缺錢,已成為房地產商的常態。

金融街經營凈流出51億,存貨余額同比增加70.88%

房地產業這個資金密集型行業經歷2007年的大手揮霍后,陷入了2008年幾欲斷糧的尷尬局面。

從披露年報的地產公司來看,幾乎近八成的房地產商現金流為負。與此同時,2008年,房地產行業調整逐步加深。

去年國家完成固定資產投資14.8萬億元人民幣,其中房地產投資額為3.06萬億元人民幣,同比增20.9%,但增速比2007年放緩十個百分點;2008年全國商品房銷售面積為6.21億平方米,同比2007年下降18.51%,商品房銷售總額為24,071.41億元人民幣,同比下降18.69%。

資金回籠的困難性在加大。據悉,房地產項目建設周期一般為2-3年,按照存貨在2.5年內銷售并回籠資金計算,存貨周轉率應該不低于0.4,但是高于這一數字的開發商。

目前來看,經營現金流下降幅度的屬金融街,其2008年年報顯示,該公司經營活動現金流量凈額為-51.27億元,2007年為-8.13億元,主要是公司按期支付工程款及項目收購款較多。

金融街在2008年末擁有總建筑面積約為622萬平方米的項目資源,而2008年的銷售面積約28.12萬平方米。其中,公司存貨余額為1,092,446.47萬元,同比增加70.88%,主要原因是報告期內開工項目較多,導致投入增加。

中糧地產2008年現金流凈額同比減877.25%,今年現金需求32億

據悉,房地產資金通常主要來自3個方面,國內貸款、自有資金、定金和預付款。隨著2008年銀行貸款收緊和定金、預付款的大幅減少,企業需要找到大量自有資金才能維持運轉。

42家房地產上市公司2007年的經營活動產生的現金流量凈額為-365.99億元;去年同期可比的42家房地產上市公司的經營活動產生的現金流量凈額為-107.7億元。

中糧地產2008年年報顯示,其經營活動現金流凈額-346,971.03萬元,比2007年同期減少877.25%,主要原因在于開發成本和土地儲備增加所致。

公司2009年度預計經營資金需求為32億元,資金計劃來源為公司自有資金、現有項目的銷售回款、來料加工業收入以及銀行貸款等方式。

公司管理層也認為,從2007年底開始,購房者對房價預期發生改變,持幣觀望,房地產市場成交量下滑,價格下降,盡管2009年有回暖跡象,但房地產行業存在繼續調整的風險。公司只有加快存量房的銷售以及非常成本控制,才能開源節流平安過冬。

億城股份收縮戰線,2008年經營活動現金流凈額-44576萬元

對于"缺錢"的房地產公司而言,只有加快銷售才能緩解現金流緊張的局面。目前,銀行借款、資本市場再融資、民間借款等多種方式并未有所改善,只有通過銷售改觀來回籠資金。

雖然房地產銷售量有所回升,但市場仍然并不樂觀。地產業的分化已不可避免,一方面因為并不是所有的地產類上市公司的銷售狀況得到改善,另一方面則是因為小型房地產開發公司也難以走出現金流的困境,短線盈利壓力較大,所以,房地產股的業績分化將加劇。

億城股份在去年年報中指出:行業的冬天絕不會是短暫的,那種憧憬行業很快復蘇的想法很可能是一廂情愿的。

該公司2008年的經營活動現金流凈額為-44576萬元,比2006年下降137.15%。主要原因是吸收新增貸款減少,同比無發行股票資金流入。

正是對"危機"的思考,億城股份堅決貫徹"現金為王"的經營策略,實施了一系列的處置存貨、轉讓股權投資及終止項目合作舉措,累計可回收資金約6億元,已回收資金約2.7億元,資產流動性得到改善,減少了經營風險。公司發行不超過9億元的公司債已獲得證監會批準。總體看公司資金壓力不大。

(作者：時曄　 理財周報)