發(fā)展商和銀行，業(yè)務(wù)量很小；在個(gè)階段，眾多基金、銀行、投行需要評(píng)估公司去評(píng)估看好的物業(yè)價(jià)值，評(píng)估業(yè)務(wù)在擴(kuò)大；到了第三個(gè)階段，除了負(fù)責(zé)基金、大企業(yè)對(duì)物業(yè)投資的評(píng)估外，很多基金都是由小股東們集聚起來(lái)的，小股東們也會(huì)考查物業(yè)或者基金的可投資程度，整個(gè)評(píng)估業(yè)的市場(chǎng)會(huì)更大。并且城市房地產(chǎn)存量也在增加。

“我們今年的業(yè)務(wù)量比去年翻了一倍。”葉子華說(shuō)。對(duì)于未來(lái)，他認(rèn)為，國(guó)內(nèi)的資本市場(chǎng)、銀行貸款、基金投資方面對(duì)高素質(zhì)評(píng)估服務(wù)的需求增長(zhǎng)將繼續(xù)。

鏈接

房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法（節(jié)選）《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》于2005年12月1日正式實(shí)施。

第三條　本辦法所稱房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)，是指依法設(shè)立并取得房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì),從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。

第四條 房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持獨(dú)立、客觀、公正的原則，執(zhí)行房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)。

第三十二條　房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)不得有下列行為：

（一）涂改、倒賣、出租、出借或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓資質(zhì)證書(shū)；

（二）超越資質(zhì)等級(jí)業(yè)務(wù)范圍承接房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)；

（三）以迎合高估或者低估要求、給予回扣、惡意壓低收費(fèi)等方式進(jìn)行不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)；　

（四）違反房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)；　

（五）出具有虛假記載、誤導(dǎo)性陳述或者重大遺漏的估價(jià)報(bào)告；　

（六）擅自設(shè)立分支機(jī)構(gòu)；　

（七）未經(jīng)委托人書(shū)面同意，擅自轉(zhuǎn)讓受托的估價(jià)業(yè)務(wù)；

（八）法律、法規(guī)禁止的其他行為。